[비즈한국] Masalah kota terencana yang menua bukan sekadar cacat fisik bangunan tua, melainkan penurunan fungsi kota serta kemunduran ekologis dan ekonomi masyarakat setempat. Kota baru generasi pertama di Korea Selatan adalah contoh tipikal dari realitas ini. Kawasan yang dulunya menjadi simbol perencanaan kota inovatif kini menghadapi tugas besar bernama rekonstruksi dan pembangunan kembali. Namun, pendekatan yang berpusat pada pembangunan kawasan relokasi yang saat ini didorong oleh pemerintah dan pemerintah daerah bukanlah solusi mendasar; justru mempercepat rekonstruksi adalah solusi yang praktis dan berkelanjutan.
Kawasan relokasi memiliki masalah dan keterbatasan.
Kawasan relokasi diusulkan sebagai cara untuk menampung warga sementara selama proses rekonstruksi. Ini berangkat dari niat untuk meredakan kecemasan tempat tinggal selama proyek perbaikan skala besar berlangsung dan mendukung rekonstruksi yang lancar. Namun secara realistis, kawasan relokasi memiliki berbagai masalah.
Pertama, pemborosan waktu dan biaya tambahan. Membangun kawasan relokasi memerlukan pemilihan lahan, desain, perizinan, dan konstruksi terpisah. Hal ini menyebabkan penundaan yang signifikan di luar waktu yang dibutuhkan untuk pekerjaan rekonstruksi itu sendiri. Pada saat yang sama, anggaran besar yang muncul dalam proses ini mau tidak mau akan ditanggung oleh pajak rakyat.
Kedua, melemahnya keterikatan penduduk terhadap tempat tinggal. Kawasan relokasi pada dasarnya tidak memberikan lingkungan tempat tinggal yang stabil karena hanya menawarkan hunian sementara. Hal ini berisiko melemahkan rasa memiliki dan kesadaran komunitas warga terhadap daerah tersebut, serta menurunkan keinginan untuk kembali ke daerah asal setelah rekonstruksi selesai.
Ketiga, pendalaman ketidakseimbangan antar wilayah. Kawasan yang dijadikan lokasi relokasi cenderung menimbulkan konflik antara penduduk lama dan penduduk baru yang masuk. Ini menghambat keharmonisan komunitas lokal dan dapat berdampak negatif pada pengembangan wilayah tersebut.
Ada alasan mengapa peningkatan kecepatan rekonstruksi diperlukan.
Dalam menyelesaikan masalah rekonstruksi kota terencana yang menua, kuncinya adalah waktu. Semakin cepat dan efisien rekonstruksi dilakukan, semakin cepat pula stabilitas hunian warga dan pemulihan fungsi kota dapat terwujud. Mari kita lihat alasannya.
Pertama, masalah keselamatan. Bangunan tua tidak hanya mengalami penuaan fisik tetapi juga menimbulkan risiko serius dari sisi keamanan. Di wilayah seperti Korea Selatan yang sering dilanda bencana alam seperti gempa bumi, angin topan, dan banjir, masalah ini tidak bisa lagi diabaikan. Menjamin keselamatan melalui rekonstruksi yang cepat adalah hal yang paling utama.
Kedua, masalah aktivasi ekonomi. Rekonstruksi adalah elemen penting yang mengaktifkan ekonomi lokal. Ini tidak hanya membangkitkan industri konstruksi, tetapi juga dapat mengarah pada pemulihan kawasan bisnis, penciptaan lapangan kerja, dan pertumbuhan ekonomi regional. Melalui ini, nilai aset wilayah tersebut meningkat dan stabilitas ekonomi warga dapat terjamin.
Ketiga, keberlanjutan lingkungan. Rekonstruksi bangunan tua memberikan peluang untuk meningkatkan efisiensi energi dan memperkenalkan desain yang ramah lingkungan. Dalam jangka panjang, hal ini berkontribusi pada pengurangan emisi karbon kota secara keseluruhan dan pencapaian pembangunan berkelanjutan.
Keempat, pengurangan ketidakseimbangan antara permintaan dan penawaran hunian. Masalah kekurangan pasokan perumahan di Korea Selatan sudah mencapai tingkat yang serius. Terutama di wilayah ibu kota, masalah ini terlihat menonjol dan memicu kenaikan harga properti serta ketidakpastian tempat tinggal. Dengan menambah pasokan rumah baru melalui rekonstruksi, keseimbangan permintaan dan penawaran pasar dapat tercapai.
Mari berpikir tentang strategi untuk rekonstruksi yang sukses.
Untuk meningkatkan kecepatan rekonstruksi, diperlukan beberapa pendekatan strategis.
Pertama, pelonggaran regulasi. Salah satu hambatan terbesar dalam proses rekonstruksi adalah prosedur administrasi dan regulasi yang rumit. Perlu ada dukungan untuk melonggarkan hal ini dan menyederhanakan proses perizinan agar proyek dapat berjalan dengan cepat.
Kedua, kerja sama antara publik dan swasta. Kerjasama erat antara lembaga pemerintah dan pengembang swasta sangat penting. Sektor publik harus bertanggung jawab atas investasi infrastruktur dan dukungan kebijakan, sementara sektor swasta berperan dalam desain dan konstruksi untuk menunjukkan profesionalismenya.
Ketiga, dukungan keuangan. Masalah pendanaan pada tahap awal rekonstruksi sering menjadi hambatan utama. Oleh karena itu, pemerintah harus menyiapkan langkah-langkah untuk membantu pelaksanaan proyek melalui dukungan keuangan seperti pinjaman berbunga rendah dan pemberian subsidi.
Keempat, perluasan partisipasi warga. Rekonstruksi tidak bisa berhasil tanpa persetujuan dan partisipasi penduduk. Oleh karena itu, menampung pendapat warga dan membangun kepercayaan melalui komunikasi yang transparan adalah hal yang mutlak.
Diperlukan keputusan berani untuk perubahan nyata.
Upaya untuk menyelesaikan masalah hunian sementara warga dengan membangun kawasan relokasi mungkin terlihat masuk akal di permukaan. Namun, ini hanyalah langkah sementara yang tidak menyelesaikan inti masalah rekonstruksi. Justru sebaliknya, mempercepat kecepatan rekonstruksi dan melalui hal tersebut memulihkan lingkungan hunian serta fungsi kota dengan cepat adalah solusi yang jauh lebih efektif dalam jangka panjang.
Pemerintah dan pemerintah daerah harus menghadapi realitas ini dan tidak boleh ragu memberikan dukungan kelembagaan maupun kebijakan untuk meningkatkan kecepatan rekonstruksi. Waktu adalah denyut nadi kota. Hanya perubahan yang cepat dan berani yang dapat menjadikan kembali kota terencana yang menua sebagai model pembangunan kota Korea Selatan.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang terkenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pashong-ui Sesang Dapsagi' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Karya tulisnya antara lain 'Kekuatan Properti Gyeonggi (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)'.