[비즈한국] Hubungan antara jumlah uang beredar (likuiditas total, M2) dan kapitalisasi pasar perumahan merupakan faktor penting untuk memahami prinsip dasar pasar properti. Jumlah uang beredar memiliki pengaruh kuat terhadap harga aset dalam ekonomi secara keseluruhan, dan efek ini sangat menonjol di pasar properti. Itulah alasan mengapa kita perlu menganalisis dampak peningkatan jumlah uang beredar terhadap kapitalisasi pasar perumahan, serta menggunakannya untuk meninjau masa lalu dan masa kini pasar properti guna menemukan peluang investasi di masa depan.
Pertama, mari kita definisikan konsep jumlah uang beredar (M2) dan kapitalisasi pasar perumahan.
Kapitalisasi pasar perumahan adalah total nilai aset perumahan yang dihitung berdasarkan nilai pasar saat ini. Ini ditentukan oleh harga rumah individu dan volume pasokan, serta sangat dipengaruhi oleh jumlah uang beredar.
Jumlah uang beredar (M2) adalah total likuiditas termasuk uang tunai yang beredar dalam ekonomi, simpanan giro, deposito berjangka, dan lainnya. Angka ini terus meningkat seiring dengan kebijakan moneter bank sentral, laju pertumbuhan ekonomi, dan inflasi.
Mari kita analisis korelasi antara jumlah uang beredar dan kapitalisasi pasar perumahan.
Jumlah uang beredar dan kapitalisasi pasar perumahan menunjukkan korelasi positif yang kuat. Hal ini karena perumahan adalah aset riil representatif yang menyerap likuiditas. Artinya, terdapat hubungan antara peningkatan likuiditas dan kenaikan harga aset. Ketika jumlah uang beredar meningkat, dana yang mengalir ke pasar bertambah sehingga harga aset yang dapat diinvestasikan (properti, saham, dll.) ikut naik. Hal ini terjadi karena tidak hanya meningkatkan daya beli pembeli rumah, tetapi juga memicu permintaan investasi yang mengharapkan kenaikan nilai aset.
Penurunan nilai mata uang (inflasi) juga berkaitan dengan kenaikan harga aset riil. Peningkatan jumlah uang beredar menyebabkan penurunan nilai mata uang (inflasi), yang berarti nilai rumah sebagai aset riil tidak terpengaruh oleh penurunan nilai mata uang atau justru meningkat. Dengan kata lain, semakin rendah nilai mata uang, semakin banyak uang yang dibutuhkan untuk membeli aset riil yang sama, sehingga kapitalisasi pasar perumahan meningkat.
Interaksi antara suku bunga dan likuiditas juga harus dipertimbangkan. Ketika suku bunga rendah, peningkatan jumlah uang beredar semakin meningkatkan daya beli rumah. Suku bunga pinjaman yang rendah mempercepat masuknya likuiditas ke pasar perumahan dan meningkatkan kapitalisasi pasar. Sebaliknya, saat suku bunga tinggi, efek peningkatan likuiditas berkurang, namun peningkatan absolut jumlah uang beredar tetap memicu kenaikan harga aset dalam jangka panjang.
Mari kita lihat contoh dalam sejarah properti Korea.
Setelah krisis keuangan global tahun 2008, kebijakan pelonggaran moneter Bank of Korea dan pelonggaran kuantitatif oleh bank sentral global memicu peningkatan jumlah uang beredar. Akibatnya, kapitalisasi pasar perumahan Korea terus meningkat dan mencapai sekitar 5.000 triliun won pada tahun 2020.
Setelah pandemi tahun 2020, meskipun ada kekhawatiran gelembung di pasar perumahan akibat suku bunga rendah dan pasokan likuiditas yang masif, kenaikan kapitalisasi pasar perumahan akibat peningkatan jumlah uang beredar tidak berhenti.
Saat ini, meskipun ada kenaikan suku bunga, jumlah uang beredar tetap berada di level yang tinggi, sehingga kapitalisasi pasar perumahan mencatat level yang tinggi secara historis.
Mari kita rangkum implikasi dari jumlah uang beredar dan kapitalisasi pasar perumahan.
Properti adalah tujuan akhir dari likuiditas. Semakin meningkat jumlah uang beredar, semakin banyak dana yang mengalir ke pasar aset, dan properti memantapkan posisinya sebagai tujuan investasi representatif yang menyediakan keuntungan aman dan stabil. Fenomena ini terlihat lebih kuat di negara-negara dengan struktur ekonomi yang stabil seperti Korea dibandingkan dengan negara berkembang.
Ada alasan mengapa jumlah uang beredar tidak pernah berkurang. Bank sentral secara konsisten meningkatkan jumlah uang beredar demi pertumbuhan ekonomi dan stabilitas keuangan. Ini adalah salah satu alasan mendasar mengapa kapitalisasi pasar perumahan pasti meningkat dalam jangka panjang.
