[비즈한국] Pembangunan kembali ‘desa perbukitan’ (daldongne) di Jeongneung-gol, Seoul, yang terletak di kaki gunung Bukhansan kini menghadapi jalan buntu. Para penyewa yang ada telah membentuk komite penanggulangan, menyatakan bahwa mereka tidak bisa meninggalkan Jeongneung-gol. Selain itu, seiring dengan upaya Asosiasi Proyek Pembangunan Kembali Perumahan Kawasan Jeongneung-gol untuk mengubah desain, rencana awal untuk mulai menempati hunian pada tahun 2026 pun kini sulit untuk diharapkan.
Para penyewa: “Pembangunan tanpa hunian sewa, kami tidak bisa terima”
Pembangunan kembali Jeongneung-gol telah dipastikan sejak tahun 2011. Pemerintah Kota Seoul meloloskan rencana penetapan zona perbaikan pembangunan kembali di sekitar 757 Jeongneung-dong, Seongbuk-gu. Dengan dicabutnya aturan zona larangan pembangunan, rencana awalnya adalah membangun rumah susun setinggi rata-rata 4 lantai dengan total sekitar 1.400 unit.
Pada tahun 2022, POSCO E&C terpilih sebagai kontraktor. POSCO E&C meluncurkan rencana untuk menciptakan hunian mewah (townhouse) terbesar di Korea. Harapan pun muncul bahwa dengan memanfaatkan pemandangan gunung Bukhansan, kawasan ini akan jauh berbeda dari kompleks apartemen pada umumnya.
Baru-baru ini, warga Jeongneung-gol membentuk Komite Penanggulangan Penyewa Perumahan Pembangunan Kembali Jeongneung-gol. Terdapat total 407 rumah tangga penyewa di lokasi pembangunan kembali tersebut. Dari jumlah tersebut, baru 35 rumah tangga yang menerima biaya pindah tempat tinggal. Para penyewa yang dulunya hidup dengan membayar sewa bulanan sebesar 200.000 hingga 300.000 won harus meninggalkan Jeongneung-gol paling lambat Januari tahun depan. Karena pembangunan dibatasi maksimal 5 lantai, tidak akan ada unit rumah sewa setelah pembangunan kembali. Bagi warga desa perbukitan yang selama ini bertahan hidup dengan biaya sewa murah, ‘pindah’ bukanlah hal yang mudah.
Kim Woo-kwon, ketua komite penanggulangan, mengeluh, “Orang luar yang tidak tinggal di Jeongneung masuk ke sini untuk tujuan spekulasi. Para penyewa yang tidak menerima biaya pindah tidak punya tempat tujuan. Bukankah pembangunan kembali itu tujuannya untuk memperbaiki lingkungan tempat tinggal? Justru penduduk yang diusir. Rumah sewa pun tidak ada. Kantor distrik hanya mengatakan mereka tidak bisa terlibat langsung dan menyuruh kami untuk menuntut adanya rumah sewa.”
Komite penanggulangan memprotes dengan aksi 1 orang di depan kantor Seongbuk-gu dan Pemerintah Kota Seoul, menuntut jaminan tempat tinggal minimal. Menanggapi hal ini, Seongbuk-gu hanya menyatakan, “Biaya pindah dan biaya transportasi dihitung berdasarkan hukum yang berlaku.”
Konflik internal asosiasi semakin dalam… Bahkan muncul ‘Ruang Tamu Melindungi Properti Saya’
Jadwal pembangunan kembali juga mengalami hambatan. Pada bulan Mei tahun lalu, asosiasi pembangunan kembali Jeongneung-gol mencoba mengubah rencana perbaikan dengan mengganti pengembangan tipe townhouse menjadi menyertakan sebagian apartemen dan menyumbangkan rumah sewa untuk pemuda, namun hal ini belum mencapai kesimpulan. Di internal asosiasi, muncul kekhawatiran bahwa hal ini dapat menunda penyelesaian pembangunan. Menanggapi hal ini, pada 4 Oktober, beberapa anggota asosiasi mendirikan ‘Ruang Tamu Melindungi Properti Saya’ untuk menuntut agar rencana desain awal tetap dipertahankan. Mereka ingin townhouse dibangun dengan cepat tanpa penundaan proyek.
