[비즈한국] Apartemen Gyeongnam, Usung 3rd, dan Hyundai 1st (Gyeong-U-Hyeon) di distrik Gangnam, Seoul, yang digadang-gadang sebagai proyek rekonstruksi skala besar, akan mengadakan sesi penjelasan terkait "rekonstruksi terintegrasi" untuk menggabungkan ketiga kompleks tersebut. Sejak menyepakati rekonstruksi terintegrasi pada November 2018, kompleks-kompleks ini belum berhasil mencapai tahap penetapan zona perbaikan—langkah awal proyek—karena gagal menyelaraskan kepentingan antar kompleks hingga saat ini. Mengapa kompleks-kompleks tua kini mencoba menggabungkan diri dengan kompleks di sekitarnya? BizHankook meninjau perkembangan rekonstruksi terintegrasi di Seoul.
Tahun ke-6 Rekonstruksi Terintegrasi: Sesi Penjelasan Gyeong-U-Hyeon Digelar
Menurut pelaku industri pembangunan, komite promosi rekonstruksi terintegrasi cepat Gyeongnam, Usung 3rd, dan Hyundai 1st (Gyeong-U-Hyeon) di Gaepo-dong, Gangnam-gu, Seoul, akan mengadakan sesi penjelasan darurat terkait rekonstruksi terintegrasi pada tanggal 23 mendatang. Kabarnya, sesi ini akan dihadiri oleh Han Hyung-gi, mantan wakil ketua asosiasi "Raemian One Bailey" (mantan ketua asosiasi Acro River Park)—yang berhasil menggabungkan 5 kompleks termasuk Sinbanpo 3rd, Gyeongnam, Sinbanpo 23rd, serta Ujeong Esher 1 & 2—beserta para warga dari masing-masing kompleks.
Gyeong-U-Hyeon adalah kompleks apartemen swasta pertama di Gaepo-dong yang dibangun berdampingan pada tahun 1984. Meski kompleks individualnya tergolong kecil, yaitu Gyeongnam (678 unit), Usung 3rd (405 unit), dan Hyundai 1st (416 unit), ketiganya mencapai total 1.499 unit jika digabungkan. Warga Gyeong-U-Hyeon sepakat melakukan rekonstruksi terintegrasi pada November 2018, namun prosesnya terhenti sebelum penetapan zona perbaikan akibat perselisihan mengenai estimasi biaya kontribusi selama penyusunan rencana perbaikan.
Komite promosi rekonstruksi terintegrasi Gyeong-U-Hyeon menyatakan, "Kami akan memaparkan masalah dan solusi terkait rekonstruksi terintegrasi Gyeong-U-Hyeon yang stagnan selama 6 tahun dan terancam batal akibat perselisihan internal setelah pengumuman estimasi biaya kontribusi."
"Meningkatkan Nilai Bisnis di Kompleks Besar": Tren Rekonstruksi Terintegrasi di Seoul
Rekonstruksi terintegrasi adalah metode di mana beberapa kompleks perumahan digabungkan menjadi satu untuk direnovasi. Karena skala produksi menjadi lebih besar dibandingkan merekonstruksi kompleks secara individual, biaya dapat ditekan. Inilah yang disebut "skala ekonomi". Selama proses rekonstruksi, biaya konstruksi seperti material, sewa alat, dan tenaga kerja menjadi lebih murah karena pemesanan dalam jumlah besar. Setelah selesai, biaya pengelolaan juga berkurang karena banyak unit yang berbagi biaya fasilitas dan layanan kompleks.
Baru-baru ini, kompleks-kompleks yang sukses dengan metode ini mulai bermunculan. "Raemian Sinbanpo Riochent" (475 unit), yang menggabungkan Sinbanpo 18th dan 24th di Seocho-gu, Seoul, menjadi yang pertama selesai pada Juni 2019. Menyusul kemudian "Raemian One Bailey" (2.990 unit) yang menggabungkan 5 kompleks di Seocho-gu, selesai pada Agustus tahun lalu, sehingga meningkatkan harapan terhadap metode ini. Pada September lalu, unit dengan luas 84㎡ di kompleks ini mencatatkan harga tertinggi untuk kategori "tipe hunian nasional" sebesar 6 miliar won.
