[비즈한국] Belakangan ini, penurunan suku bunga acuan oleh Bank of Korea telah menarik perhatian pasar properti dan para konsumen. Penurunan suku bunga umumnya meningkatkan likuiditas pasar dan dapat memicu kenaikan harga aset. Namun, pemerintah juga secara bersamaan memperketat aturan pinjaman (kredit) untuk mencegah terjadinya panas berlebih (overheating) di pasar properti. Kebijakan yang kontradiktif ini dapat menimbulkan kebingungan bagi pasar dan konsumen. Dalam kolom ini, saya akan membahas bagaimana pengaruh pengetatan kredit dan penurunan suku bunga terhadap pasar, serta menyarankan strategi yang harus diambil oleh konsumen.
Pertama-tama, mengapa muncul sinyal yang bertolak belakang antara penurunan suku bunga dan pengetatan kredit?
Penurunan suku bunga acuan dapat mengurangi beban pelunasan pinjaman bagi konsumen dan memberikan dampak positif pada investasi properti. Di lingkungan suku bunga rendah, suku bunga KPR cenderung turun, sehingga kemungkinan besar minat beli di pasar properti akan meningkat. Khususnya, bagi peminjam yang sudah ada, beban cicilan berkurang sehingga menjadi lebih menguntungkan.
Dalam situasi ini, pemerintah justru memperketat regulasi kredit. Dengan adanya perluasan bertahap sistem DSR (Debt Service Ratio), pembatasan limit pinjaman, dan kenaikan suku bunga tambahan, pembelian properti melalui kredit menjadi lebih sulit. Meskipun pengetatan kredit bertujuan untuk mengurangi utang rumah tangga, hal ini menjadi faktor yang mempersulit konsumen dalam membeli properti.
Kombinasi kebijakan yang kontradiktif ini dapat memberikan dampak kompleks bagi pasar. Ini mencerminkan niat pemerintah untuk mencegah pasar menjadi terlalu panas dengan membatasi akses pendanaan melalui pengetatan kredit, sembari membiarkan likuiditas pasar meningkat akibat penurunan suku bunga.
Reaksi pasar terhadap hal ini adalah tertekannya panas berlebih dan semakin dalamnya polarisasi.
Pasar properti menunjukkan reaksi yang kompleks terhadap kebijakan pengetatan kredit dan penurunan suku bunga pemerintah. Meskipun perbaikan sentimen pembelian diharapkan akibat penurunan suku bunga, pengetatan kredit membuat konsumen yang membutuhkan rumah kesulitan melakukan pembelian melalui pinjaman. Akibatnya, hal ini berpotensi memperdalam polarisasi yang terfokus pada perumahan kelas atas di wilayah tertentu dan permintaan akan "satu unit hunian berkualitas".
Wilayah populer di Seoul dan sekitarnya diperkirakan akan tetap mengalami kenaikan harga karena permintaan yang tinggi dengan pasokan yang terbatas. Sebaliknya, wilayah pedesaan atau wilayah yang kurang populer, di mana dampak pengetatan kredit terasa lebih kuat, kemungkinan akan mengalami stagnasi atau penurunan harga. Hal ini dapat memperdalam polarisasi pasar properti antara wilayah metropolitan dan pedesaan, sehingga efek stabilisasi pasar yang diharapkan pemerintah mungkin hanya terbatas pada wilayah tertentu saja.
Pada akhirnya, strategi respons konsumen haruslah melalui pendekatan yang hati-hati. Dalam situasi saat ini, konsumen harus bersikap cermat saat melakukan investasi properti atau membeli rumah. Daripada hanya mempertimbangkan faktor positif dari penurunan suku bunga, perlu dilakukan analisis gabungan terhadap dampak dari pengetatan kredit dan penurunan suku bunga secara bersamaan. Berikut adalah strategi respons yang direkomendasikan bagi konsumen.
Pertama, rencana keuangan harus disusun secara matang. Dalam situasi di mana pengetatan kredit diperkuat, penting untuk membuat rencana keuangan yang teliti agar dapat memanfaatkan modal sendiri secara maksimal. Dengan mempertimbangkan kemampuan pelunasan pinjaman, sebaiknya pertimbangkan pengelolaan dana yang stabil daripada memaksakan diri mengambil pinjaman besar.
Kedua, harus berhati-hati dalam memilih "satu unit hunian berkualitas". Meskipun permintaan pembelian rumah kemungkinan besar akan pulih karena penurunan suku bunga, permintaan kemungkinan akan terkonsentrasi di wilayah populer seperti Seoul atau tiga distrik di Gangnam. Di wilayah dengan persaingan ketat, harga bisa naik lebih jauh, sehingga keputusan pembelian di wilayah tersebut harus dibuat dengan cermat.
