[비즈한국] Pemerintah Kota Seoul baru-baru ini menarik perhatian dengan langkah cepatnya dalam mengumumkan rencana penghapusan regulasi yang bertujuan untuk menghidupkan kembali ekonomi dan menstabilkan kehidupan masyarakat. Kebijakan yang dipimpin oleh Wali Kota Oh Se-hoon ini mencakup keinginan kuat untuk menghapus regulasi di bidang konstruksi dan pengembangan, seperti pelonggaran rasio penggunaan non-hunian untuk gedung serbaguna (mixed-use) dan perluasan pengecualian penilaian dampak lingkungan. Setelah itu, kebijakan diperluas dengan pengumuman pelonggaran rasio kontribusi publik dan penyederhanaan prosedur administratif. Namun, muncul keraguan apakah kebijakan-kebijakan ini benar-benar dapat berkontribusi pada revitalisasi pasar properti Seoul dan peningkatan kualitas hidup warga.
Selain itu, di tengah banyaknya kebijakan terkait properti yang sedang didorong oleh Pemerintah Kota Seoul saat ini, muncul pandangan skeptis bahwa rencana penghapusan regulasi ini mungkin tidak akan terlaksana dengan baik, mengingat hampir tidak ada kebijakan yang memberikan hasil nyata.
Program Regenerasi Kota yang Tumpang Tindih-Kebijakan yang Terombang-ambing
Pemerintah Kota Seoul telah menjalankan berbagai proyek regenerasi kota dan proyek pembenahan perumahan secara bersamaan. Contoh utamanya adalah Perencanaan Integrasi Cepat (Sin-sok-tong-hap-gi-hoek), Moa Town, dan proyek New Deal Regenerasi Kota. Proyek-proyek ini memiliki tujuan dan arah yang berbeda-beda; beberapa ditujukan untuk memperluas pasokan perumahan, sementara yang lain ditujukan untuk perbaikan kawasan kumuh. Namun, sebagian besar proyek justru terombang-ambing tanpa menghasilkan output yang konkret.
Sebagai contoh, Perencanaan Integrasi Cepat mendapatkan ekspektasi tinggi sejak awal, namun saat ini kecepatannya sangat lambat akibat prosedur administrasi yang berlebihan pada tahap perencanaan dan konflik antar warga. Begitu pula dengan Moa Town yang bertujuan menata kawasan padat rumah tinggal tunggal dan menyediakan perumahan skala kecil, namun gagal mencapai hasil nyata karena kurangnya kerja sama antara pemerintah daerah dan warga serta kurangnya kelayakan ekonomi. Adapun proyek New Deal Regenerasi Kota, meskipun telah diperluas secara nasional, dikritik karena penetapan target yang berlebihan dan masalah efisiensi pelaksanaan anggaran.
Dalam situasi di mana proyek-proyek yang sudah berjalan tidak menunjukkan kemajuan yang jelas, muncul pertanyaan apakah langkah deregulasi yang baru dapat dilaksanakan dengan benar. Inilah alasan munculnya kritik bahwa prioritas kebijakan tidak jelas dan pemerintah lebih fokus pada peningkatan jumlah kebijakan daripada langkah-langkah efektif yang berpusat pada kondisi lapangan.
Efektivitas Deregulasi-Potensi dan Batasan
Rencana penghapusan regulasi yang diumumkan oleh Pemerintah Kota Seoul bertujuan untuk meningkatkan vitalitas ekonomi melalui aktivasi pengembangan oleh sektor swasta. Namun, secara realistis, hal ini disertai dengan beberapa batasan.
Pertama, adanya kesenjangan antara lingkungan pasar dan penghapusan regulasi.
Saat ini, pasar properti Seoul menghadapi masalah kompleks seperti suku bunga tinggi, kebekuan transaksi, dan kekurangan pasokan. Dalam situasi ini, meskipun regulasi dihapus, sulit untuk mendorong partisipasi aktif dari sektor swasta. Misalnya, meskipun rasio wajib area komersial pada gedung serbaguna dilonggarkan, sulit untuk mengharapkan hasil nyata di saat permintaan fasilitas komersial sedang menurun.
Kedua, masalah konflik antar kebijakan yang sudah ada.
Pelonggaran regulasi bertujuan untuk memperluas pasokan dan mendorong pembangunan, namun hal ini kemungkinan besar akan berbenturan dengan kebijakan properti lainnya. Sebagai contoh, zona izin transaksi tanah membatasi transaksi itu sendiri sehingga menurunkan likuiditas pasar, dan batas atas harga jual (price cap) melemahkan profitabilitas proyek baru. Kontradiksi arah antara regulasi lama dan langkah pelonggaran baru semacam ini dapat menimbulkan kekacauan di pasar.
