[비즈한국] Pada tanggal 11 Oktober 2024, Komite Kebijakan Moneter Bank of Korea memutuskan untuk menurunkan suku bunga acuan, mengakhiri kebijakan moneter ketat yang telah berlangsung selama 38 bulan. Keputusan ini diambil di tengah resesi ekonomi global dan ketidakstabilan ekonomi domestik Korea, yang memicu perhatian besar terhadap pasar properti. Di masa lalu, penurunan suku bunga adalah faktor yang memberikan pengaruh kuat pada pasar properti. Namun, saat ini muncul berbagai pandangan bahwa pengaruh penurunan suku bunga kali ini akan terbatas karena adanya variabel lain yang lebih dominan, khususnya regulasi pinjaman yang ketat.
Dalam kolom kali ini, kita akan menganalisis secara spesifik pengaruh penurunan suku bunga terhadap pasar properti, serta mengulas strategi apa yang harus diterapkan oleh investor dan pembeli di pasar yang penuh dengan ketidakpastian akibat pasokan yang kurang dan regulasi pinjaman yang ketat.
Pertama, mari kita bahas pengaruh penurunan suku bunga terhadap pasar properti.
Penurunan suku bunga umumnya berperan mengurangi beban pendanaan bagi pembeli rumah, sehingga merangsang permintaan dan mendorong kenaikan harga properti. Namun, penurunan suku bunga kali ini kemungkinan besar tidak akan memberikan efek domino sebesar yang diharapkan. Hal ini dikarenakan efektivitas penurunan suku bunga sangat terbatas akibat adanya kebijakan pengetatan pinjaman oleh pemerintah dan kondisi pasar yang sudah ada sebelumnya.
Dalam beberapa tahun terakhir, pemerintah telah menerapkan regulasi pinjaman yang kuat untuk mencegah overheating di pasar perumahan. Regulasi utama yang dimaksud adalah penerapan tahap kedua dari Debt Service Ratio (DSR). Batas pinjaman dibatasi berdasarkan kemampuan pelunasan peminjam, dan sektor keuangan telah memperketat syarat untuk mendapatkan kredit pemilikan rumah (KPR). Regulasi pinjaman ini berperan sebagai faktor penting yang melemahkan dampak dari penurunan suku bunga. Singkatnya, meskipun suku bunga turun, situasi di mana pasar sulit diakses tetap berlanjut karena orang yang membutuhkan pinjaman tidak bisa mendapatkan dana sebesar yang mereka perlukan.
Inilah alasan mengapa penurunan suku bunga kali ini mungkin mengurangi beban pendanaan saat membeli aset properti, namun efeknya tetap harus dianggap terbatas karena adanya regulasi pinjaman. Kebijakan regulasi pinjamanlah, bukan suku bunga, yang saat ini mengendalikan pasar dengan lebih kuat. Relaksasi regulasi pinjaman akan menjadi kunci penggerak pasar dibandingkan penurunan suku bunga itu sendiri. Artinya, meski masih ada ruang untuk penurunan suku bunga lebih lanjut, selama regulasi pinjaman terus diberlakukan, pasar properti akan sulit untuk pulih dengan cepat.
Alasan lain mengapa pengaruh penurunan suku bunga ini terbatas adalah karena penurunan tersebut sudah tercermin (priced in) di pasar sebelumnya. Setelah Federal Reserve (Fed) Amerika Serikat melakukan ‘big cut’ sebesar 0,5% poin, suku bunga obligasi yang menjadi acuan suku bunga pinjaman sudah turun lebih dulu. Suku bunga pinjaman sudah rendah, sehingga penurunan suku bunga oleh Bank of Korea kali ini memiliki keterbatasan untuk memberikan stimulus tambahan secara signifikan.
Selain itu, tingkat suku bunga saat ini juga belum cukup rendah untuk memicu permintaan secara signifikan. Hal ini menunjukkan bahwa suku bunga saat ini masih kurang untuk menarik minat investasi di pasar properti daerah, dan sulit untuk mengharapkan stimulus permintaan yang kuat bahkan di Seoul maupun wilayah utama lainnya. Pada akhirnya, selama suku bunga tidak turun melampaui ekspektasi pasar, minat beli properti sulit untuk meningkat secara tajam.
Bahkan jika penurunan suku bunga memberikan pengaruh nyata, hal ini kemungkinan besar tidak akan berarti kenaikan di seluruh pasar properti, melainkan akan memperdalam polarisasi antarwilayah. Wilayah-wilayah inti yang berpusat di Seoul mungkin melihat peningkatan permintaan akibat penurunan suku bunga, namun daerah atau wilayah non-inti kemungkinan besar akan tetap lesu. Perbedaan permintaan dan harga properti bisa semakin lebar antara Seoul dan daerah, serta antarwilayah di dalam Seoul itu sendiri, yang dapat menjadi penyebab semakin dalamnya polarisasi pasar properti.