Pada akhirnya, kita harus mempertimbangkan "asset parking" dari perspektif investasi.
Kenaikan harga aset akibat peningkatan jumlah uang beredar menunjukkan bahwa properti adalah sarana "asset parking" jangka panjang yang melampaui volatilitas jangka pendek. Khususnya, di masa di mana laju peningkatan jumlah uang beredar tinggi, properti adalah salah satu kelas aset yang menerima manfaat terbesar.
Dengan demikian, prospek pasar properti tahun 2025 dapat diprediksi dari perspektif jumlah uang beredar.
Pertama, stabilisasi suku bunga. Mulai tahun 2025, siklus kenaikan suku bunga kemungkinan besar akan berakhir, dan ada kemungkinan besar pergerakan pelonggaran moneter global akan dimulai kembali. Hal ini menciptakan lingkungan yang dapat mempercepat kembali kenaikan kapitalisasi pasar perumahan seiring dengan peningkatan jumlah uang beredar.
Selanjutnya, pengaktifan proyek perbaikan seperti rekonstruksi, pembangunan kembali, dan renovasi. Saat jumlah uang beredar mengalir ke pasar perumahan, sektor yang menerima manfaat terbesar adalah area proyek perbaikan seperti rekonstruksi, pembangunan kembali, dan renovasi yang dapat mengatasi kekurangan pasokan.
Terakhir, faktor perluasan kota. Seiring dengan kabar baik infrastruktur transportasi di wilayah metropolitan (seperti GTX), dana investasi akibat peningkatan jumlah uang beredar kemungkinan besar juga akan mengalir ke wilayah pinggiran kota.
Dengan kondisi ini, strategi investasi tahun 2025 dapat dirumuskan secara alami.
Ini adalah poin investasi dari perspektif jangka panjang. Hubungan antara peningkatan jumlah uang beredar dan kapitalisasi pasar perumahan menjadi lebih jelas seiring berjalannya waktu. Jangan takut akan penyesuaian jangka pendek, berinvestasilah dengan melihat potensi kenaikan jangka panjang.
Berinvestasilah dengan fokus pada lokasi. Efek likuiditas tidak bekerja secara merata di semua wilayah. Fokuslah pada wilayah yang didukung oleh infrastruktur dan permintaan, terutama lokasi utama di wilayah metropolitan atau wilayah yang memiliki keuntungan transportasi.
Perhatikan investasi pada proyek perbaikan seperti rekonstruksi, pembangunan kembali, dan renovasi. Hal ini dikarenakan proyek-proyek tersebut kemungkinan besar memberikan keuntungan modal terbesar akibat peningkatan jumlah uang beredar. Perlu untuk meninjau risiko hukum dan kelembagaan secara cermat sebelum berinvestasi.
Perhatikan juga tipe unit kecil dan aset sewaan. Karena sewa cenderung naik seiring dengan peningkatan jumlah uang beredar, berinvestasi pada apartemen tipe kecil atau aset yang memberikan pendapatan sewa dapat memberikan aliran kas yang stabil sekaligus kenaikan nilai aset.
Kami telah merangkum bahwa jumlah uang beredar dan kapitalisasi pasar perumahan memiliki hubungan yang erat, dan dampak peningkatan jumlah uang beredar pada pasar properti tidak hanya terbatas pada kenaikan harga tetapi juga mempengaruhi struktur pasar. Melalui data masa lalu, kita dapat mengonfirmasi bahwa peningkatan jumlah uang beredar secara konsisten telah menaikkan kapitalisasi pasar perumahan, yang menjelaskan mengapa properti adalah kelas aset yang menarik dari perspektif investasi jangka panjang.
Tahun 2025 kemungkinan besar akan menjadi titik balik penting bagi pasar properti karena kombinasi peningkatan jumlah uang beredar, stabilisasi suku bunga, dan pengaktifan rekonstruksi/pembangunan kembali. Investor tidak boleh terbawa oleh volatilitas jangka pendek, melainkan memanfaatkan properti sebagai sarana "asset parking" dalam jangka panjang untuk mengincar keuntungan yang stabil namun tinggi. Hal ini karena strategi tersebut akan berfungsi sebagai strategi pertumbuhan aset aktif di era inflasi, melampaui sekadar pelestarian aset.
Kim Hak-ryeol, kepala SmartTube Property Research Institute yang terkenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan menjalankan blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'StewTV'. Bukunya antara lain 'Absolute Principles of Seoul Property (2023)', 'The Future of Incheon Property (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Property Investment (2022)', 'Future Map of South Korea Property (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise Will Rise (2020)', dan 'User Manual of South Korea Property (2020)'.