[비즈한국] Pasar properti Korea Selatan dinilai sebagai pasar yang unik secara global. Kebijakan properti yang lahir dari jalinan rumit antara pemerintah, dunia politik, dan berbagai pihak yang berkepentingan bahkan disebut sebagai sebuah ‘karya surealis’ itu sendiri.
Namun, pertanyaan terus muncul mengenai apakah karya ini bertujuan untuk meredam ketidakpastian pasar, melindungi pengguna nyata, dan mengupayakan stabilitas hunian, ataukah sekadar pertunjukan politik yang mengincar efek jangka pendek.
Berbagai kebijakan regulasi seperti pembatasan pinjaman, batas atas harga jual (price ceiling), tiga undang-undang sewa, dan sistem izin transaksi tanah justru menimbulkan efek samping yang bertentangan dengan niat awal dan semakin memperparah kekacauan pasar. Lebih jauh lagi, pihak yang paling dirugikan oleh hal ini justru adalah mereka yang lemah di pasar yang seharusnya dilindungi.
Mari kita tinjau berdasarkan kebijakan regulasinya.
Pertama, untuk siapakah kebijakan pembatasan pinjaman itu sebenarnya?
Pembatasan pinjaman diperkenalkan untuk mengelola utang rumah tangga. Namun, dalam kenyataannya, pembatasan pinjaman bertindak sebagai kebijakan yang memberikan beban terbesar bagi pengguna nyata. Terutama regulasi seperti rasio layanan utang (DSR) membuat pengguna nyata kesulitan untuk membeli rumah melalui pinjaman. Hal ini secara alami mendorong permintaan ke pasar sewa *jeonse*, yang pada akhirnya memicu efek samping berupa lonjakan harga *jeonse*.
Belakangan ini, meski suku bunga acuan turun, suku bunga tambahan justru dinaikkan, sehingga meningkatkan beban pinjaman. Ini terlihat seperti langkah untuk mempertahankan struktur keuntungan bank, namun bagi pengguna nyata, ini memberikan beban ganda. Pembatasan pinjaman di permukaan terlihat sebagai perangkat untuk stabilisasi pasar, namun kenyataannya justru membuahkan efek samping yang semakin mempersempit akses ke pasar properti.
Kebijakan batas atas harga jual justru bertindak sebagai kebijakan yang memancing permintaan spekulatif.
Batas atas harga jual diperkenalkan untuk menstabilkan harga properti. Namun, sistem ini justru semakin menonjolkan kelangkaan apartemen baru dan memicu efek samping berupa permintaan spekulatif, seperti premium hak beli properti (*bunyang-gwon*). Akibat penerapan batas atas harga jual, proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali tertunda, pasokan semakin menipis, dan harga apartemen yang sudah ada justru naik.
Masalah lain dari batas atas harga jual adalah ketimpangan antarwilayah. Di beberapa daerah, daya saing harga menurun karena batas atas harga jual sehingga permintaan berkurang, sementara di wilayah populer terjadi persaingan sengit yang memperparah distorsi pasar. Hal ini bahkan melahirkan istilah baru yaitu 'lotre bunyang' (pembelian apartemen layaknya memenangkan lotre). Fenomena ini memicu psikologi spekulatif dan menciptakan ambang batas yang lebih tinggi bagi pengguna nyata.
Juga dipertanyakan apakah dua undang-undang sewa benar-benar melindungi penyewa.
Dua undang-undang sewa diperkenalkan untuk perlindungan penyewa. Kenyataannya justru sebaliknya. Batas atas harga sewa bulanan/deposit dan hak pembaruan kontrak menciptakan struktur yang terlalu merugikan pemilik properti, yang pada akhirnya mengakibatkan penurunan tajam unit *jeonse* yang tersedia. Kurangnya pasokan *jeonse* mempercepat transisi ke sewa bulanan, yang semakin meningkatkan beban biaya hidup masyarakat kelas bawah.
Selain itu, karena semakin banyak pemilik properti yang enggan memperbarui kontrak *jeonse* dan memilih menjual rumah atau mengubahnya menjadi sewa bulanan pada saat kontrak berakhir, pilihan bagi penyewa menjadi semakin sempit. Dengan demikian, dua undang-undang sewa justru merosot menjadi hukum yang memberikan kerugian lebih besar bagi penyewa.
Sistem yang paling banyak menuai kontroversi adalah regulasi bagi pemilik banyak rumah. Padahal, mereka adalah pihak yang secara substansial memasok sebagian besar rumah sewa, namun justru pasokan di pasar sewa menjadi terhambat.