Di pasar saat ini, di mana penurunan suku bunga dan regulasi pinjaman beroperasi secara bersamaan, investor dan pembeli memerlukan strategi yang lebih berhati-hati. Penting untuk mencari tempat investasi yang bisa memberikan keuntungan stabil tanpa terpengaruh regulasi pinjaman, serta penting untuk memprediksi perubahan apa yang akan terjadi di pasar aset akibat penurunan suku bunga ini.
Investasi di wilayah inti yang diperkirakan akan menyedot permintaan akibat penurunan suku bunga tetap valid. Wilayah utama di area metropolitan seperti Seoul dan Gyeonggi kemungkinan besar akan terus mempertahankan permintaan, dan diperkirakan akan menjadi sasaran investasi seiring penurunan suku bunga. Oleh karena itu, mengamankan atau melakukan investasi tambahan pada properti di wilayah tersebut bisa diharapkan memberikan keuntungan yang stabil dalam jangka panjang.
Namun, karena investasi di wilayah inti dilakukan saat harga sudah tinggi, investor harus meninjau dengan cermat waktu pembelian dan rencana pendanaan. Mengingat batas pinjaman bisa lebih rendah dalam situasi regulasi pinjaman yang ketat, strategi untuk meningkatkan porsi modal sendiri sangat diperlukan.
Penurunan suku bunga dapat memberikan peluang investasi pada properti yang menghasilkan pendapatan (income-generating property). Pada masa suku bunga tinggi, properti jenis ini sempat diabaikan karena tingkat pengembaliannya turun ke kisaran 3%, namun seiring turunnya suku bunga deposito, minat terhadap properti yang menghasilkan pendapatan bisa kembali meningkat. Terutama, jika suku bunga deposito berjangka 1 tahun di perbankan turun, properti tipe ini bisa muncul kembali sebagai instrumen investasi yang relatif menarik.
Pada akhirnya, kebangkitan nyata pasar properti kemungkinan besar akan muncul saat regulasi pinjaman dilonggarkan. Saat ini, banyak pembeli tidak dapat masuk ke pasar karena tidak bisa mendapatkan pinjaman akibat regulasi, namun permintaan bisa meningkat tajam jika pemerintah melonggarkan aturan tersebut di masa depan. Oleh karena itu, diperlukan strategi untuk terus mengamati pasar sambil menyiapkan dana, agar dapat segera masuk ke pasar saat regulasi mulai dilonggarkan.
Dalam situasi di mana pengaruh penurunan suku bunga terbatas, investor perlu fokus pada diversifikasi portofolio dan manajemen risiko. Selain aset properti, mempertimbangkan investasi pada aset lain seperti saham atau obligasi dapat meminimalkan risiko akibat volatilitas pasar. Khususnya, daripada berinvestasi di pasar properti daerah, sebaiknya fokus pada properti komersial dengan pendapatan stabil atau apartemen ukuran menengah-kecil di wilayah utama area metropolitan.
Mari kita rangkum. Penurunan suku bunga acuan oleh Bank of Korea pada tahun 2024 tampaknya hanya akan memberikan dampak terbatas pada pasar properti dalam jangka pendek. Hal ini dikarenakan sulit untuk mendorong permintaan perumahan secara drastis hanya dengan penurunan suku bunga di tengah pemberlakuan regulasi pinjaman yang kuat. Selain itu, karena penurunan suku bunga sudah diantisipasi pasar, langkah ini dinilai memiliki keterbatasan dalam memberikan efek stimulus permintaan tambahan. Namun, karena karakteristik struktural pasar properti, ada kemungkinan penurunan suku bunga akan menyebabkan fenomena pemusatan permintaan di wilayah tertentu dan memperdalam polarisasi antarwilayah.
Investor dan pembeli properti memerlukan pendekatan yang lebih berhati-hati dan strategis di pasar saat ini. Sebelum regulasi pinjaman dilonggarkan, disarankan untuk melakukan manajemen risiko terhadap volatilitas pasar serta mempertimbangkan investasi jangka menengah-panjang pada properti yang menghasilkan pendapatan atau properti di wilayah inti. Selain itu, karena ada kemungkinan penurunan suku bunga berlanjut dalam jangka panjang, memantau pergerakan pasar dengan cermat dan membidik waktu di mana kondisi pinjaman membaik juga bisa menjadi strategi yang efektif.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pashong’s World Exploration' serta kanal YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Benar-benar Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.