[비즈한국] Situasi politik dalam negeri saat ini berada dalam kondisi kacau yang sulit diprediksi. Serangkaian peristiwa, mulai dari deklarasi dan pencabutan darurat militer hingga pemungutan suara dan penolakan pemakzulan presiden, telah memberikan guncangan pada pasar keuangan dan properti secara keseluruhan. Dengan tambahan pengetatan aturan pinjaman dan ketidakpastian ekonomi global, banyak orang kehilangan kepercayaan pada pasar properti dan beralih ke mode wait-and-see. Namun, situasi krisis seperti ini pernah terjadi sebelumnya, dan pasar selalu menemukan tatanannya sendiri di tengah kekacauan. Mari kita melihat kembali rezim pemakzulan di masa lalu dan menyusun strategi respons apa yang diperlukan saat ini.
Pasar Properti 2004 Masih Panas, Pasca Pergantian Kekuasaan 2017 Aturan Diperketat
Hingga saat ini, telah terjadi dua rezim pemakzulan. Pertama, mari kita lihat pasar pada tahun 2004 saat mendiang mantan Presiden Roh Moo-hyun dimakzulan. Pada Maret 2004, mosi pemakzulan mantan Presiden Roh Moo-hyun lolos di Majelis Nasional dan situasi politik menjadi kacau. Namun, pada Mei 2004, Mahkamah Konstitusi menolak mosi tersebut, sehingga situasi politik segera stabil. Saat itu, ekonomi Korea sedang mengalami penurunan konsumsi akibat dampak dari krisis kartu kredit tahun 2003. Perlambatan ekonomi global juga berdampak pada terhambatnya pertumbuhan ekonomi.
Pasar apartemen di Seoul dan wilayah metropolitan masih mengalami panasnya properti yang dimulai sejak tahun 2002 (khususnya kenaikan harga apartemen rekonstruksi di Gangnam). Rezim pemakzulan memang sempat memicu sikap wait-and-see jangka pendek di pasar, namun setelah penolakan pemakzulan oleh Mahkamah Konstitusi, minat beli bangkit kembali, terutama di sektor apartemen rekonstruksi Gangnam. Pelonggaran regulasi pemerintah, pelonggaran pinjaman, dan ekspektasi pembangunan mendorong kenaikan harga properti.
Pasar properti di daerah relatif lebih tenang dibandingkan wilayah metropolitan. Permintaan investasi dan tempat tinggal yang berpusat di wilayah metropolitan tetap mendominasi pasar. Setelah semester kedua tahun 2004, pasar properti hampir tidak terpengaruh oleh rezim pemakzulan. Keputusan Mahkamah Konstitusi berperan dalam menstabilkan sentimen pasar. Setelah itu, pemerintahan Roh Moo-hyun mulai serius menekan panasnya pasar properti melalui kebijakan pengetatan seperti pembatasan pengalihan hak hunian (presale) serta penerapan aturan LTV dan DTI.
Rezim pemakzulan kedua, yakni mantan Presiden Park Geun-hye, berlangsung dari tahun 2016 hingga 2017. Mosi pemakzulan mantan Presiden Park Geun-hye lolos di Majelis Nasional pada Desember 2016, dan pada Maret 2017, Mahkamah Konstitusi mengabulkan pemakzulan tersebut dan ditetapkan secara resmi. Akibatnya, pemilihan presiden dipercepat dan dilaksanakan pada bulan Mei.
Seiring dengan pemulihan ekonomi global, ekonomi Korea juga menunjukkan pertumbuhan yang stabil, namun peningkatan utang rumah tangga dan panasnya pasar properti muncul sebagai masalah. Pasar Seoul dan wilayah metropolitan menunjukkan lonjakan harga apartemen di area-area utama sejak akhir 2016. Khususnya, kawasan Gangnam dan kompleks rekonstruksi utama memimpin kenaikan harga. Meskipun rezim pemakzulan sedang berlangsung, pasar properti lebih dipengaruhi oleh suku bunga rendah dan pelonggaran pinjaman daripada situasi politik.