Ketiga, keterbatasan kapasitas administratif.
Saat ini, Pemerintah Kota Seoul sedang mendorong berbagai kebijakan seperti Perencanaan Integrasi Cepat dan Moa Town secara bersamaan. Dalam struktur kebijakan ganda ini, diperlukan kapasitas administratif dan sumber daya yang sangat besar agar kebijakan deregulasi tambahan dapat dilaksanakan dengan benar. Namun secara realistis, infrastruktur administratif memiliki keterbatasan untuk mendukung hal tersebut.
Deregulasi yang Berani, Apakah Benar-benar Kebijakan yang Paling Dibutuhkan?
Rencana penghapusan regulasi dari Pemerintah Kota Seoul jelas memiliki sisi positif. Misalnya, penyederhanaan prosedur penilaian dampak lingkungan dapat mengurangi keterlambatan proyek dan menawarkan potensi peningkatan insentif investasi. Selain itu, pelonggaran rasio kontribusi publik dapat meningkatkan nilai ekonomi proyek pembenahan dan mendorong pasokan perumahan.
Namun, belum pasti seberapa efektif kebijakan-kebijakan ini dalam menyelesaikan masalah utama pasar saat ini.
Ada masalah yang harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum menghapus regulasi. Misalnya, batas atas harga jual sering ditunjuk sebagai penyebab utama berkurangnya pasokan karena menurunkan profitabilitas proyek pengembangan. Jika regulasi dihapus tanpa menyelesaikan masalah ini, target untuk menghidupkan sektor pengembangan akan sulit dicapai.
Selain itu, pemulihan kepercayaan pelaku pasar adalah prioritas. Meskipun Pemerintah Kota Seoul terus mengumumkan kebijakan baru, jika proyek-proyek yang ada tidak menunjukkan kemajuan, tingkat kepercayaan pasar terhadap kebijakan Seoul mau tidak mau akan menurun.
Menata Ulang Arah-Memikirkan Esensi dari Penghapusan Regulasi
Pemerintah Kota Seoul harus mempertimbangkan efektivitas kebijakan dan kecocokan pasar, di luar sekadar menghapus atau melonggarkan regulasi. Prioritas harus ditetapkan dengan jelas, dan kebijakan yang dapat bekerja secara nyata di lapangan harus didorong.
Untuk itu, perbaikan kebijakan yang sudah ada harus diutamakan.
Proyek yang sudah berjalan seperti Perencanaan Integrasi Cepat dan Moa Town saat ini belum menunjukkan hasil yang memadai. Sebelum memperkenalkan regulasi baru, masalah pada kebijakan yang sudah ada harus dianalisis dan langkah perbaikan harus disusun.
Memastikan integrasi dan konsistensi antar kebijakan juga penting.
Perlu dipastikan adanya integrasi dan konsistensi antar kebijakan agar pelonggaran regulasi tidak berbenturan dengan regulasi lama. Untuk mencapai ini, konsultasi dengan berbagai pemangku kepentingan harus diperkuat, dan pendekatan yang berpusat pada lapangan harus diterapkan.
Pemulihan kepercayaan pasar juga harus berjalan beriringan.
Transparansi dan konsistensi harus dijaga dalam proses pengumuman dan pelaksanaan kebijakan agar kepercayaan pelaku pasar dapat dipulihkan. Hal ini lebih penting demi stabilitas pasar jangka panjang dibandingkan sekadar hasil jangka pendek.
Pada akhirnya, diperlukan kehati-hatian terhadap penghapusan regulasi yang tidak efektif.
Rencana penghapusan regulasi Seoul dapat memberikan efek positif jangka pendek dalam meningkatkan vitalitas swasta dan mendorong pasokan perumahan. Namun, dalam situasi di mana kebijakan yang sudah menumpuk tidak menunjukkan kemajuan nyata, diperlukan pendekatan yang hati-hati agar pelonggaran regulasi tambahan dapat memberikan efek yang diharapkan.
Agar Pemerintah Kota Seoul dapat mencapai hasil yang tulus, diperlukan pendekatan yang menghadapi masalah pasar saat ini secara langsung, dimulai dengan menangani regulasi dan kebijakan yang paling mendesak untuk diselesaikan. Penghapusan regulasi itu sendiri bukanlah tujuan, melainkan alat. Persiapan dan eksekusi yang sistematis harus menyertai agar alat tersebut berfungsi dengan benar.
Kim Hak-ryeol, kepala Institut Penelitian Properti Smart Tube yang terkenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai kepala tim divisi penelitian properti di Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver 'Pashong-ui Sesang Dapsagi' dan saluran YouTube 'Stu TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)'.