[비즈한국] Pasar properti daerah saat ini merupakan area yang diperingatkan oleh banyak ahli sebagai area dengan risiko investasi tinggi, namun krisis dan peluang sebenarnya ada secara bersamaan. Meningkatnya volume unit yang tidak terjual (unsold) dan penyesuaian harga pasar bertindak sebagai faktor ketidakpastian, tetapi ini juga berarti bahwa berinvestasi pada masa-masa seperti ini dapat memberikan peluang besar dalam perspektif jangka panjang.
Seperti kasus sukses para investor di Suseong-gu, Daegu pada tahun 2023, kelesuan pasar yang bersifat sementara memberikan peluang untuk membeli properti di lokasi yang bagus dengan harga rendah. Memahami dan berinvestasi dengan dasar-dasar pasar properti daerah akan menjadi strategi yang dapat menghasilkan keuntungan tinggi dalam jangka panjang.
Pertama, mari kita analisis faktor-faktor krisis di pasar properti daerah.
Pertama, faktor peningkatan unit yang tidak terjual (unsold) dan kurangnya permintaan.
Faktor risiko utama di pasar properti daerah adalah peningkatan jumlah unit yang tidak terjual. Unit yang tidak terjual menunjukkan bahwa pasokan perumahan melebihi permintaan, yang menjadi penyebab utama penurunan harga. Sejak tahun 2024, kota-kota besar di daerah seperti Daegu, Busan, Ulsan, serta kota-kota kecil lainnya mengalami lonjakan volume unit yang tidak terjual akibat pasokan yang berlebihan dan perlambatan ekonomi. Dalam situasi di mana permintaan tidak dapat mengimbangi pasokan, pemulihan pasar bisa berjalan lambat, terutama karena unit yang tidak terjual di daerah yang kurang populer sulit terserap.
Kedua, faktor perlambatan ekonomi daerah dan penurunan populasi.
Perlambatan pertumbuhan ekonomi daerah dan penurunan populasi berdampak langsung pada permintaan properti. Terutama karena generasi muda dan tenaga kerja pindah ke wilayah ibu kota (Seoul Metropolitan Area) untuk mencari pekerjaan, populasi daerah secara alami terus menurun.
Hal ini menyebabkan permintaan hunian berkurang, fasilitas komersial kehilangan vitalitas ekonomi, dan risiko penurunan nilai kawasan komersial serta hunian secara bersamaan semakin meningkat.
Ketiga, para pakar institusional menentang investasi di daerah.
Alasan mengapa sebagian besar pakar institusional enggan berinvestasi di properti daerah adalah karena siklus pemulihan harga yang panjang dan risiko yang tinggi. Di kalangan investor, biasanya terdapat preferensi tinggi terhadap properti di wilayah ibu kota yang lebih stabil. Hal ini karena investor mencari keuntungan yang stabil di tengah situasi ekonomi yang tidak pasti. Memang benar bahwa risiko di daerah relatif lebih besar karena modal awal investasi yang kecil sulit menghasilkan keuntungan yang stabil.
Lalu, tidak bisakah risiko dan krisis ini menjadi peluang? Mari kita rangkum faktor-faktor peluang properti daerah.
Pertama, prinsip dasar investasi: belilah saat harga murah.
Salah satu prinsip dasar investasi adalah membeli saat pasar sedang terkoreksi, yaitu saat harga murah. Investasi properti juga dapat menggunakan strategi membeli properti dengan lokasi dan nilai yang baik dengan harga murah saat pasar memasuki masa koreksi. Sebagai contoh, ketika apartemen populer di Suseong-gu, Daegu mengalami koreksi pada tahun 2023, ada cukup banyak kasus di mana investor membelinya dengan harga rendah dan kini mendapatkan keuntungan tinggi. Karena apartemen di lokasi yang bagus pada akhirnya akan kembali pulih, strategi membeli saat harga turun dan menahannya dalam jangka panjang terbukti efektif.
Kedua, pentingnya lokasi, yaitu membeli di lokasi inti di dalam suatu daerah saat terjadi koreksi.
Di pasar properti daerah, apartemen di lokasi inti yang strategis masih mempertahankan permintaan yang tinggi, yang berarti kemungkinan pemulihan pasar sangat besar. Sebagai contoh, Seo-gu dan Yuseong-gu di Daejeon memiliki lingkungan pendidikan (sekolah) dan kenyamanan hidup yang sangat baik, sehingga permintaan di dalam wilayah tersebut terus terjaga. Seperti ini, apartemen di lokasi inti dengan infrastruktur yang memadai di daerah pun memiliki potensi pemulihan yang tinggi di tengah fluktuasi pasar.
Ketiga, properti daerah memerlukan modal investasi yang relatif lebih murah dibandingkan wilayah ibu kota. Kemampuan untuk membeli dengan harga yang relatif lebih murah dibandingkan properti di wilayah ibu kota juga menjadi keunggulan properti daerah. Hal ini dapat mengurangi beban modal awal dan memberikan peluang untuk menghasilkan keuntungan bahkan dengan modal kecil.