Ketiga, pertimbangkan investasi di wilayah pedesaan (daerah). Seiring dengan semakin ketatnya aturan kredit di wilayah metropolitan, minat terhadap wilayah potensial di daerah juga diperlukan. Pasar properti di wilayah metropolitan sudah dalam kondisi panas, sementara properti di daerah yang relatif belum dihargai dengan baik memiliki potensi kenaikan harga karena adanya faktor pendukung seperti rencana pembangunan atau perluasan infrastruktur.
Untuk daerah, penting untuk memperhatikan wilayah yang direncanakan untuk pengembangan infrastruktur atau wilayah yang diperkirakan akan mengalami peningkatan populasi. Misalnya, kawasan industri skala besar atau wilayah di mana infrastruktur transportasi diperluas memiliki potensi besar untuk mengalami kenaikan nilai properti seiring meningkatnya permintaan hunian di masa depan. Belakangan ini, proyek regenerasi kota atau pembangunan kawasan industri besar yang bisa menjadi faktor pendukung kuat di pasar properti daerah sedang digalakkan secara aktif. Oleh karena itu, bijaksana untuk memperhatikan properti di daerah dan mempertimbangkan investasi di wilayah yang menjanjikan kenaikan harga jangka panjang.
Yang penting dalam investasi properti di daerah adalah melihat potensi pengembangan jangka menengah hingga panjang daripada kenaikan harga jangka pendek. Sebagai contoh, kota-kota industri seperti Pohang di wilayah Gyeongsang atau Cheonan-Asan di wilayah Chungcheong berperan sebagai pusat ekonomi regional, dan dengan perluasan infrastruktur industri, nilai properti di sana cenderung naik secara stabil. Selain itu, wilayah yang direncanakan untuk perluasan jaringan transportasi dapat mengalami lonjakan permintaan hunian seiring dengan membaiknya aksesibilitas.
Oleh karena itu, saat berinvestasi di daerah, perlu melakukan analisis mendalam mengenai rencana pengembangan, perluasan infrastruktur, dan rencana penarikan industri di wilayah tersebut sebelum mengambil keputusan investasi. Daripada sekadar mendekati harga murah, harus dipahami secara menyeluruh apakah wilayah tersebut akan menunjukkan potensi pengembangan berkelanjutan dan apakah kenaikan permintaan hunian diperkirakan akan terjadi sebagai dampaknya.
Terakhir adalah properti yang menghasilkan pendapatan (revenue-generating property). Properti jenis ini merujuk pada properti komersial, officetel, dan bisnis penyewaan rumah yang ditujukan untuk keuntungan sewa. Properti jenis ini memiliki keunggulan, yaitu tidak hanya mendapatkan capital gain dari harga aset, tetapi juga mempertahankan arus kas yang stabil melalui pendapatan sewa yang konsisten. Karena pemerintah baru-baru ini memperkuat dukungan untuk pasar non-apartemen, properti yang menghasilkan pendapatan menarik perhatian sebagai tempat investasi yang baik yang dapat mengurangi beban akibat kenaikan harga rumah dan menciptakan pendapatan berkelanjutan.
Aset non-apartemen seperti officetel, properti komersial, atau bangunan kecil diperkirakan akan mengalami kenaikan tingkat imbal hasil (yield) kembali berkat penurunan suku bunga baru-baru ini. Properti jenis ini relatif lebih bebas dari regulasi KPR dan dapat diharapkan memberikan pendapatan sewa yang stabil di daerah dengan permintaan sewa yang konsisten, sehingga positif dari perspektif investasi jangka panjang.
Dalam situasi pengetatan kredit saat ini, konsumen perlu mengambil keputusan investasi yang hati-hati dan strategis. Penting untuk mencari tempat investasi yang dapat menjamin keamanan aset sekaligus mengharapkan kenaikan harga dalam jangka menengah hingga panjang. Daripada memaksakan diri mengambil pinjaman, akan lebih bijaksana untuk mendiversifikasi aset sesuai dengan kondisi keuangan masing-masing dan berinvestasi pada properti yang menghasilkan pendapatan dengan tujuan mendapatkan sewa yang stabil. Selain itu, memperhatikan properti di daerah yang memiliki faktor pendukung dapat menjadi cara untuk mencari peluang baru di luar pasar wilayah metropolitan yang sudah panas.
Sebagai kesimpulan, dalam situasi pengetatan kredit dan penurunan suku bunga saat ini, investor properti membutuhkan sikap hati-hati dan strategi jangka panjang. Mengamankan arus kas yang konsisten melalui properti yang menghasilkan pendapatan dan menjajaki properti di daerah yang diharapkan memiliki potensi kenaikan harga adalah strategi penting dalam membangun portofolio investasi yang stabil.
Kim Hak-ryeol, kepala Lembaga Riset Properti Smart Tube yang dikenal dengan nama pena Pasyon, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver ‘Pasyon’s World Exploration’ dan kanal YouTube ‘Stu TV’. Karyanya antara lain ‘Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)’, ‘Masa Depan Properti Incheon (2022)’, ‘Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)’, ‘Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)’, ‘Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Benar-benar Naik (2020)’, dan ‘Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)’.