Secara jujur, kebijakan pemerintah untuk meregulasi pemilik banyak rumah sangat sarat dengan karakter politik. Namun, kebijakan ini mengakibatkan diusirnya pemilik banyak rumah yang merupakan pemasok barang sewaan dari pasar. Pengenaan pajak perolehan, pajak keuntungan modal, dan pajak kepemilikan yang berlebihan terhadap pemilik banyak rumah membuat mereka menarik diri dari pasar sewa. Hal ini berujung pada kekurangan pasokan unit sewa dan mendorong kenaikan harga *jeonse* dan sewa bulanan.
Regulasi pemilik banyak rumah pada dasarnya adalah kebijakan yang mengabaikan keseimbangan penawaran dan permintaan di pasar properti. Jika pasokan sewa berkurang, pihak yang paling menderita pada akhirnya adalah penyewa. Tujuan stabilisasi hunian masyarakat kecil yang ingin dicapai melalui regulasi pemilik banyak rumah benar-benar meleset.
Regulasi yang paling tidak bisa dipahami adalah mengontrol transaksi rumah menggunakan sistem izin transaksi tanah. Sejak masa Presiden Roh Moo-hyun, sistem izin transaksi rumah tidak bisa dilaksanakan karena unsur inkonstitusional yang terlalu besar, sehingga pemerintah menggunakan cara licik melalui kedok izin transaksi tanah. Ini adalah kebijakan regulasi yang pengecut hingga ke tingkat yang kejam.
Meskipun sistem izin transaksi tanah pada dasarnya diperkenalkan dengan tujuan mencegah spekulasi dan menstabilkan pasar, dalam realitasnya ia berubah menjadi tipu muslihat untuk menekan transaksi rumah. Karena nama 'sistem izin transaksi rumah' memicu kontroversi inkonstitusional yang besar, maka untuk mengakalinya, sistem izin transaksi tanah diterapkan guna memblokir transaksi rumah secara substantif.
Sistem ini mengedepankan dalih untuk mencegah transaksi tanah yang menyamar sebagai transaksi rumah, namun pada kenyataannya, sistem ini secara serius membatasi transaksi rumah dan melanggar hak milik serta kebebasan berkontrak dari pengguna nyata. Prosedur yang mengharuskan izin dari pemerintah daerah untuk melakukan transaksi pada dasarnya melanggar hak milik pribadi secara berlebihan, dan secara langsung melanggar hak milik yang dijamin oleh konstitusi serta prinsip kerja pasar yang bebas.
Distorsi pasar yang dipicu oleh berbagai regulasi properti yang hanya ada di Korea Selatan ini hanya menghasilkan penderitaan bagi pengguna nyata. Regulasi mungkin bisa mengincar efek jangka pendek, namun dalam jangka panjang, hal itu merusak kepercayaan pasar dan menimbulkan ketidakefisienan.
Lantas, apa yang harus dilakukan terhadap pasar properti Korea Selatan? Pemerintah harus mengurangi campur tangan yang berlebihan dan bergerak ke arah menghormati otonomi pasar.
Alternatif konkretnya adalah sebagai berikut.
Pertama, relaksasi regulasi dan penghapusan secara bertahap. Regulasi harus dilonggarkan secara bertahap demi stabilisasi pasar properti. Hal ini memberikan waktu bagi pelaku pasar untuk beradaptasi dengan lingkungan baru sekaligus memberikan kesempatan untuk memulihkan otonomi pasar.
Pasokan harus diperluas. Kunci dari stabilitas pasar adalah pasokan. Regulasi rekonstruksi dan pembangunan kembali harus dilonggarkan, perumahan umum diperbanyak, dan pasokan rumah harus ditingkatkan melalui pengembangan wilayah yang seimbang.
Transparansi informasi harus ditingkatkan. Pasar properti adalah pasar dengan asimetri informasi yang besar. Melalui penyediaan informasi yang transparan, pelaku pasar harus didukung agar dapat mengambil keputusan yang tepat. Saya tahu ada upaya untuk memanipulasi angka statistik dan hal tersebut sedang dalam proses pengadilan. Kejadian seperti ini tidak boleh terjadi lagi.
Pasar harus dijalankan sebagaimana mestinya pasar. Pasar properti bukan sekadar masalah ekonomi. Ini adalah masalah yang berkaitan langsung dengan kehidupan masyarakat dan juga terkait erat dengan stabilitas ekonomi nasional. Regulasi mungkin efektif dalam jangka pendek, tetapi dalam jangka panjang menimbulkan distorsi dan ketidakpercayaan pasar. Pemerintah dan pembuat kebijakan kini harus melepaskan diri dari 'jebakan' yang disebut regulasi dan melangkah ke arah menghormati pasar. Ketika pasar berjalan layaknya pasar dan kebijakan berjalan layaknya kebijakan, stabilisasi sejati di pasar properti dapat tercapai.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' (Catatan Penjelajahan Dunia Pasyong) dan YouTube 'StuTV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.