[비즈한국] Lahan 'Seoul Innovation Park' di Nokbeon-dong, Distrik Eunpyeong, adalah salah satu lahan tersedia milik Pemerintah Kota Seoul dengan skala terbesar. Kawasan yang luasnya setara dengan 15 lapangan sepak bola ini telah menjadi ajang eksperimen kebijakan Pemerintah Kota Seoul selama 15 tahun sejak dibeli pada tahun 2009. Era Seoul Innovation Park di bawah mendiang mantan Wali Kota Park Won-soon, yang berfungsi sebagai ruang kerja bagi perusahaan sosial dan organisasi kepentingan publik, kini telah berakhir, dan kini Wali Kota Oh Se-hoon tengah memulai proyek 'Seoul Creative Town'.
Pemerintah Kota Seoul memilih opsi penjualan lahan alih-alih menarik investasi swasta. Mereka menawarkan insentif luar biasa untuk menarik perusahaan, seperti membuka peluang kenaikan zona penggunaan lahan dan melonggarkan kontribusi publik hingga separuhnya. Namun, kekhawatiran juga tidak sedikit. Sejumlah warga dan kelompok masyarakat sipil menyuarakan penolakan, menganggap rencana penjualan dan pemanfaatan lahan ini terlalu fokus pada hak istimewa bagi perusahaan. Meski prosedur proyek seperti pengumuman penjualan dijadwalkan akan dimulai pada semester pertama tahun depan, berbagai polemik yang terus berlanjut membuat pelaksanaan proyek diprediksi akan mengalami hambatan.
Mendorong Fasilitas Industri Media & Webtoon dengan 'Insentif Terbesar dalam Sejarah'
Pemerintah Kota Seoul tengah menggencarkan pengembangan lahan Seoul Innovation Park, yang merupakan lahan milik kota dengan skala terbesar yang dapat dimanfaatkan. Rencananya adalah menarik perusahaan di bidang webtoon, media, gim, dan extended reality (XR) untuk menciptakan pusat industri kreatif yang berorientasi pada penyediaan lapangan kerja. Menurut dokumen yang dirilis oleh Pemerintah Kota Seoul menjelang sesi penjelasan bagi perusahaan, 78% dari total lahan atau 48.000㎡ (sekitar 14.500 pyeong) akan dijual kepada perusahaan swasta. Syarat yang ditetapkan meliputi penyediaan lapangan kerja di industri kreatif, penarikan perusahaan, serta penetapan rencana pengembangan mendetail dalam waktu 3 tahun setelah transaksi.
Insentif luar biasa juga menarik perhatian. Untuk meringankan beban biaya investasi awal perusahaan, lahan tersebut dijual dengan harga rendah sesuai status zonasi perumahan umum tipe 2 saat ini, dan Pemerintah Kota Seoul menerapkan sistem negosiasi awal pembangunan seimbang untuk memberikan lingkungan yang menguntungkan. Sistem negosiasi awal adalah mekanisme yang mengizinkan pengembang untuk melakukan pembangunan dengan zonasi dan skala yang diinginkan di wilayah yang sulit dikembangkan dengan perencanaan kota yang ada. Kebijakannya adalah memungkinkan penyusunan rencana pembangunan yang dipimpin oleh swasta dengan menerima usulan kenaikan zonasi dan fleksibilitas penggunaan lahan sesuai kebutuhan perusahaan.
Koefisien luas lantai (floor area ratio) akan ditingkatkan hingga 1,2 kali dari batas hukum, dan kontribusi publik akan dilonggarkan hingga setengahnya. Dana kontribusi publik yang dihasilkan dari pembangunan swasta akan diinvestasikan kembali ke fasilitas yang dibutuhkan oleh perusahaan kreatif untuk mendukung pertumbuhan mereka. Rencana ini juga mencakup dukungan aktif bagi pengadaan ruang untuk ekosistem industri kreatif, seperti studio XR berskala besar di lahan publik, serta pembelian peralatan serbaguna yang mahal.
