[비즈한국] Officetel (apartemen studio) pernah menjadi sorotan sebagai alternatif apartemen dan merupakan tujuan investasi populer selama masa lonjakan properti pada tahun 2020-2021. Namun, sejak tahun 2022, pasar mulai mendingin akibat kenaikan suku bunga, penipuan sewa (jeonse), dan peraturan perhitungan jumlah kepemilikan rumah.
Kini, officetel yang sebelumnya dinilai kurang menguntungkan dibandingkan apartemen, mulai kembali mendapat perhatian. Harga jual di wilayah-wilayah utama Seoul mulai naik, dan imbal hasil sewa juga menunjukkan tren peningkatan. Mari kita cermati alasan mengapa investasi officetel kini menguntungkan dan mengapa sekarang adalah waktu yang tepat.
Kebangkitan investasi officetel, mari kita rangkum 4 alasan mengapa nilai investasinya meningkat baru-baru ini.
Pertama, lonjakan harga apartemen dan masalah kekurangan pasokan.
Seiring meroketnya harga apartemen di Seoul dan wilayah metropolitan, permintaan yang mencari alternatif tempat tinggal beralih ke officetel. Terutama dalam situasi di mana pasokan apartemen di Seoul dan sekitarnya sangat kurang, officetel muncul sebagai pengganti apartemen. Volume pasokan officetel yang dijadwalkan selesai di Seoul pada tahun 2024 adalah 4.057 unit, yaitu 28% dari 14.479 unit pada tahun 2023, dan diperkirakan akan semakin berkurang tahun depan. Karena kekurangan pasokan inilah, nilai kelangkaan officetel meningkat, sehingga harga jual dan imbal hasil sewa keduanya berada di bawah tekanan untuk naik.
Kedua, manfaat pengecualian jumlah kepemilikan rumah dan kebijakan relaksasi pajak.
Langkah-langkah 8/8 yang baru-baru ini diumumkan oleh pemerintah mencakup ketentuan bahwa officetel baru dengan luas area eksklusif 60㎡ ke bawah yang selesai dibangun hingga tahun 2027 akan dikecualikan dari perhitungan jumlah kepemilikan rumah. Hal ini meningkatkan minat investasi pada officetel kecil karena investor bisa mendapatkan manfaat seperti pajak perolehan, pajak properti komprehensif, dan pajak keuntungan modal. Terutama jika berinvestasi di officetel dengan memanfaatkan manfaat pengecualian jumlah kepemilikan rumah, investor dapat memiliki fleksibilitas lebih untuk pembelian rumah atau investasi tambahan.
Ketiga, penurunan suku bunga dan peningkatan imbal hasil sewa.
Dengan Federal Reserve AS yang baru-baru ini menurunkan suku bunga acuan, kemungkinan penurunan suku bunga tambahan di dalam negeri juga semakin besar. Sementara bunga deposito bank hanya berada di kisaran 2-3% per tahun, imbal hasil sewa officetel mencapai rata-rata 4-5% per tahun. Imbal hasil rata-rata officetel di Seoul adalah 4,87% per tahun, yang merupakan level tertinggi dalam 5 tahun terakhir. Selain itu, karena fenomena keengganan terhadap sistem sewa jeonse, permintaan sewa bulanan meningkat, sehingga imbal hasil sewa officetel kemungkinan besar akan terus naik.
Keempat, peningkatan permintaan hunian yang dekat dengan tempat kerja (jikjuguenjeop).
Di kawasan bisnis utama Seoul seperti Gangnam, Yeouido, dan pusat kota, permintaan hunian yang dekat dengan tempat kerja terpusat pada officetel. Terutama di daerah di mana harga apartemen tinggi dan biaya sewa mahal, para pekerja cenderung memilih officetel yang relatif lebih murah. Akibatnya, permintaan akan officetel di pusat kota diperkirakan akan semakin meningkat.
Berikut adalah analisis alasan meningkatnya investasi officetel baru-baru ini.
Pertama, harga jual dan imbal hasil sewa yang kembali naik.
