[비즈한국] Akibat dari penipuan jeonse (sistem sewa dengan deposit besar) skala besar, pendaftaran asuransi jaminan pengembalian deposit (asuransi jaminan) dari Korea Housing & Urban Guarantee Corporation (HUG) telah menjadi syarat wajib di pasar jeonse. Para pemilik properti kini lebih memilih menawarkan hunian dengan sistem sewa bulanan atau ban-jeonse (sewa bulanan dengan deposit besar) demi memenuhi persyaratan tersebut. Pemerintah memperketat ketentuan karena menganggap kemudahan pengembalian deposit menjadi penyebab penipuan jeonse, namun para pemilik properti yang terpaksa menurunkan deposit jeonse merasa sangat tidak puas. Di sisi lain, beban bagi penyewa yang harus mengeluarkan biaya tinggi demi mendapatkan 'rumah yang aman' di tengah kekhawatiran akan penipuan juga tidak bisa dianggap enteng.
Seorang pekerja lepas berinisial A yang tinggal di Distrik Gangseo, Seoul, sempat mencari hunian jeonse menjelang habisnya masa kontrak sewa bulanannya, namun akhirnya menyerah. Hal ini karena deposit jeonse untuk hunian yang layak—di luar tipe semi-bawah tanah, ukuran sangat kecil, atau lokasi terpencil—jauh melampaui 250 juta won. Khawatir kehilangan uang tabungannya, A akhirnya memutuskan untuk memperpanjang kontrak sewa bulanan satu kamar dengan menganggap biaya sewa bulanan di kisaran 700.000 won sebagai 'biaya keamanan'.
Seorang karyawan kantor berinisial B yang mencari tempat tinggal baru di Distrik Mapo, Seoul, juga mengalami dilema. Pasalnya, apartemen (officetel) yang ia incar hanya tersedia dalam bentuk 'ban-jeonse' (kombinasi deposit besar dan sewa bulanan) dengan harga sewa 150.000 hingga 200.000 won dan deposit di kisaran 140 juta won. B sempat bertanya apakah bisa diubah menjadi jeonse penuh untuk menekan biaya tetap, namun ia mendapat jawaban bahwa hal itu tidak dimungkinkan karena masalah asuransi jaminan.
Semakin banyak pemilik properti yang menurunkan deposit jeonse dan beralih ke sewa bulanan demi memenuhi syarat asuransi jaminan. Hal ini terjadi karena pendaftaran asuransi jaminan telah menjadi syarat mutlak pasca-maraknya penipuan jeonse. Tren ini juga mendorong kenaikan deposit sewa bulanan. Menurut platform properti Dabang, pada bulan November, rata-rata deposit sewa bulanan untuk hunian tipe vila/multi-keluarga di Seoul telah menembus angka 100 juta won, tepatnya mencapai 105,3 juta won. Angka ini melonjak sekitar 40% dibandingkan bulan Januari lalu yang tercatat sebesar 75,85 juta won. Harga sewa bulanannya pun tidak murah. Untuk deposit 10 juta won, rata-rata sewa bulanan di Seoul pada bulan November mencapai 840.000 won. Bagi penyewa yang ingin menghindari penipuan jeonse, mereka kini harus menghadapi pilihan sulit: membayar deposit sewa bulanan yang hampir setara dengan jeonse, atau membayar sewa bulanan yang mahal setiap bulannya.
Seorang agen properti di Seoul mengatakan, "Saat ini, penyewa pun lebih memilih sewa bulanan. Namun, pemilik properti membutuhkan deposit untuk mendapatkan penyewa berikutnya, sehingga mereka sebisa mungkin menyesuaikan harga agar memenuhi syarat asuransi jaminan sambil tetap menerima sewa bulanan." Ia menambahkan, "Sangat jarang ada hunian jeonse penuh di apartemen (officetel) saat ini. Kebanyakan adalah ban-jeonse atau sewa bulanan." Agen properti lain juga menuturkan, "Pemilik properti sebenarnya ingin beralih ke jeonse tapi tidak bisa. Suasana pasar berubah drastis dalam beberapa tahun terakhir akibat penipuan jeonse dan pengetatan regulasi."
Asuransi jaminan pengembalian deposit jeonse adalah produk asuransi di mana HUG bertanggung jawab mengembalikan deposit jeonse kepada penyewa jika pemilik properti gagal mengembalikannya saat kontrak berakhir. Objek asuransi mencakup rumah tunggal, rumah multi-keluarga, rumah kelompok, vila, rumah apartemen, perumahan lansia, apartemen (officetel) residensial, dan apartemen biasa. Syarat asuransinya adalah jumlah total deposit jeonse ditambah utang prioritas harus lebih rendah dari nilai harga hunian dikalikan rasio pengakuan jaminan (LTV) sebesar 90%.