Akibat tertundanya perubahan desain, beberapa anggota asosiasi menganggap kepengurusan saat ini bermasalah dan membentuk ‘Komite Penanggulangan Darurat’. Seorang anggota komite darurat, A, mengklaim, “Mereka mendorong perubahan desain ke arah pembangunan apartemen tanpa alasan yang jelas. Pemilihan kontraktor juga memiliki kejanggalan. Saat seleksi, mereka menetapkan standar yang ketat, namun setelah kontraktor terpilih dan kontrak ditandatangani, standar ketat tersebut menghilang. Manfaat yang awalnya dijanjikan seperti dukungan biaya pindah, semuanya berkurang setelah kontrak.”
Komite darurat mengatakan bahwa kondisi yang menguntungkan asosiasi telah hilang setelah pemilihan kontraktor. A menuturkan, “Saat pertama kali pembangunan kembali didorong, sangat banyak perusahaan konstruksi yang datang. Itu karena mereka menilai keuntungan di kawasan ini tinggi. Sebanyak 8 perusahaan konstruksi berpartisipasi dalam sesi penjelasan. Namun, syarat yang ditetapkan asosiasi sangat ketat. Ada klausul yang menyatakan kontraktor harus menanggung bunga dari jumlah pinjaman asosiasi, dan jumlah jaminan adalah 70 miliar won, yang melebihi 10% dari total nilai proyek sebesar 550,3 miliar won. Jadi, hanya 2 perusahaan konstruksi yang berpartisipasi dalam tender. Saat kami memprotes masalah ini, pihak kepengurusan justru membela kontraktor.”
Seorang pejabat dari perusahaan konstruksi B, yang saat itu memutuskan untuk mundur dari tender, mengatakan kepada Bizhankook, “Jumlah jaminannya memang tinggi, tapi bagi perusahaan kami itu mungkin saja. Namun, ada negosiasi yang diminta oleh asosiasi, dan kami menilai situasi tersebut tidak memungkinkan bagi perusahaan konstruksi kami, jadi kami tidak ikut tender.”
Klausul kontrak utama yang disorot oleh komite darurat adalah: “Jika ‘Pihak Pertama (asosiasi)’ meminjam biaya proyek secara langsung dari lembaga keuangan yang diajukan ‘Pihak Kedua (kontraktor)’ sebagai pinjaman, maka biaya keuangan seperti bunga yang sesuai akan ditanggung oleh ‘Pihak Kedua’.” Bahwa kontraktor harus menanggung bunga dari uang yang dipinjam asosiasi adalah klausul yang tidak lazim. Awalnya, asosiasi Jeongneung-gol mencantumkan klausul ini dalam kriteria pemilihan kontraktor, namun saat mengontrak POSCO E&C, isi ini diubah.
Kepengurusan asosiasi membantah bahwa klaim komite darurat hanyalah spekulasi. Ketua asosiasi, C, menyatakan, “Klausul yang diperdebatkan komite darurat itu adalah isi yang masuk karena ‘kesalahan penulisan’ pihak kontraktor. Jika kontrak ditandatangani dengan isi seperti itu, tidak mungkin bisa mendapatkan jaminan dari bank. Itu klausul yang tidak masuk akal, jadi tentu saja diubah. Ini adalah upaya orang luar, bukan warga asli, untuk masuk dan campur tangan dalam proyek pembangunan. Rencana perbaikan juga dibuat pada tahun 2009, jadi kami mencoba mengubah bagian yang tidak sesuai dengan kondisi saat ini. Namun, belum ada kesimpulan yang tercapai.”
Mengenai kontroversi ini, pihak kontraktor POSCO E&C menyatakan, “Karena ini masalah internal asosiasi, sulit bagi kami untuk mengonfirmasinya.”