[비즈한국] Pada tahun 2025, pasar properti Korea Selatan tengah mengalami perubahan struktural yang meluas dari pusat Seoul ke wilayah ibu kota (metropolitan). Gyeonggi-do kini menjadi kawasan inti yang memiliki tiga keunggulan utama: populasi, permintaan hunian, dan perluasan jaringan transportasi. Perannya semakin krusial dalam menutupi kekurangan pasokan perumahan di Seoul serta menawarkan alternatif tempat tinggal di dalam wilayah metropolitan.
Namun, pasar properti Gyeonggi-do juga menghadirkan peluang sekaligus krisis bagi para investor di tengah volatilitas yang tajam dan lingkungan kebijakan yang terus berubah.
Mari kita cermati alasan mengapa properti di Gyeonggi-do patut diperhatikan pada tahun 2025.
Pertama adalah konektivitas dengan Seoul. Kita harus memperhatikan inovasi GTX dan jaringan transportasi. Keunggulan terbesar properti Gyeonggi-do adalah jaringan transportasi seperti GTX (Great Train Express) yang secara revolusioner memperkuat konektivitas dengan Seoul. Jalur GTX-A, B, dan C akan menghubungkan wilayah utama Gyeonggi-do dengan pusat Seoul dalam waktu 30 menit, sehingga akan meningkatkan preferensi hunian di pinggiran Gyeonggi-do secara drastis karena efisiensi waktu perjalanan.
Jalur GTX-A akan menghubungkan wilayah utama seperti Unjeong, Ilsan, Samseong, dan Dongtan. Jalur GTX-B akan terhubung dengan titik-titik utama seperti Songdo, Yeouido, dan Namyangju. Jalur GTX-C akan menghubungkan Deokjeong, Uijeongbu, Samseong, dan Suwon untuk memperkuat poros utara-selatan wilayah metropolitan.
Inovasi transportasi ini akan menjadi momentum transformasi bagi kawasan Gyeonggi-do dari sekadar wilayah alternatif hunian menjadi kota mandiri yang utuh. Secara khusus, pengembangan kawasan sekitar stasiun serta pembentukan distrik komersial dan bisnis telah memberikan dampak positif pada pasar properti lokal.
Kedua adalah perubahan populasi dan peningkatan jumlah rumah tangga. Pada tahun 2025, Gyeonggi-do dinilai sebagai wilayah dengan arus masuk populasi paling aktif di antara kota-kota metropolitan di Korea. Akibat tingginya harga rumah dan terbatasnya pasokan di Seoul, jumlah orang yang pindah ke pinggiran wilayah ibu kota terus meningkat. Terlebih lagi, Gyeonggi-do mampu memenuhi permintaan rumah tangga satu orang maupun unit keluarga melalui pengembangan kota baru dan pasokan apartemen ukuran menengah-kecil yang dapat menyerap berbagai generasi.
Perlu diperhatikan wilayah dengan peningkatan jumlah rumah tangga yang bekerja di Seoul seperti Seongnam, Goyang, dan Gwangmyeong. Untuk peningkatan rumah tangga unit keluarga, perlu melirik Namyangju, Hanam, dan Hwaseong. Beragam permintaan hunian ini membuat pasar properti Gyeonggi-do semakin kaya dan memberikan banyak pilihan bagi para investor.
Ketiga adalah revitalisasi pengembangan kota baru dan proyek peremajaan kota. Gyeonggi-do tengah aktif menjalankan proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali seiring dengan pengembangan kota baru tahap ke-3 (3rd generation new towns). Proyek peremajaan kota baru tahap ke-1 dinilai sebagai mesin pertumbuhan baru bagi pasar properti Gyeonggi-do, di mana kawasan utama seperti Bundang, Ilsan, Pyeongchon, Jungdong, dan Sanbon memiliki potensi besar untuk bertransformasi menjadi hunian yang setara dengan Seoul setelah proyek peremajaan selesai.
Selain itu, kota baru tahap ke-3 (Namyangju Wangsuk, Goyang Changneung, Hanam Gyosan, dll.) semakin memperkuat potensi pertumbuhan masa depan Gyeonggi-do melalui pasokan rumah berskala besar dan perluasan infrastruktur transportasi.
