[비즈한국] Mari kita pelajari alasan mengapa kita harus memperhatikan real estat di Gyeonggi-do di tengah perubahan dan peluang. Sebagai kesimpulan, Seoul kini terasa membebani, dan Gyeonggi-do telah memasuki masa peluang sebagai dampaknya.
Selama bertahun-tahun, Seoul telah menjadi pusat pasar real estat Korea Selatan. Namun, kenaikan harga rumah yang drastis, regulasi pinjaman yang diperketat, dan meningkatnya beban pajak telah melahirkan populasi yang merasa terbebani oleh Seoul.
Sebaliknya, Gyeonggi-do menunjukkan pertumbuhan berkelanjutan dengan harga yang wajar, proyek pengembangan skala besar, perluasan infrastruktur, dan masuknya penduduk. Gyeonggi-do kini bukan lagi sekadar alternatif bagi Seoul, melainkan wilayah dengan potensi pertumbuhan mandiri yang muncul sebagai area optimal untuk investasi real estat jangka panjang yang stabil.
Mari kita lihat perbandingan pasar real estat antara Seoul dan Gyeonggi-do serta alasan mengapa kesenjangan di antara keduanya semakin melebar.
Pertama, hambatan masuk yang semakin tinggi di Seoul.
Harga jual rata-rata apartemen di Seoul per 3,3㎡ (1 pyeong) telah menembus rekor tertinggi sebesar 54,56 juta won. Angka ini sangat tinggi jika dibandingkan dengan Gyeonggi-do yang mencapai 19,93 juta won dan Incheon sebesar 13,57 juta won. Jika dijadikan standar untuk apartemen dengan luas eksklusif 84㎡ (25,4 pyeong), terdapat perbedaan harga lebih dari 1,1 miliar won. Harga jual rata-rata bahkan lebih mengkhawatirkan, dengan catatan 41,25 juta won per 3,3㎡ di Seoul, 18,81 juta won di Gyeonggi, dan 13,57 juta won di Incheon.
Kedua, beban pajak yang meningkat.
Dengan dipertahankannya rasio realisasi harga patokan pemerintah (gongsi-gayeok), beban pajak kepemilikan di wilayah dengan kenaikan harga rumah diprediksi akan semakin besar. Khususnya di wilayah dengan konsentrasi rumah mewah seperti tiga distrik Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) dan Distrik Yongsan, pajak properti dan pajak komprehensif real estat terus meningkat. Akibatnya, upaya untuk mengurangi beban pajak kepemilikan mempercepat perpindahan penduduk ke Gyeonggi-do.
Ketiga, eksodus dari Seoul.
Hingga tahun 2024, populasi yang meninggalkan Seoul mencapai lebih dari 360.000 jiwa, dan lebih dari 70% di antaranya pindah ke Gyeonggi dan Incheon. Ini bukan sekadar perpindahan tempat tinggal, melainkan pilihan untuk kualitas hidup dan stabilitas ekonomi. Terutama dengan masuknya generasi muda dan kelas menengah ke Gyeonggi-do, hal ini mendorong revitalisasi ekonomi lokal dan peningkatan permintaan properti.
Lantas, keunggulan apa dari real estat Gyeonggi-do yang perlu diperhatikan?
Pertama, masuknya penduduk dan peningkatan lapangan kerja.
Dalam 10 tahun terakhir, Gyeonggi-do mencatat migrasi bersih lebih dari 1,15 juta orang, yang merupakan jumlah terbanyak secara nasional. Khususnya, wilayah yang membangun kota baru dan kawasan industri menjadi pusat penciptaan lapangan kerja dan masuknya penduduk. Sebagai contoh, Pyeongtaek menunjukkan pertumbuhan yang stabil berkat pabrik semikonduktor Samsung dan pengembangan Brain City, sementara Hwaseong Dongtan menonjol dalam hal masuknya penduduk karena fasilitas transportasi dan komersial yang lengkap.
Kedua, perluasan jaringan transportasi.
Infrastruktur transportasi Gyeonggi-do terus diperluas. Jika jalur Metropolitan Rapid Transit (GTX) A, B, dan C beroperasi penuh, waktu tempuh dari wilayah utama Gyeonggi ke pusat kota Seoul akan berkurang drastis.
Jalur GTX-A menghubungkan bagian utara dan selatan Gyeonggi seperti Paju, Goyang, Seoul, Seongnam, Yongin, dan Hwaseong, yang secara signifikan meningkatkan aksesibilitas ke Gangnam, Seoul. Jalur GTX-B diharapkan memimpin pengembangan wilayah timur Gyeonggi seperti Namyangju serta wilayah Bucheon dan Incheon, sehingga berkontribusi pada kenaikan nilai properti di wilayah tersebut. Jalur GTX-C akan berdampak besar pada wilayah utara Gyeonggi seperti Yangju dan Uijeongbu, serta wilayah selatan seperti Gwacheon, Anyang, Uiwang, dan Suwon. Selain itu, jalur Sinansan dan Seohae juga akan meningkatkan kondisi transportasi di wilayah selatan Gyeonggi seperti Pyeongtaek, Ansan, dan Siheung, yang semakin memperkuat aksesibilitas ke Seoul.