Kawasan yang dulunya merupakan lokasi Institut Kesehatan Nasional ini dibeli oleh Pemerintah Kota Seoul pada tahun 2008 saat masa jabatan Wali Kota Oh sebelumnya, dengan tujuan mencegah pembangunan yang tidak terencana. Saat Wali Kota Oh kembali menjabat, penyewa yang ada di sana praktis diusir karena berakhirnya masa kontrak, dan kontrak dengan Seoul Innovation Center yang mengelola operasional juga diakhiri pada akhir tahun lalu. Rencana di bawah kepemimpinan Wali Kota Oh pun telah direvisi sekali. Dua tahun lalu, Pemerintah Kota Seoul berencana menyuntikkan lahan ini sebagai penyertaan modal dalam bentuk barang ke Seoul Housing & Communities Corporation (SH), di mana SH dan pihak swasta akan bekerja sama mengembangkan perumahan umum dan fasilitas komersial.
Rencana kali ini menunjukkan tekad untuk menjadikan wilayah ini sebagai pusat ekonomi di kawasan barat laut berbasis fasilitas industri terpadu. Kim Jin-yoo, Profesor Departemen Teknik Perkotaan dan Transportasi Universitas Kyonggi, memberikan penilaian positif terhadap arah baru ini dengan mengatakan, "Dalam situasi di mana tidak banyak lahan di wilayah utara Sungai Han untuk membangun industri dan lapangan kerja berkualitas, ini adalah strategi untuk memberikan insentif yang signifikan jika hal itu dapat mengaktifkan ekonomi lokal."
Distrik Eunpyeong berada di peringkat ke-23 dari 25 distrik di Seoul dalam hal kemandirian fiskal, sehingga penggajian pegawai pun masih bergantung pada pemerintah pusat. Inilah sebabnya mengapa Pemerintah Kota Seoul dan Distrik Eunpyeong mengharapkan perbaikan pendapatan daerah jangka menengah dan panjang melalui masuknya perusahaan ke lahan ini. Seorang pejabat Kantor Distrik Eunpyeong menyatakan, "Kami terus berdiskusi dengan Pemerintah Kota Seoul mengenai rencana lahan ini. Sebelumnya pada tahun 2022, konten terkait penyediaan perumahan sempat dimasukkan, namun sekarang sudah dikecualikan."
Kelompok Masyarakat Sipil Menggelar Protes Tenda: "Diskusi Warga Lebih Penting daripada Sesi Penjelasan Perusahaan"
Namun, kritik mengenai isu kepentingan publik diprediksi akan terus berlanjut. Banyak yang menilai bahwa meskipun rencana ini mendorong pembangunan skala besar dengan menjual lahan publik, pengaturan untuk memastikan kepentingan publik masih kurang memadai.
Dalam rencana untuk menginvestasikan kembali dana kontribusi publik dari hasil pengembangan ke tempat yang dibutuhkan perusahaan, perangkat untuk menarik keuntungan dari hasil pembangunan tidak terlihat jelas. Meskipun kebijakannya menyatakan bahwa penjualan dilakukan dengan syarat "penarikan lapangan kerja dan perusahaan industri kreatif, serta penetapan rencana pengembangan dalam 3 tahun", tidak ada kewajiban spesifik yang diberikan.
Lee Won-ho, peneliti utama di Korea Center for City and Environment Research, menunjukkan, "Kenaikan zona hingga 4 tingkat tampaknya dimungkinkan, sehingga ini sama saja dengan menjual lahan dengan harga murah sebagai zona perumahan tipe 2, padahal rencananya akan dikembangkan menjadi lahan komersial." Ia menambahkan, "Ini adalah rencana penjualan lahan publik yang langka di Seoul dengan berbagai insentif, namun kemungkinan perusahaan berpartisipasi demi mencari keuntungan properti tidak bisa dikesampingkan. Kita tidak boleh mengabaikan fakta bahwa kepemilikan yang sudah berpindah ke perusahaan tidak bisa dipulihkan kembali."
