[비즈한국] Sebanyak 13 area telah ditetapkan sebagai distrik percontohan sesuai dengan undang-undang khusus kota baru generasi pertama. Area-area yang tersebar di Bundang, Ilsan, Pyeongchon, Jungdong, dan Sanbon ini dinilai sebagai langkah awal untuk mengatasi masalah penuaan infrastruktur di kota-kota baru generasi pertama yang dibangun pada tahun 1980-an hingga 1990-an. Hal ini memiliki makna khusus karena bukan sekadar awal dari proyek pembangunan kembali, melainkan proyek penataan ulang kota berskala besar yang melibatkan pemerintah, pemerintah daerah, dan warga secara bersama-sama.
Meskipun ada prospek positif tersebut, masih banyak tantangan yang menumpuk dalam proyek pembangunan kembali ini. Secara khusus, faktor-faktor seperti biaya tambahan (iuran), langkah-langkah relokasi, dan kontribusi publik akan menjadi variabel penting bagi investor dan warga setelah diskusi mulai dilakukan secara intensif pasca-penetapan distrik percontohan.
Mari kita tinjau peluang dan batasan dalam pembangunan kembali serta penetapan distrik percontohan.
Pembangunan kembali bukan sekadar mengganti apartemen lama dengan bangunan baru, melainkan upaya untuk mendesain ulang struktur dan fungsi kota. Undang-undang khusus kota baru generasi pertama kali ini hadir dengan dukungan pemerintah dalam membangun fondasi administratif, finansial, dan institusional untuk mendukung proses pembangunan kembali tersebut.
Pertama, dukungan administratif pemerintah akan berkontribusi pada peningkatan efisiensi proyek pembangunan kembali. Di masa lalu, proyek sering tertunda pada tahap awal seperti saat mengumpulkan tingkat persetujuan warga. Namun, dalam undang-undang khusus ini, platform persetujuan elektronik diperkenalkan untuk menyederhanakan proses pengumpulan pendapat warga dan berupaya mengurangi konflik yang tidak perlu.
Kedua, dukungan finansial membantu meringankan beban biaya proyek awal. Dana Kota Masa Depan sebesar sekitar 12 triliun won dan jaminan khusus dari HUG (Korea Housing & Urban Guarantee Corporation) adalah sarana yang kuat untuk menyelesaikan masalah pendanaan proyek. Secara khusus, fakta bahwa perusahaan konstruksi dapat menjalankan proyek dengan stabil melalui jaminan tersebut akan berperan dalam mengurangi risiko proyek.
Meskipun demikian, masih banyak ketidakpastian yang melekat pada proyek pembangunan kembali. Faktor-faktor seperti biaya tambahan, langkah relokasi, dan kontribusi publik sangat memengaruhi kecepatan pelaksanaan proyek dan kerja sama warga.
Biaya tambahan bisa menjadi pemicu konflik. Salah satu masalah paling sensitif dalam pembangunan kembali adalah biaya tambahan yang harus ditanggung warga. Dalam proses penetapan distrik percontohan kali ini pun, poin perdebatan terbesar antara pemerintah dan warga adalah perhitungan yang akurat mengenai estimasi biaya tambahan tersebut. Jika terjadi peningkatan biaya yang tidak terduga selama proyek berlangsung, jumlah yang harus ditanggung warga akan bertambah. Hal ini dapat memicu ketidakpuasan dan konflik di kalangan warga terhadap proyek tersebut.
Terutama di wilayah dengan banyak kompleks apartemen besar seperti Bundang dan Pyeongchon, masalah ini kemungkinan besar akan semakin menonjol. Berdasarkan kasus-kasus sebelumnya, tidak sedikit masalah biaya tambahan yang menjadi faktor penghambat proyek pembangunan kembali. Sebagai contoh, di beberapa kompleks pembangunan kembali di wilayah Gangnam, terjadi kasus di mana warga menuntut pembatalan proyek atau proyek tertunda karena peningkatan biaya konstruksi. Oleh karena itu, investor harus mencermati metode perhitungan biaya tambahan di wilayah tersebut dan potensi konflik yang menyertainya.
Langkah relokasi juga dapat menyebabkan kekacauan di pasar sewa jangka pendek. Pembangunan kembali mau tidak mau pasti akan disertai dengan relokasi. Di area yang ditetapkan sebagai distrik percontohan, sekitar 36.000 rumah tangga termasuk dalam target pembangunan kembali, dan permintaan relokasi mereka akan berdampak langsung pada pasar sewa lokal. Di wilayah dengan kepadatan kompleks besar seperti Bundang atau Pyeongchon, kenaikan harga sewa tidak terelakkan. Terlebih lagi, jika langkah relokasi tidak jelas atau fasilitas hunian sementara kurang, pasar sewa di wilayah tersebut dapat mengalami kekacauan besar dalam jangka pendek.
