[비즈한국] Perubahan selalu memberikan napas baru bagi sebuah kota. Kota-kota di Korea Selatan pun tidak terkecuali. Khususnya, kota-kota terencana lama di daerah yang dulunya menjadi pusat industrialisasi dan urbanisasi kini menghadapi babak baru. Nama-nama seperti Haeundae di Busan, Dunsan di Daejeon, Guwol di Incheon, dan Sangmu di Gwangju pernah sangat populer pada masanya, namun kini membutuhkan lompatan baru di tengah infrastruktur yang menua dan struktur kota yang terus berubah. Dalam kolom ini, kita akan menyoroti perlunya revitalisasi kota terencana lama di daerah, serta mengamati potensi dan arah pengembangannya dengan berfokus pada wilayah dan kompleks perumahan yang potensial.
Latar Belakang Revitalisasi Kota Terencana Lama di Daerah
Pada periode 1980~1990-an, saat urbanisasi Korea Selatan berlangsung pesat, kota-kota utama di daerah lahir sebagai kota baru dan distrik pengembangan lahan di bawah perencanaan kota yang inovatif. Saat itu, kawasan tersebut menjadi poros pengembangan regional dengan menyediakan lingkungan hunian yang maju, namun setelah 30~40 tahun berlalu, kini telah mencapai titik di mana peremajaan diperlukan karena infrastruktur yang usang dan perubahan struktur populasi.
Pemerintah menyadari situasi ini dan mulai mendorong revitalisasi kota terencana lama secara serius. Terutama wilayah seperti Haeundae di Busan, Chilgok di Daegu, Dunsan di Daejeon, dan Sangmu di Gwangju, yang selama ini memainkan peran inti dalam kota, kini menghadapi risiko stagnasi jika tidak segera dibenahi.
Wilayah Potensial sebagai Distrik Percontohan Revitalisasi Kota Terencana Lama
Revitalisasi kota terencana lama tidak hanya sekadar membangun ulang gedung, tetapi juga memiliki tujuan yang lebih besar, yaitu mengaktifkan ekonomi lokal dan memperkuat daya saing kota. Wilayah yang berpotensi tinggi umumnya memiliki aksesibilitas transportasi yang baik dan dulunya berfungsi sebagai pusat regional. Berikut adalah wilayah dan kompleks perumahan yang berpotensi menjadi distrik percontohan utama.
① Distrik Haeundae, Busan
Haeundae, Busan, pernah menjadi kota baru yang mewakili Korea Selatan dan hingga kini masih menjadi destinasi yang tak pernah sepi dari wisatawan domestik maupun mancanegara. Khususnya, kawasan Kota Baru Haeundae (Kota Baru Jwadong) dulunya dipadati dengan kompleks hunian mewah dan fasilitas komersial, namun saat ini kebutuhan akan pembangunan ulang mulai muncul di beberapa kompleks akibat penuaan bangunan. Kota Baru Haeundae 1 dan 2 memiliki aksesibilitas transportasi dan kenyamanan hidup yang sangat baik, sehingga tetap menjadi kawasan pilihan bagi warga Busan. Mengingat tingkat persetujuan warga yang tinggi dan tekad kuat untuk melaksanakan proyek revitalisasi, kemungkinan kawasan ini ditetapkan sebagai distrik percontohan sangat besar. Terutama, kompleks apartemen di kawasan Udong dan Jwadong diperkirakan akan terlahir kembali sebagai hunian mewah setelah pembangunan ulang selesai, yang akan semakin meningkatkan nilai kawasan tersebut.
② Distrik Hwamyeong, Buk-gu, Busan
Hwamyeong di Buk-gu, Busan, pernah menjadi kota baru perwakilan di Busan, namun seiring berjalannya waktu, kawasan ini menjadi salah satu yang membutuhkan revitalisasi. Distrik Hwamyeong 2 dan kawasan Geumgok sempat populer karena biaya hunian yang relatif rendah dan lingkungan yang nyaman, namun fasilitas hunian dan infrastruktur yang mulai tua kini menuntut adanya proyek revitalisasi. Terutama, jika restrukturisasi kota dilakukan dengan mengintegrasikan jaringan transportasi regional, Hwamyeong memiliki potensi besar untuk memantapkan posisinya sebagai pusat baru di kawasan barat laut Busan.
③ Chilgok dan Seongseo, Daegu
Di Daegu, Chilgok dan Seongseo disebut-sebut sebagai kandidat kuat. Chilgok adalah pusat kehidupan utama di wilayah utara dan merupakan kawasan hunian dengan sejarah panjang. Khususnya, zona yang mencakup Distrik Chilgok memiliki potensi untuk mengadopsi tren hunian baru melalui pembangunan ulang dan pengembangan kembali di atas fondasi infrastruktur stabil yang sudah ada. Seongseo adalah titik yang terhubung dengan kawasan industri di barat daya Daegu dan memiliki kemungkinan besar untuk lahir kembali sebagai distrik campuran yang menggabungkan komersial dan hunian.
④ Dunsan dan Distrik Noeun, Daejeon
Dunsan, Daejeon, dulunya merupakan kota baru yang simbolis bagi Kota Metropolitan Daejeon, namun kebutuhan pembangunan ulang meningkat baru-baru ini karena penuaan kompleks hunian. Terutama, kompleks berskala besar di kawasan Dunsan-dong dan Wolpyeong-dong perlu diperbarui menjadi hunian representatif Daejeon. Sementara itu, Noeun adalah kawasan dengan potensi pertumbuhan tinggi melalui koneksi dengan Kota Sejong di dekatnya. Kompleks hunian berskala besar di sekitar Stasiun Noeun berpotensi melonjak menjadi pusat hunian baru seiring dengan perbaikan jaringan transportasi di masa depan.