Selain itu, proyek pengembangan lapangan kerja skala besar sedang berlangsung.
Proyek pengembangan skala besar yang berlangsung di berbagai titik di Gyeonggi-do berfungsi sebagai faktor kunci dalam memperbaiki lingkungan hunian lokal dan meningkatkan nilai properti. Pyeongtaek Brain City adalah proyek pengembangan kompleks skala besar di mana kawasan industri dan hunian hidup berdampingan, yang diharapkan dapat mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan pasar properti secara bersamaan. Hwaseong Dongtan 2 New Town adalah kota baru yang menyelaraskan komersial, hunian, pendidikan, dan transportasi, terutama dengan masuknya generasi muda secara aktif. Kawasan Techno Valley di Ilsan, Janghang, dan Samsong di Goyang-si menggabungkan kawasan industri canggih dan zona hunian, sehingga meningkatkan lapangan kerja dan lingkungan hunian secara bersamaan.
Lalu, di mana dan bagaimana cara berinvestasi di Gyeonggi-do?
Pertama, berinvestasilah di wilayah yang mendapat keuntungan dari transportasi.
Keuntungan transportasi seperti jalur GTX adalah faktor kunci kenaikan nilai properti. Wilayah yang dilalui jalur GTX-A seperti Paju, Goyang, Hwaseong, dan Yongin, serta wilayah Namyangju dan Bucheon yang termasuk dalam jalur GTX-B akan memiliki nilai masa depan yang tinggi. Wilayah ini harus diperhatikan sebagai area dengan nilai investasi tinggi dalam perspektif jangka panjang.
Kedua, strategi mengamankan wilayah pengembangan skala besar lebih awal.
Wilayah di mana proyek pengembangan skala besar berlangsung seperti Pyeongtaek, Hwaseong, dan Goyang dapat memberikan keuntungan tinggi dalam perspektif jangka panjang. Khususnya, wilayah pembangunan kota baru semakin diminati sebagai tempat tinggal karena peningkatan infrastruktur dan kenyamanan hidup.
Ketiga, carilah properti dengan harga yang wajar.
Banyak wilayah di Gyeonggi-do yang memiliki hambatan masuk lebih rendah daripada Seoul namun tetap menjanjikan keuntungan sewa yang stabil. Dengan tingkat rasio harga deposit sewa (jeonse) yang tinggi, tersedia kondisi bagi investor modal kecil untuk berinvestasi dengan relatif aman.
Masa depan real estat Gyeonggi-do harus ditekankan pada potensi pertumbuhan jangka panjang. Itulah alasan mengapa investasi jangka menengah hingga panjang lebih direkomendasikan daripada investasi jangka pendek.
Gyeonggi-do memiliki beban harga yang lebih ringan dibandingkan Seoul sekaligus memiliki potensi pertumbuhan di berbagai bidang seperti transportasi, pengembangan, dan peningkatan populasi. Sementara pasar real estat Seoul semakin terjebak dalam "liga mereka sendiri" yang berpusat pada rumah mewah, Gyeonggi-do membentuk pasar hunian dan investasi yang dapat diakses oleh berbagai lapisan masyarakat dengan harga yang wajar.
Gyeonggi-do kini telah memantapkan posisinya sebagai wilayah dengan potensi pertumbuhan mandiri, bukan sekadar pengganti Seoul. Permintaan yang ingin lepas dari biaya hunian tinggi dan beban regulasi di Seoul telah berpindah ke Gyeonggi-do, dan ini akan semakin memperkokoh pertumbuhan stabil pasar properti Gyeonggi-do di masa depan.
Oleh karena itu, saya berpendapat bahwa sekarang adalah saat yang tepat untuk berinvestasi di wilayah utama Gyeonggi-do. Pasar properti Seoul semakin membangun tembok yang tinggi. Sebaliknya, Gyeonggi-do menjadi pilihan menarik bagi investor karena harga yang masuk akal, peluang pengembangan yang melimpah, dan peningkatan permintaan yang stabil. Melalui perluasan jaringan transportasi dan proyek pengembangan skala besar, Gyeonggi-do sedang meningkatkan nilai propertinya di masa depan. Sekarang adalah saatnya berinvestasi di properti Gyeonggi-do. Jika Anda mencari investasi berharga di tempat yang akan menjadi pusat masa depan, sekaranglah saatnya untuk memperhatikan Gyeonggi-do.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Real Estat Korea Gallup. Ia mengelola dan membawakan blog Naver ‘Pasion’s World Exploration’ dan saluran YouTube ‘StuTV’. Buku-bukunya antara lain ‘Seoul Real Estate Absolute Principles (2023)’, ‘Future of Incheon Real Estate (2022)’, ‘Kim Hak-ryeol’s Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)’, ‘South Korea Real Estate Future Map (2021)’, ‘From Now On, Only Places That Will Rise, Rise (2020)’, dan ‘South Korea Real Estate User Manual (2020)’.