Situasi ini memberikan dua peluang bagi investor.
Pertama, adanya potensi peningkatan imbal hasil (yield) dari sewa tahunan (jeonse) atau bulanan karena meningkatnya permintaan sewa. Kedua, setelah relokasi selesai hingga pembangunan kembali rampung, kelangkaan hunian baru di wilayah tersebut akan semakin menonjol. Namun, investasi yang memanfaatkan permintaan relokasi memerlukan analisis mendalam terhadap situasi pasar tiap wilayah serta keseimbangan antara pasokan dan permintaan agar peluang keberhasilannya tinggi.
Kontribusi publik menjadi dilema antara biaya dan manfaat. Dalam proyek pembangunan kembali, kontribusi publik adalah hal yang wajib. Sebagai cara untuk mengembalikan sebagian keuntungan pengembangan kepada masyarakat, ini mencakup pembangunan taman, perluasan jalan, atau pembangunan fasilitas umum. Dalam undang-undang khusus kota baru generasi pertama kali ini, kontribusi publik juga disebutkan sebagai elemen utama, dan pemerintah berupaya memperoleh legitimasi sosial atas proyek tersebut melalui hal ini.
Masalahnya adalah semakin besar kontribusi publik, semakin tinggi biaya pengembangannya. Hal ini berhubungan langsung dengan biaya tambahan dan dapat mengurangi sebagian keuntungan pengembangan. Investor harus mempertimbangkan kemungkinan menurunnya kelayakan bisnis akibat kontribusi publik dan menghitung estimasi keuntungan secara konservatif.
Pada akhirnya, strategi investasi harus menyeimbangkan antara peluang dan risiko.
Penetapan distrik percontohan di kota baru generasi pertama terlihat akan memberikan dampak positif pada pasar properti dalam jangka panjang. Namun, ketidakpastian seperti biaya tambahan, langkah relokasi, dan kontribusi publik membuat keputusan investasi menjadi rumit. Dalam situasi ini, investor harus mempertimbangkan strategi berikut.
Pertama, investasi pada kompleks utama di dalam distrik percontohan. Kompleks yang ditetapkan sebagai distrik percontohan kemungkinan besar memiliki kecepatan pengembangan yang lebih cepat karena menerima dukungan administratif dan finansial. Kompleks utama seperti Saetbyeol-maeul di Bundang atau Hugok-maeul di Ilsan dapat diharapkan memberikan premium yang tinggi setelah pembangunan kembali selesai. Namun, penting untuk melakukan pendekatan pada tahap awal saat harga relatif stabil dengan mempertimbangkan risiko biaya tambahan.
Kedua, pencarian nilai potensial di luar distrik percontohan. Wilayah sekitar yang tidak ditetapkan sebagai distrik percontohan berada pada kisaran harga yang relatif lebih rendah, dan berinvestasi di wilayah yang kemungkinan akan ditetapkan di masa depan juga cukup menjanjikan. Sebagai contoh, wilayah yang sebelumnya sudah sempat didiskusikan seperti Mognyeon-maeul di Bundang atau Jeongbal-maeul di Ilsan memiliki kemungkinan penetapan tambahan yang tinggi.
Ketiga, pemanfaatan pendapatan sewa jangka pendek. Memanfaatkan waktu di mana permintaan relokasi meningkat untuk berinvestasi pada hunian yang bisa disewakan juga merupakan strategi yang bagus. Secara khusus, wilayah dengan imbal hasil sewa yang tinggi dapat memberikan arus kas yang stabil dalam jangka pendek.
Keempat, analisis struktur biaya dan kontribusi publik. Potensi kenaikan biaya akibat kontribusi publik harus dianalisis secara cermat. Mungkin lebih menguntungkan untuk memperhatikan kompleks skala kecil yang beban kontribusi publiknya relatif lebih sedikit dibandingkan kompleks yang kelayakan bisnisnya bisa menurun.
Pembangunan kembali kota baru generasi pertama adalah salah satu proyek terpenting di pasar properti Korea, dan penetapan distrik percontohan adalah proses untuk memulai langkah pertamanya. Meskipun dukungan kuat pemerintah dan rencana sistematis adalah hal yang positif, masalah realistis seperti biaya tambahan, langkah relokasi, dan kontribusi publik masih tetap ada. Investor harus menganalisis peluang dan risiko secara mendalam untuk menyusun strategi, serta melakukan pendekatan dengan hati-hati dalam perspektif jangka panjang.
Pembangunan kembali bukanlah bentuk investasi yang mengharapkan keuntungan jangka pendek, melainkan harus diingat bahwa ini adalah upaya untuk mengejar nilai jangka panjang bersama dengan penataan ulang kota.
Kim Hak-ryeol, kepala SmartTube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi penelitian properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Catatan Perjalanan Dunia Pasyon' dan YouTube 'Stew TV'. Buku-bukunya meliputi 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)', dan lainnya.