Namun, masa depan tidak selalu cerah. Risiko di pasar properti Gyeonggi-do pada tahun 2025 tentu saja ada.
Pertama, kita harus selalu memperhatikan kenaikan suku bunga dan regulasi pinjaman. Tahun 2025 masih menjadi era suku bunga tinggi, yang menambah beban pelunasan pinjaman bagi para investor. Terutama, regulasi pinjaman membatasi masuknya dana ke pasar properti, sehingga potensi daya tarik investasi kemungkinan relatif menurun.
Kedua adalah ketidakpastian kebijakan. Pemerintah terus mempertahankan regulasi pajak dan pinjaman untuk menstabilkan pasar properti. Kebijakan ini membebani biaya tambahan, terutama bagi pemilik properti ganda, dan berpotensi menyebabkan transaksi melambat di wilayah tertentu di Gyeonggi-do.
Ketiga adalah masalah apartemen tua dan infrastruktur. Banyak wilayah di Gyeonggi-do, termasuk kota baru tahap ke-1, memiliki pemukiman yang menua. Di wilayah di mana proyek peremajaan tidak berjalan atau lambat, terdapat risiko penurunan harga seiring dengan berkurangnya daya tarik hunian.
Mari kita susun strategi investasi pasar properti Gyeonggi-do tahun 2025 dengan mempertimbangkan faktor peluang dan risiko tersebut.
Pertama, lakukan investasi yang berpusat pada infrastruktur transportasi. Jalur GTX dan perluasan jaringan kereta api utama adalah faktor kunci yang memaksimalkan nilai masa depan properti Gyeonggi-do. Wilayah yang dilalui jalur GTX-A, B, dan C, terutama di sekitar stasiun, memiliki potensi perkembangan yang tinggi.
Kedua, perhatikan apartemen baru serta kompleks yang masuk dalam proyek pembangunan kembali atau rekonstruksi. Apartemen baru dengan usia di bawah 10 tahun tetap menjadi target investasi utama di Gyeonggi-do. Selain itu, kota baru tahap ke-1 seperti Bundang dan Ilsan yang aktif dalam proyek pembangunan kembali, serta kawasan peremajaan pusat kota lama, adalah tujuan investasi menarik yang dapat diharapkan mengalami kenaikan harga dalam jangka panjang.
Ketiga, kota baru dan kota mandiri. Kota baru tahap ke-3 direncanakan untuk dikembangkan sebagai kota yang memiliki fungsi mandiri. Hal ini akan mampu memenuhi permintaan hunian masyarakat modern yang mengutamakan kedekatan antara tempat tinggal dan tempat kerja.
Saya menyarankan investasi dari perspektif jangka menengah hingga panjang. Hal ini dikarenakan properti Gyeonggi-do pada tahun 2025 sebaiknya didekati dengan perspektif tersebut, bukan untuk keuntungan jangka pendek. Terutama, berinvestasi di kawasan yang direncanakan memiliki nilai tambah transportasi dan proyek peremajaan, lalu mempertahankannya selama lebih dari 5 tahun akan menjadi strategi investasi yang aman.
Pasar properti Gyeonggi-do tahun 2025 adalah masa di mana krisis dan peluang hidup berdampingan. Namun, faktor-faktor positif seperti perluasan infrastruktur transportasi, aktivasi proyek peremajaan, dan pengembangan kota baru sedang mengubah Gyeonggi-do menjadi pusat hunian utama di wilayah metropolitan.
Melalui pendekatan strategis yang melihat ke depan, properti Gyeonggi-do akan memantapkan posisinya sebagai pasar di mana peluang dapat diraih bahkan di tengah krisis. Saya berharap Anda melirik Gyeonggi-do yang tumbuh menjadi pusat wilayah ibu kota sebagai pengganti Seoul, dan memanfaatkan potensi properti Gyeonggi-do secara aktif sebagai sarana investasi yang stabil dalam jangka panjang.
Kim Hak-ryeol, Kepala Lembaga Riset Properti Smart Tube yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver ‘Pashong’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stu TV’. Buku-buku karyanya antara lain ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya yang Naik yang Akan Naik (2020)’, dan ‘Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)’.