[비즈한국] 18 pagi, pukul 10.00. Bagian dalam Pengadilan Distrik Seoul Selatan, tempat digelarnya sidang lelang, dipenuhi oleh orang-orang. Hari ini terdapat 89 properti yang dilelang. Mulai dari orang yang sibuk mengisi formulir penawaran, hingga mereka yang terus-menerus menatap dokumen lelang sambil menelepon. Suasananya sangat berbeda dengan ruang sidang pada umumnya. Bahkan, ada cukup banyak orang muda yang tampak berusia 20-an. Benarkah rumor bahwa pasar lelang properti belakangan ini sedang tidak bagus itu tidak benar?
Selama kurang lebih satu jam, saya mencoba berbincang dengan orang-orang di sana dan bertanya, 'objek apa yang ingin mereka tawar'. Ada satu hal yang ganjil. Meski ruang sidang yang memiliki sekitar 150 kursi itu penuh sesak, hanya segelintir orang yang datang dengan tujuan untuk 'memenangkan lelang'. Selebihnya adalah mereka yang datang untuk belajar, perwakilan perusahaan lelang properti, perwakilan perusahaan pinjaman (lender), hingga para siswa dari akademi lelang properti. Pada hari itu, hakim paling sering menyebut 'Korea Housing & Urban Guarantee Corporation' sebagai pemenang lelang.
Seorang perwakilan perusahaan properti yang mengaku datang untuk melihat properti apa saja yang terjual, menjelaskan, "Kebanyakan orang di sini tidak datang untuk menawar. Belakangan ini banyak objek yang tidak laku terjual (gagal lelang). Objeknya pun banyak yang berasal dari kasus penipuan sewa (jeonse) atau dialihkan dari perusahaan pinjaman." Kepala akademi lelang properti juga mengatakan, "Di sini banyak siswa. Tidak banyak orang yang benar-benar datang dengan tujuan untuk menawar."
Permohonan Lelang dari Sektor Keuangan Non-Bank Meningkat
Baru-baru ini, pasar lelang properti mengalami perubahan yang mencolok. Jumlah objek baru meningkat, namun tingkat keberhasilan lelang justru menurun. Para ahli menganalisis bahwa hal ini terjadi karena semakin banyaknya orang yang mengambil kredit pemilikan rumah namun tidak mampu melunasinya. Muncul pula kekhawatiran di beberapa kalangan bahwa pasar properti bisa saja runtuh.
Menurut pengadilan, jumlah properti yang diajukan untuk dijual melalui lelang eksekusi (arbitrary auction) terus meningkat setiap tahunnya. Lelang eksekusi adalah proses di mana kreditur seperti bank menjual jaminan (properti) milik debitur melalui lelang untuk memulihkan dana mereka. Jumlahnya meningkat dari 87.812 kasus pada tahun 2020 menjadi 105.614 kasus pada tahun 2023, dan pada tahun 2024 melonjak 27% dibandingkan tahun sebelumnya menjadi 134.526 kasus.
Objek lelang eksekusi yang berasal dari sektor keuangan non-bank (lembaga keuangan sekunder dan tersier) juga meningkat. Dalam daftar kreditur atau pemohon lelang eksekusi, kita dapat dengan mudah menemukan nama-nama tidak hanya dari lembaga keuangan sekunder, tetapi juga perusahaan pinjaman seperti 'OO Capital'. Menurut GG Auction, hunian yang permohonan lelangnya diajukan oleh perusahaan pinjaman tercatat sebanyak 1.202 kasus pada 2021, 1.565 kasus pada 2022, dan 2.534 kasus pada 2023, yang menunjukkan tren peningkatan setiap tahunnya.
Tanda-Tanda 'Bahaya' di Pasar Properti
Tampaknya jumlah objek yang dilelang meningkat karena orang-orang yang membeli rumah dengan pinjaman berlebihan tidak mampu melunasi cicilannya. Lee Joo-hyun, peneliti senior di GG Auction, menganalisis, "Memang benar jumlah permohonan lelang dari pihak seperti perusahaan pinjaman meningkat. Tahun 2021 adalah periode di mana perusahaan pinjaman memberikan pinjaman paling banyak. Saat itu harga apartemen naik bersamaan dengan adanya regulasi pinjaman, dan tempat yang memungkinkan untuk mendapatkan pinjaman adalah perusahaan-perusahaan tersebut. Jadi, objek yang saat ini dilelang hampir semuanya diajukan oleh perusahaan pinjaman. Permohonan lelang secara keseluruhan pun meningkat sekitar tiga kali lipat dibandingkan tahun 2021, dan tingkat keberhasilan lelang menurun hingga kurang dari setengah dibandingkan sebelumnya."
Para ahli menganalisis bahwa latar belakang situasi ini adalah memburuknya kondisi ekonomi. Kwon Dae-jung, profesor departemen real estat di Universitas Sogang, memprediksi, "Kita harus memperhatikan fakta bahwa lelang eksekusi, bukan lelang paksa, yang meningkat. Banyak kasus di mana orang menggadaikan rumah untuk pinjaman, namun karena suku bunga naik, mereka tidak mampu melunasi pinjaman tersebut. Investasi yang gegabah, terutama dari anak muda, menjadi salah satu penyebabnya." Ia menambahkan, "Objek lelang eksekusi yang muncul saat ini sebagian besar adalah rumah jenis vila. Meski apartemen tidak langsung terdampak secara signifikan, jumlahnya perlahan terus bertambah, dan fenomena ini pasti akan membawa dampak. Pasar tidak stabil akibat isu pemakzulan dan sulitnya mendapatkan pinjaman. Suku bunga baru akan terlihat turun setelah situasi ini berakhir."