⑤ Guwol dan Yeonsu, Incheon
Di Incheon, Guwol-dong dan Distrik Yeonsu menarik perhatian sebagai kawasan percontohan proyek revitalisasi. Guwol-dong adalah kawasan komersial dan hunian utama di Incheon, sehingga kebutuhan untuk memperbaiki apartemen tua dan distrik komersial secara bersamaan sangat mendesak. Kompleks hunian di Distrik Yeonsu yang dekat dengan Kota Internasional Songdo memiliki potensi untuk memperkuat keterkaitan dengan Songdo melalui pembangunan ulang dan menyerap nilai tambah dari Songdo yang sedang berkembang sebagai hub bisnis global.
⑥ Sangmu dan Hanam, Gwangju
Di Gwangju, Distrik Sangmu dan Distrik Hanam juga disebut sebagai kawasan inti proyek revitalisasi. Distrik Sangmu adalah pusat administratif Gwangju dan memiliki banyak kompleks hunian tua, sehingga permintaan pembangunan ulang sangat tinggi. Distrik Hanam merupakan hunian utama di wilayah utara Gwangju yang memiliki aksesibilitas transportasi dan lingkungan hunian yang luas, sehingga proyek revitalisasi diperkirakan akan memberikan dampak besar.
⑦ Distrik Hwajeong, Goyang
Distrik Hwajeong di Deogyang-gu, Kota Goyang, adalah kota baru perwakilan di utara wilayah ibu kota yang memiliki jaringan transportasi unggul dan infrastruktur kehidupan yang nyaman. Namun, seiring dengan penuaan kompleks apartemen berskala besar, saat ini menjadi momen yang tepat untuk melakukan proyek revitalisasi. Jika pembangunan ulang di kompleks sekitar Stasiun Hwajeong selesai, kawasan ini berpotensi menjadi hunian populer berdasarkan aksesibilitasnya menuju Seoul.
⑧ Hwabong, Ulsan
Hwabong di Buk-gu, Ulsan, adalah kawasan hunian yang dekat dengan kawasan industri berskala besar dan telah berkembang seiring dengan kemajuan industri regional. Akhir-akhir ini, penuaan kompleks apartemen dan kurangnya fasilitas kenyamanan warga menjadi masalah yang disoroti, sehingga kebutuhan akan proyek revitalisasi semakin menguat. Hwabong memiliki potensi besar untuk menjadi hunian baru yang terhubung dengan infrastruktur industri Ulsan.
⑨ Jangyu, Gimhae
Jangyu di Gimhae adalah kota baru perwakilan di wilayah Gyeongnam yang populer karena jaringan transportasi yang nyaman dan biaya hunian yang relatif rendah. Namun, permintaan proyek revitalisasi semakin meningkat akibat penuaan kompleks dan kekurangan infrastruktur. Sebagai titik strategis transportasi yang menghubungkan Gimhae dan Busan, Jangyu diharapkan mampu menciptakan nilai kota yang lebih besar melalui peremajaan.
Agar kandidat distrik percontohan kota terencana lama di daerah ini berhasil terlahir kembali, ada beberapa tugas penting yang harus diselesaikan.
Pertama, mengamankan persetujuan warga. Hambatan terbesar dalam pembangunan ulang dan proyek revitalisasi adalah tingkat persetujuan warga. Untuk mendapatkan pengertian dan kerja sama dari warga, prosedur yang transparan dan adil sangatlah penting.
Kedua, dukungan finansial dan hukum. Dukungan finansial dan kerangka hukum dari pemerintah pusat dan pemerintah daerah harus diperkuat. Kerja sama antara sektor publik dan swasta sangatlah krusial.
Ketiga, dimensi pembangunan seimbang. Diperlukan strategi untuk mengatasi ketidakseimbangan antara wilayah ibu kota dan daerah, serta meningkatkan daya saing dengan memanfaatkan karakteristik unik masing-masing wilayah.
Revitalisasi kota terencana lama di daerah bukan sekadar menciptakan gedung baru, melainkan proyek besar untuk meningkatkan potensi ekonomi dan sosial suatu wilayah. Haeundae dan Hwamyeong di Busan, Chilgok dan Seongseo di Daegu, Dunsan dan Noeun di Daejeon, Guwol dan Yeonsu di Incheon, Sangmu dan Hanam di Gwangju, Hwajeong di Goyang, Hwabong di Ulsan, serta Jangyu di Gimhae adalah kandidat kuat yang akan memimpin perubahan tersebut.
Revitalisasi yang sukses di wilayah-wilayah ini akan memberikan kualitas hidup yang lebih baik bagi penduduk lokal dan memberikan daya saing baru bagi kota secara keseluruhan. Kini saatnya kita memperhatikan proses perubahan ini dengan harapan kota-kota tersebut akan kembali muncul sebagai pemeran utama dalam pembangunan kota di Korea Selatan.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Beliau mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' dan kanal YouTube 'Styu TV'. Karya tulisnya antara lain 'Gyeonggi-do Real Estate Power (2024)', 'Seoul Real Estate Absolute Principles (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Korea Real Estate Future Map (2021)', 'From Now On, Only Rising Places Rise (2020)', dan 'Korea Real Estate User Manual (2020)'.