Jumlah kompleks rekonstruksi terintegrasi diperkirakan akan terus bertambah. Sebelumnya, apartemen Daichi Usung 1st dan Ssangyong 2nd di Gangnam-gu, yang tadinya berjalan dengan asosiasi berbeda, sepakat bergabung pada September tahun lalu dan mengajukan revisi rencana perbaikan untuk total 1.332 unit pada bulan Oktober. "Maple Jai", yang menggabungkan Sinbanpo Hanshin 8, 9, 10, 11, 17th, serta apartemen Nokwon Hanshin dan Beni House di dekat Raemian One Bailey, akan selesai Juni mendatang dengan total 3.307 unit.
Seorang narasumber industri konstruksi menjelaskan, "Dengan menggabungkan kompleks, biaya konstruksi menjadi lebih murah karena skala ekonomi. Kendala seperti pembatasan sudut pandang bangunan hilang sehingga bisa membangun lebih banyak, dan kebutuhan akan tembok penahan atau dinding pelindung tanah di masing-masing kompleks berkurang. Di area yang lebih luas, desain, lanskap, dan fasilitas komunitas bisa lebih bervariasi. Singkatnya, nilai bisnisnya meningkat."
"Perbedaan Lokasi dan Rasio Lantai": Kuncinya adalah Penyelarasan Kepentingan
Kunci dari rekonstruksi terintegrasi adalah menyelaraskan kepentingan antar kompleks. Pasalnya, setiap kompleks memiliki perbedaan lokasi dan rasio lantai (floor area ratio) yang menentukan profitabilitas rekonstruksi. Jika biaya dan keuntungan dibagi secara aritmatika sederhana, masalah keadilan sering muncul. Sebelumnya, Sinbanpo 20th dan Hanshin Town di sisi selatan Maple Jai, serta Mokhwa dan Sambu di Yeongdeungpo-gu, gagal mencapai kesepakatan dan akhirnya berpisah. Dalam kasus Gyeong-U-Hyeon, rasio lantai Gyeongnam 1st dan 2nd berbeda, yakni masing-masing 158% dan 203%.
"Sistem penyelesaian mandiri" (independent settlement system) dianggap sebagai metode efektif. Ini adalah metode rekonstruksi di mana gedung-gedung dalam satu area proyek menghitung keuntungan dan biaya pengembangannya secara terpisah. Biasanya digunakan untuk memisahkan area pertokoan dari asosiasi apartemen, namun kini kompleks terintegrasi seperti One Bailey juga mulai mengadopsinya untuk mencegah konflik akibat perbedaan kepentingan.
Rekonstruksi di lokasi asli (in-place reconstruction) juga menjadi cara untuk mempersempit perbedaan kepentingan. Warga tetap menempati lokasi yang sama dengan kompleks lama mereka setelah selesai direnovasi. Karena lokasi yang disukai (seperti tepi sungai Han atau dekat stasiun) sudah jelas bagi warga, metode ini sering digunakan untuk mengurangi konflik. Raemian Riochent dan One Bailey juga menggunakan metode ini dalam kerangka besarnya. Sebagai catatan, Gyeongnam di Gyeong-U-Hyeon terletak dekat dengan Stasiun Dogok, jalur Subway 3 dan Suin-Bundang.
Kim Je-kyung, direktur Tumi Real Estate Consulting, mengatakan, "Hal terpenting dalam rekonstruksi terintegrasi adalah menyesuaikan kepentingan masing-masing kompleks untuk mendapatkan persetujuan. Dalam praktiknya, pembagian keuntungan yang sempurna secara teknis sulit dicapai. Jika satu kompleks tidak mau mengalah, kemungkinan besar integrasi akan menemui jalan buntu. Tidak ada jaminan bahwa efek skala ekonomi dan penghematan biaya konstruksi akan otomatis dirasakan oleh setiap kompleks."