Berbeda dengan wilayah metropolitan, di masa rezim pemakzulan tersebut, daerah-daerah lain terus mengalami peningkatan jumlah unit apartemen yang tidak terjual (unsold) dan stagnasi harga. Namun, beberapa wilayah seperti Busan dan Daegu menunjukkan tren kenaikan seiring dengan adanya proyek pembangunan yang menguntungkan.
Setelah Mahkamah Konstitusi mengabulkan pemakzulan, kebijakan properti pemerintahan Moon Jae-in secara drastis beralih ke pengetatan regulasi. Melalui kebijakan 8.2 tahun 2017, pemerintah menekan permintaan investasi dengan menetapkan zona penyesuaian, memperketat aturan LTV/DTI, dan mengenakan pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang berat. Hal ini menyebabkan penyesuaian harga di beberapa wilayah mulai semester kedua 2017, namun kompleks rekonstruksi Gangnam dan area populer justru terus mengalami kenaikan akibat kurangnya pasokan.
Perlu Respons Wait-and-See Jangka Pendek, Cermati Perubahan Kebijakan
Jika diringkas, berikut adalah pengaruh umum dari dua rezim pemakzulan tersebut. Pertama, sentimen pasar. Kekacauan politik memang menciptakan sikap wait-and-see dalam jangka pendek, namun tidak melemahkan sentimen pelaku pasar dalam jangka panjang. Sebaliknya, faktor ekonomi (suku bunga, regulasi pinjaman, kebijakan pasokan) dan arah kebijakan pemerintah memiliki dampak yang lebih besar pada pasar properti.
Kedua, diferensiasi antara wilayah metropolitan dan daerah. Selama masa kedua rezim pemakzulan, pasar wilayah metropolitan (terutama Seoul) menunjukkan kekuatan, sementara pasar daerah relatif stagnan atau menurun. Hal ini karena wilayah metropolitan cenderung menjadi pusat konsentrasi permintaan hunian nyata dan investasi di tengah kekacauan ekonomi maupun politik.
Ketiga, hasil jangka panjang. Setelah pemakzulan dan pergantian pemerintahan, regulasi properti yang ketat diterapkan, dan hal ini justru memicu kenaikan harga di beberapa wilayah karena menyebabkan ketidakseimbangan pasokan dan permintaan alih-alih menstabilkan pasar.
Lalu, bagaimana kita bisa memandang situasi saat ini? Rezim pemakzulan tahun 2024 menunjukkan pola yang berbeda dari masa lalu. Situasi saat ini di mana ketidakpastian politik berpadu dengan regulasi pinjaman telah menyebabkan pasar secara keseluruhan mengalami pelemahan. Dengan melihat contoh masa lalu, strategi berikut dapat dipertimbangkan dalam menghadapi situasi saat ini.
Pertama, sikap wait-and-see jangka pendek memang diperlukan. Sebelum kekacauan politik mereda, hindari keputusan jual-beli yang gegabah dan amati apakah pasar akan stabil. Meski begitu, kawasan inti wilayah metropolitan tetap perlu diperhatikan. Area-area yang prospektif untuk investasi di sekitar jalur GTX di Seoul dan Gyeonggi kemungkinan besar akan menunjukkan pemulihan yang stabil bahkan setelah kekacauan politik berakhir.
Selain itu, karena kemungkinan besar pasokan perumahan baik swasta maupun publik akan terhambat, diperlukan strategi yang memperhitungkan kenaikan harga akibat kurangnya pasokan dalam jangka menengah hingga panjang. Terakhir, karena diperkirakan akan terjadi potensi pergantian pemerintahan atau perubahan arah kebijakan setelah pemakzulan, pergerakan pemerintah dalam melonggarkan atau memperketat regulasi properti harus terus dipantau.
Rezim pemakzulan memang menyebabkan kekacauan sementara, namun perlu diingat bahwa dalam jangka panjang, pasar tetap bergerak sesuai dengan logika dasar penawaran dan permintaan. Ini adalah saatnya untuk menganalisis arus pasar dengan tenang dan mencari peluang demi pengelolaan aset yang stabil.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim di divisi riset properti Korea Gallup. Ia mengelola dan membawakan blog Naver ‘Pasyon’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘StuTV’. Buku-bukunya antara lain ‘Prinsip Utama Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Utama Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)’, dan ‘Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)’.