[비즈한국] Dua perusahaan konstruksi terbesar di Korea, Samsung C&T028260 dan Hyundai E&C000720, kini bersaing memperebutkan hak pembangunan proyek rekonstruksi di Hannam District 4, Yongsan-gu, Seoul. Di tengah meningkatnya konflik antara asosiasi warga dan perusahaan konstruksi akibat lonjakan biaya konstruksi baru-baru ini, kedua perusahaan terlihat gencar menonjolkan efisiensi biaya dan potensi peningkatan profit dalam proposal mereka. BizHankook berhasil memperoleh tabel perbandingan proposal tender untuk pemilihan kontraktor proyek rekonstruksi Hannam District 4 dan menganalisis penawaran dari kedua perusahaan tersebut.
Menurut industri konstruksi, Samsung C&T dan Hyundai E&C berpartisipasi dalam tender pemilihan kontraktor proyek rekonstruksi Hannam District 4 yang berakhir pada tanggal 18 bulan lalu. Kedua perusahaan telah menyerahkan proposal beserta uang jaminan tender sebesar 50 miliar won kepada asosiasi warga pada hari tersebut. Nama kompleks yang diajukan Samsung C&T adalah 'Raemian Glow Hills Hannam', sedangkan Hyundai E&C mengajukan 'THE H Hangang'. Ini adalah pertama kalinya Samsung C&T dan Hyundai E&C bersaing untuk mendapatkan hak konstruksi proyek peremajaan kota dalam 17 tahun, sejak rekonstruksi Desa Jeonggeum di Dongjak-gu pada tahun 2007. Saat itu, Hyundai E&C memenangkan hak pembangunannya. Asosiasi Hannam District 4 dijadwalkan mengadakan rapat umum pada 18 Januari 2025 untuk memilih kontraktor.
Dilihat dari indikator penilaian eksternal saat ini, Samsung C&T mengungguli Hyundai E&C. Dalam evaluasi kemampuan konstruksi teknik sipil dan bangunan oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi tahun ini, Samsung C&T menempati posisi pertama dengan nilai evaluasi 31,8537 triliun won, sementara Hyundai E&C berada di posisi kedua dengan 17,9436 triliun won. Nilai evaluasi kemampuan konstruksi menunjukkan kapasitas kerja yang dapat diselesaikan oleh perusahaan konstruksi sekaligus. Peringkat kredit (per tanggal tender) dari tiga lembaga pemeringkat kredit domestik utama—Korea Investors Service, Korea Ratings, dan NICE Investors Service—juga menunjukkan Samsung C&T unggul dua tingkat di posisi 'AA+' dibandingkan Hyundai E&C yang berada di posisi 'AA-'.
Dalam hal biaya dan durasi konstruksi yang diajukan untuk Hannam District 4, Hyundai E&C lebih unggul. Total biaya konstruksi yang diajukan Hyundai E&C adalah 1,4855 triliun won (8,88 juta won per 3,3㎡), sekitar 84 miliar won (6%) lebih murah dibandingkan Samsung C&T yang mengajukan 1,5695 triliun won (9,38 juta won per 3,3㎡). Sebelumnya, biaya konstruksi yang ditetapkan dalam pengumuman tender oleh asosiasi Hannam District 4 adalah 1,5724 triliun won (9,4 juta won per 3,3㎡), angka yang lebih tinggi dari usulan kedua perusahaan. Untuk durasi konstruksi, Hyundai E&C menjanjikan 49 bulan, 8 bulan lebih cepat dibandingkan Samsung C&T (57 bulan).
Namun, Samsung C&T memiliki keunggulan dalam hal potensi peningkatan profit. Samsung C&T menyatakan akan menanggung sendiri kenaikan biaya konstruksi akibat inflasi sebelum dimulainya pembangunan hingga maksimal 31,4 miliar won. Perusahaan menetapkan tanggal dimulainya konstruksi pada Januari 2028, yaitu tiga tahun setelah pemilihan kontraktor. Selain itu, Samsung C&T mengusulkan peningkatan jumlah unit hunian di Hannam District 4 menjadi 2.370 unit, atau 29 unit lebih banyak daripada desain awal asosiasi. Pihak Samsung C&T memperkirakan dapat menghasilkan keuntungan penjualan tambahan sebesar 33,9 miliar won dengan asumsi harga jual per 3,3㎡ adalah 70 juta won.
Hyundai E&C lebih unggul dalam tingkat bunga pinjaman biaya proyek. Hyundai E&C menyatakan akan mendanai seluruh biaya proyek asosiasi, termasuk uang jaminan tender, dengan tingkat bunga sertifikat deposito (CD) + 0,1%. Sebaliknya, Samsung C&T menawarkan bunga uang jaminan tender sebesar bunga CD - 0,5%, namun untuk biaya proyek keseluruhan dikenakan bunga CD + 0,78%. Meski Samsung C&T 0,6% poin lebih rendah untuk uang jaminan, Hyundai E&C unggul 0,68% poin untuk sisa biaya proyek. Hyundai E&C memperkirakan bahwa selisih bunga 1% dapat menghemat biaya finansial sebesar 42,5 miliar won untuk pinjaman biaya proyek sebesar 1,5 triliun won.
Dari segi waktu pembayaran beban biaya atau pembayaran pengembalian dana, Samsung C&T lebih menguntungkan. Samsung C&T mengusulkan pembayaran beban biaya oleh warga dilakukan hingga 4 tahun setelah pindah (serah terima), sedangkan Hyundai E&C hingga 1 tahun setelah pindah, menciptakan selisih masa tenggang sekitar 3 tahun. Pembayaran beban biaya kedua perusahaan didasarkan pada pendanaan konsumen. Untuk pengembalian dana (refund), Samsung C&T menawarkan pembayaran 100% dalam waktu 30 hari setelah kontrak penjualan selesai, sementara Hyundai E&C mengusulkan skema pembayaran bertahap: 50% saat kontrak penjualan umum, 30% saat pembayaran uang muka, dan 20% saat pelunasan. Biasanya, penjualan umum dalam proyek peremajaan kota dilakukan setelah penjualan kepada anggota asosiasi selesai.
Proyek rekonstruksi Hannam District 4 mencakup pembongkaran bangunan tua di area 360 Bogwang-dong, Yongsan-gu, Seoul, untuk membangun 51 gedung apartemen (2.331 unit) setinggi 7 lantai bawah tanah hingga 22 lantai di atas tanah. Total biaya konstruksi diperkirakan mencapai 1,5724 triliun won (9,4 juta won per 3,3㎡), dan total biaya proyek termasuk berbagai biaya pendukung diperkirakan mencapai 2 triliun won. Ini adalah satu-satunya wilayah di antara empat distrik di Hannam New Town yang telah ditetapkan sebagai zona peremajaan namun belum memilih kontraktor, dan dianggap memiliki nilai bisnis yang tinggi karena banyaknya unit untuk penjualan umum (sekitar 800 unit).
Seorang perwakilan Samsung C&T menyatakan, "Kami telah menyiapkan kondisi terbaik khusus untuk Hannam District 4 yang memiliki lokasi dan simbolisme yang unik. Kami akan melakukan upaya terbaik agar satu-satunya kompleks Raemian di Hannam ini menjadi yang terbaik di kawasan tersebut."
Perwakilan Hyundai E&C juga menyampaikan, "Menyusul THE H Hangang (Hannam District 3), kami akan menciptakan kota bermerek THE H dengan sekitar 8.000 unit dan melengkapi markah tanah yang menjadi pusat Sungai Han melampaui Hannam New Town."