Pada tahun 2023, HUG memperketat syarat pendaftaran asuransi jaminan bagi penyewa karena menganggap kemudahan pengembalian deposit menjadi salah satu pemicu meningkatnya penipuan jeonse. HUG menurunkan perhitungan harga hunian untuk asuransi dari 150% menjadi 140% dari harga publik resmi (gongsi-gajeok), dan menurunkan rasio pengakuan jaminan dari 100% menjadi 90%. Dengan perhitungan ini, pendaftaran asuransi hanya dimungkinkan jika deposit jeonse berada di bawah 126% dari harga publik. Kala itu pun, para pemilik vila (rumah multi-keluarga/vila) melakukan protes keras karena harus menurunkan deposit jeonse lebih jauh dibandingkan harga pasar yang sebenarnya.
Baru-baru ini, pasar kembali terguncang oleh kabar bahwa HUG mempertimbangkan rencana untuk menurunkan rasio pengakuan jaminan lebih lanjut menjadi 80%. Jika rasio tersebut menjadi 80%, syarat asuransi akan turun menjadi 112% dari harga publik. Perusahaan broker properti Jiptos menganalisis bahwa jika syarat diperketat hingga 112% dari harga publik, sekitar 69,1% vila di seluruh negeri tidak akan bisa lagi mendaftar asuransi jaminan dengan deposit yang ada saat ini. Muncul kekhawatiran bahwa pemilik properti yang melakukan 'investasi gap' dengan modal kecil tidak akan mampu mengembalikan deposit kepada penyewa berikutnya, yang berpotensi memicu kerugian tambahan. Menyusul kontroversi tersebut, pada tanggal 9 HUG menyatakan, "Untuk saat ini, kami tidak mempertimbangkan penurunan rasio pengakuan jaminan pengembalian deposit jeonse."
Namun, para ahli menunjukkan bahwa perbaikan sistem tidak terelakkan mengingat pasar jeonse kini menghadapi keterbatasan struktural. Profesor departemen real estat Universitas Sejong, Lim Jae-man, menjelaskan, "Pasar jeonse saat ini adalah struktur yang tidak berkelanjutan. Selain itu, karena pemerintah menanggung semua risiko, rasio jaminan mau tidak mau harus diturunkan. Harga jeonse harus jauh lebih rendah daripada harga jual agar kita bisa mencegah fenomena jeonse kosong atau investasi gap tanpa modal."
Pemerintah juga memperketat kewajiban pengembalian deposit bagi pemilik properti. HUG sedang mendorong rencana untuk menurunkan standar asuransi jaminan deposit sewa yang didaftarkan oleh pemilik properti menjadi 126% dari harga publik, sama dengan asuransi jaminan penyewa. Pelaku bisnis sewa properti wajib mendaftar ke sistem jaminan sewa, dan denda akan dikenakan jika tidak mendaftar. Perubahan standar asuransi jaminan sewa ini awalnya dijadwalkan berlaku mulai Juli lalu, namun ditunda dan diubah menjadi efektif per 1 Januari 2025 (untuk standar baru).
Ada pula prediksi bahwa seiring berkurangnya jeonse, jumlah sewa bulanan berbiaya tinggi akan meningkat. HUG baru-baru ini merombak sistem jaminan jeonse untuk mencegah pendaftaran asuransi pada kontrak sewa bulanan berbiaya tinggi. Jika terdapat komponen sewa bulanan, asuransi hanya dapat didaftarkan jika deposit jeonse (berdasarkan perhitungan tarif konversi sewa bulanan ke jeonse sebesar 6,0%) berada di bawah 700 juta won untuk wilayah ibu kota dan 500 juta won untuk wilayah lainnya. Standar baru ini akan diterapkan pada pengajuan baru mulai 30 Desember tahun ini.
Meskipun demikian, Profesor Lim berpendapat, "Saya tidak melihat proses peralihan ke sewa bulanan akan terjadi secara ekstrem seperti yang dikhawatirkan," namun ia menambahkan, "Pemerintah harus menciptakan kebijakan untuk meringankan beban penyewa yang beralih dari jeonse ke sewa bulanan, sekaligus menerapkan strategi untuk menciptakan pasar jeonse yang aman."