Harga jual officetel di Seoul telah beralih ke tren kenaikan untuk pertama kalinya sejak tahun 2022. Kekurangan pasokan apartemen dan meningkatnya permintaan telah membuat harga jual officetel mulai rebound. Selain itu, imbal hasil sewa juga menunjukkan kenaikan stabil akibat penurunan suku bunga dan penurunan permintaan sewa jeonse. Saat ini, berinvestasi di officetel adalah situasi yang menguntungkan karena Anda bisa mengharapkan kenaikan harga jual sekaligus peningkatan imbal hasil sewa.
Kedua, peningkatan nilai kelangkaan akibat kekurangan pasokan.
Pasokan officetel tahun ini dan tahun depan berkurang drastis, sehingga nilai kelangkaannya diperkirakan akan menonjol. Kekurangan pasokan kemungkinan besar akan terus berlanjut dalam jangka panjang karena faktor kompleks seperti kenaikan harga tanah, beban pinjaman Project Financing (PF), dan peraturan kepemilikan rumah. Terutama dengan berkurangnya pasokan officetel di pusat Seoul, membeli officetel saat ini dapat memberikan efek kenaikan yang lebih besar di masa depan.
Ketiga, posisi sebagai properti komersial yang stabil sebagai alternatif aset aman.
Seiring penurunan suku bunga, imbal hasil aset aman seperti deposito bank dan obligasi berpotensi menurun. Di antara properti komersial, officetel dapat diharapkan memberikan keuntungan yang stabil, dan permintaan di kawasan bisnis utama Seoul akan terus terjaga. Officetel, yang bisa diharapkan memberikan pendapatan sewa stabil dan kenaikan nilai aset, dapat dilihat sebagai alternatif aset aman di era suku bunga rendah.
Mari kita tinjau wilayah prospektif untuk investasi officetel.
Seoul wilayah tenggara memiliki permintaan hunian dekat tempat kerja yang tinggi dan jaringan transportasi yang berkualitas. Dalam situasi di mana permintaan akan apartemen tinggi, permintaan akan officetel ukuran menengah-besar juga tinggi. Officetel kecil di area Gangnam memiliki permintaan tinggi dari pekerja berpenghasilan tinggi, sehingga tren kenaikan harga jual dan biaya sewa di sana sangat kuat.
Seoul wilayah barat daya merupakan daerah padat pekerja. Officetel di Distrik Yeongdeungpo yang dekat dengan Yeouido dan Distrik Dongjak dengan transportasi yang baik sedang populer. Karena dampak penipuan sewa baru-baru ini, permintaan sewa yang aman beralih ke officetel, sehingga imbal hasil officetel ukuran menengah dengan area eksklusif 40-80㎡ tergolong bagus.
Wilayah barat laut seperti Mapo, Seodaemun, dan Eunpyeong dekat dengan pusat Seoul namun memiliki biaya sewa yang relatif lebih murah, sehingga diminati oleh rumah tangga lajang dan pasangan pengantin baru. Selain itu, aksesibilitas yang sangat baik ke pusat kota utama Seoul membuat officetel di dekat stasiun kereta yang nyaman dari segi transportasi dapat diharapkan memberikan pendapatan sewa yang stabil.
Namun, investasi officetel tidak serta merta aman. Berbeda dengan apartemen, officetel adalah properti komersial, sehingga penting untuk menyelidiki kawasan komersial sekitar dan jaringan transportasi dengan cermat saat berinvestasi. Selain itu, untuk officetel ukuran menengah-besar, biaya pengelolaan yang tinggi dapat menurunkan preferensi penyewa, sehingga jika tujuannya adalah pendapatan sewa, sebaiknya memilih officetel ukuran kecil.
Saat ini, investasi officetel bisa menjadi pilihan yang menguntungkan dengan mempertimbangkan faktor-faktor seperti kenaikan harga jual dan imbal hasil sewa, penurunan suku bunga, dan kekurangan pasokan. Inilah saatnya untuk menaruh perhatian pada investasi officetel yang dapat diharapkan memberikan keuntungan stabil setelah memilih wilayah dengan nilai investasi tinggi dan meninjau situasi pasar secara cermat.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset real estat di Korea Gallup. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan YouTube 'StuTV'. Buku-bukunya antara lain 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment Absolute Principle (2022)', 'Future Map of South Korea Real Estate (2021)', 'From Now On Only Places That Will Rise, Rise (2020)', dan 'South Korea Real Estate User Manual (2020)'.