Sebagai contoh, orang yang berinvestasi ketika apartemen populer di Haeundae-gu, Busan menjadi lebih murah karena penyesuaian harga, mampu mendapatkan hunian dengan luas yang lebih besar dan lokasi yang lebih baik dibandingkan jika menggunakan modal yang sama untuk membeli rumah kecil di wilayah ibu kota.
Keempat, ekspektasi terhadap perubahan kebijakan dan pelonggaran regulasi. Pasar properti daerah memiliki peluang besar untuk pelonggaran regulasi akibat perubahan kebijakan pemerintah baru-baru ini. Terutama dengan diumumkannya berbagai rencana pengembangan untuk mengaktifkan ekonomi daerah, ekspektasi terhadap pemulihan pasar properti daerah semakin meningkat.
Jika pelonggaran regulasi dan dukungan pengembangan properti untuk kota-kota besar di daerah terus berlanjut, lingkungan yang dapat mendorong pemulihan pasar properti daerah dapat tercipta.
Mari kita susun strategi investasi dengan mempelajari faktor krisis dan peluang properti daerah ini dengan baik. Karena saat yang tepat untuk memanfaatkan peluang di tengah krisis sedang datang.
Pertama, lakukan investasi dengan mempertimbangkan kepemilikan jangka panjang.
Mengingat volatilitas pasar properti daerah yang tinggi, sebaiknya dekati dengan orientasi investasi jangka panjang daripada jangka pendek. Dengan mempertimbangkan waktu yang dibutuhkan pasar properti untuk pulih, buatlah rencana untuk menahan aset dalam jangka panjang dengan memanfaatkan masa koreksi harga sebagai kesempatan untuk membeli murah.
Terutama jika membeli dan menahan dalam jangka panjang di lokasi inti atau wilayah yang direncanakan akan mengalami perluasan infrastruktur, Anda dapat mengharapkan pemulihan nilai properti dan keuntungan yang stabil seiring dengan perkembangan daerah tersebut.
Kedua, perlu juga menaruh minat pada properti komersial (penghasil pendapatan) di daerah.
Di daerah, selain jual beli apartemen, kita bisa mengharapkan pendapatan sewa yang stabil dari properti penghasil pendapatan (ruko, kantor studio/officetel). Di kota-kota besar daerah pun, tingkat pengembalian (yield) dari ruko atau officetel di kawasan komersial bisa menjadi pilihan yang menarik bagi investor.
Terutama jika membeli properti penghasil pendapatan seperti ruko atau officetel di pusat komersial utama daerah atau dekat area wisata, Anda bisa mengharapkan pendapatan sewa bulanan yang stabil.
Ketiga, strategi yang menggabungkan antara tempat tinggal pribadi dan investasi.
Investasi di daerah akan menguntungkan jika menggunakan strategi yang menggabungkan hunian pribadi dan investasi. Hal ini karena risiko dapat diminimalkan dengan memilih apartemen di lokasi yang strategis untuk ditinggali sendiri sambil mempertimbangkan untuk menjualnya saat harga pasar pulih di kemudian hari.
Sebagai contoh, membeli apartemen untuk tujuan hunian sekaligus investasi di daerah dengan infrastruktur dan lingkungan pendidikan yang baik seperti Nam-gu, Ulsan, memiliki potensi kenaikan nilai yang tinggi di masa depan.
Sulit untuk memahami nilai sebenarnya dari properti di daerah jika tidak mempelajarinya secara mendalam. Oleh karena itu, kita harus terus memantau konten dari pakar properti yang kredibel dan informasi lokal. Pasar properti daerah memiliki karakteristik regional yang kuat, sehingga penting untuk memanfaatkan saran dan informasi dari pakar atau agen properti setempat. Selain itu, perlu untuk terus memeriksa informasi terbaru mengenai pasar properti daerah dan memperhatikan perubahan lokasi, infrastruktur, serta perubahan kebijakan dengan seksama.
Untuk menangkap peluang di tengah krisis pasar properti daerah, diperlukan pendekatan investasi yang seimbang.
Pasar properti daerah pada tahun 2025 memang terlihat agak lesu, namun peluang tetap ada di daerah yang memiliki lokasi dan infrastruktur yang baik. Seperti kasus Suseong-gu, Daegu, permintaan untuk lokasi inti selalu ada, dan efektif untuk masuk dengan harga rendah pada masa seperti ini serta melakukan investasi dengan pandangan jangka panjang.
Investasi properti daerah memerlukan pendekatan yang berbeda dari wilayah ibu kota, namun jika Anda memanfaatkan peluang pembelian murah di lokasi inti sesuai dengan prinsip dasar investasi yaitu membeli saat murah, Anda dapat mengharapkan keuntungan tinggi dalam jangka panjang. Namun, karena volatilitasnya yang tinggi tergantung pada karakteristik daerah, diperlukan investasi yang hati-hati berdasarkan riset pasar yang menyeluruh dan perspektif jangka panjang. Mari kita pelajari secara mendalam!
Kim Hak-ryeol, Kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pachong', pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Beliau menjalankan blog Naver 'Pachong's World Exploration' dan kanal YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Buku Petunjuk Properti Korea Selatan (2020)'.