Polemik diprediksi akan terus berlanjut hingga proyek ini benar-benar berjalan. Sesi penjelasan bagi perusahaan dan konstruksi yang diadakan di Balai Kota Seoul pada tanggal 25 bulan lalu menjadi ajang penegasan konflik antara Pemerintah Kota Seoul dan kelompok masyarakat sipil. Kekacauan terjadi ketika seorang aktivis yang menuntut kesempatan berbicara diusir, dan demonstrasi penolakan penjualan lahan digelar di depan Balai Kota. ‘Jaringan Seoul untuk Menjaga Kepentingan Publik Innovation Park’, yang terdiri dari sekitar 70 kelompok masyarakat sipil, telah melakukan aksi protes tenda di pintu masuk lahan selama 55 hari.
Dalam aksi unjuk rasa menuntut penghentian penjualan lahan yang digelar di depan Kantor Distrik Eunpyeong pada tanggal 21, Kim Jong-min, ketua pelaksana bersama Jaringan Seoul (Ketua Kebijakan Partai Keadilan Hijau), menyuarakan pendapatnya: "Padahal rencana bisnis belum ada yang pasti, mereka sudah mengusir organisasi yang ada dan memulai pembongkaran. Ini adalah cara mengancam untuk membuat pembangunan seolah-olah sudah final." Ia melanjutkan, "Kenaikan zonasi, penjualan harga murah, dan pengurangan setengah kontribusi publik adalah hak istimewa skala besar. Diskusi warga harus didahulukan daripada sesi penjelasan perusahaan."
Pemerintah Kota Seoul menargetkan penyelesaian proyek pada tahun 2033, dimulai dengan penandatanganan kontrak penjualan pada semester pertama tahun depan. Rencananya, berdasarkan rencana pengembangan yang dibuat oleh pelaksana proyek hingga tahun 2028, pembangunan fisik akan dimulai setahun setelahnya. Jika berjalan sesuai rencana Pemerintah Kota Seoul, lahan ini akan melupakan sejarahnya sebagai Seoul Innovation Park—yang dibuka sebagai pusat aktivitas inovasi sosial pada tahun 2015 setelah melalui berbagai wacana seperti fasilitas pertunjukan dan kantor publik (pertengahan 2000-an), 'Elderly Happiness Town' (2012), dan landmark belanja/perumahan (2023)—dan beralih menjadi pengembangan kompleks berbasis industri.
Operasional Seoul Innovation Park telah diakhiri pada akhir Desember lalu, dan saat ini tindakan pemanfaatan sementara serta pembongkaran sedang dilakukan secara bersamaan. 'Miraecheong' dan bangunan lainnya di dalam Seoul Innovation Park sedang digunakan sebagai kantor sementara oleh Kantor Pajak Eunpyeong dan Kantor Polisi Eungam, sementara 'Regeneration Building', 'Theater Building', dan 'Youth Building' telah dibongkar bulan lalu dan pembangunannya sedang berlangsung. 'Participation Building' dijadwalkan akan ditutup dalam bulan Oktober.
Kondisi seperti insentif yang berlaku untuk perusahaan yang menjadi target penjualan diperkirakan akan ditetapkan pada tahap penyusunan rencana pengembangan. Seorang pejabat dari Departemen Pengembangan Seimbang Pemerintah Kota Seoul menjelaskan, "Saat ini kami sedang menyusun rencana tingkat distrik. Kami hanya memberikan gambaran umum rencana saat sesi penjelasan perusahaan, detailnya belum diputuskan." Profesor Kim Jin-yoo menekankan, "Prinsip kesetaraan harus dijaga saat menjual lahan milik negara atau kota. Diperlukan upaya pelengkap untuk memastikan kepentingan publik diperoleh sebanyak mungkin."