[비즈한국] Saya sering mendapatkan pertanyaan mengenai strategi investasi properti untuk tahun 2025. Jika dirangkum, suasana saat ini adalah: properti di wilayah penting seperti Seoul memang mengalami kenaikan, namun ada kecemasan yang tak terlukiskan, dan banyak yang ragu apakah mereka akan melewatkan kesempatan jika tidak segera mengambil keputusan karena rasa cemas tersebut.
Pasar properti saat ini tidak banyak berubah dari arah kebijakan pemerintah sebelumnya yang berorientasi pada regulasi. Meski kawasan yang terkena regulasi telah dikurangi, aturan pinjaman dan pajak masih tetap ada. Bagi investor properti, ini berarti situasi regulasi masih tetap bertahan.
Mereka yang berupaya membangun kehidupan ekonomi yang stabil masih mempertimbangkan investasi properti. Karena kenaikan suku bunga dan aturan pinjaman, kapasitas untuk meminjam uang berkurang, dan di tengah ketidakpastian ekonomi yang meningkat, harga properti di Seoul dan wilayah ibu kota (Gyeonggi/Incheon) masih tetap kuat, namun tidak demikian halnya dengan wilayah daerah (luar ibu kota). Lantas, strategi apa yang harus disusun di pasar properti pada tahun 2025?
Mari kita bahas bersama strategi investasi properti tahun 2025 bagi para investor yang sedang bimbang apakah harus membeli sekarang, menunggu harga turun, atau mengumpulkan lebih banyak modal sambil tinggal di properti sewaan.
Pertama, jawaban atas pertanyaan apakah harus membeli sekarang atau menunggu harga turun.
Kekhawatiran terbesar di pasar properti saat ini adalah apakah kenaikan harga akan terus berlanjut. Seoul dan wilayah ibu kota utama lainnya menunjukkan tren kenaikan harga yang stabil karena kurangnya pasokan dan kelebihan permintaan. Meskipun rencana pasokan perumahan pemerintah, termasuk kota baru (New Town) tahap ke-3, sedang berjalan, kekurangan pasokan jangka pendek tampaknya tidak akan mudah teratasi. Secara khusus, permintaan untuk Seoul dan wilayah inti lainnya tetap kuat, dan meskipun era suku bunga ultra-rendah telah berakhir, aset properti masih menempati posisi sebagai instrumen investasi yang kuat.
Menurut pandangan saya, properti di Seoul dan wilayah inti ibu kota masih memiliki potensi kenaikan yang besar. Jika Anda memiliki kapasitas dana yang cukup, berinvestasi sekarang dengan ekspektasi kenaikan harga bisa menjadi strategi yang baik. Ini berarti wilayah Gangnam di Seoul dan area inti Seoul, di mana kekurangan pasokan sangat parah, adalah tempat investasi yang stabil dalam jangka panjang. Jika properti tersebut memiliki nilai masa depan, Anda harus membelinya sekarang.
Di sisi lain, mempertimbangkan ketidakpastian pasar properti, kemungkinan penurunan harga juga tidak bisa diabaikan. Beban pelunasan pinjaman yang meningkat akibat kenaikan suku bunga, berlanjutnya suku bunga tinggi, dan ketidakpastian ekonomi global dapat bertindak sebagai tekanan bagi penurunan pasar properti. Jika resesi ekonomi atau pengetatan aturan pinjaman terus berlanjut, harga properti mungkin akan memasuki fase penyesuaian.
Strategi untuk menunggu sambil mempertimbangkan kemungkinan penurunan juga diperlukan. Jika Anda investor dengan kemampuan aset yang terbatas, Anda dapat mengambil kesempatan untuk membeli dengan kondisi yang lebih menguntungkan saat pasar sedang turun. Namun, ada risiko melewatkan momen karena terlalu berharap akan penurunan, jadi Anda perlu memantau situasi dengan cermat. Artinya, daripada terus-menerus menunggu penurunan, bersiaplah untuk membeli tanpa melewatkan waktu yang tepat saat properti yang potensial mengalami koreksi harga.
Kedua, jawaban atas pertanyaan di mana harus berinvestasi: Seoul, Gyeonggi, atau Incheon?
Seoul telah memantapkan posisinya sebagai inti pasar properti dengan permintaan yang kuat dan pasokan yang terbatas. Namun, karena kisaran harga yang tinggi dan aturan pinjaman yang diperketat, berinvestasi di properti Seoul tidaklah mudah. Secara khusus, wilayah premium seperti 3 Distrik Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) dan Distrik Yongsan sulit dijangkau jika Anda tidak memiliki kapasitas dana yang cukup. Namun demikian, properti di wilayah inti Seoul diperkirakan akan terus menunjukkan kenaikan nilai aset yang stabil.
Jika tidak mampu berinvestasi di inti Seoul, Anda bisa fokus pada pinggiran Seoul atau wilayah yang relatif dinilai rendah (undervalued). Misalnya, wilayah timur laut Seoul (Nowon-gu, Gangbuk-gu, Dobong-gu) atau wilayah barat daya Seoul (Gwanak-gu, Guro-gu, Geumcheon-gu) memiliki kisaran harga yang relatif lebih rendah sehingga tidak sulit untuk dijangkau. Ini bukan berarti Anda harus asal berinvestasi di wilayah dengan harga rendah. Artinya, Anda perlu strategi untuk memprioritaskan wilayah yang akan mengalami peningkatan permintaan, yakni nilai masa depan. Wilayah tersebut haruslah area yang diharapkan mengalami kenaikan harga di masa depan, seperti adanya kabar baik terkait transportasi (misalnya pembukaan jalur kereta bawah tanah) atau pembangunan skala besar.
Wilayah Gyeonggi dan Incheon layak diperhatikan sebagai alternatif tempat investasi. Secara khusus, wilayah Gyeonggi dan Incheon, di mana perluasan jaringan transportasi (seperti jalur GTX) dan pengembangan kota baru skala besar sedang berlangsung, memiliki potensi nilai investasi yang sangat tinggi seiring dengan meningkatnya aksesibilitas ke Seoul.
Gyeonggi masih memiliki banyak pasokan dengan kisaran harga yang lebih rendah daripada Seoul, dan Incheon juga dijadwalkan untuk memperbaiki infrastruktur transportasi melalui pembukaan jalur kereta bawah tanah.
Di Gyeonggi, wilayah seperti Paju, Goyang, Yangju, dan Uijeongbu yang direncanakan memiliki jalur GTX layak diperhatikan. Secara khusus, karena jalur GTX-B dan GTX-C diharapkan dapat meningkatkan aksesibilitas ke Seoul, berinvestasi lebih awal di properti dekat stasiun bisa menjadi langkah yang efektif.
Untuk Incheon, Songdo International City dinilai sebagai tujuan investasi yang menjanjikan dalam jangka menengah hingga panjang karena pengembangan kota canggih yang berbasis pada fungsi kemandirian dan penarikan perusahaan global. Pembukaan GTX-B juga akan menjadi kabar baik. Inilah alasan mengapa kita harus memperhatikan Yeonsu-gu, Michuhol-gu, dan Bupyeong-gu.
Banyak juga yang bertanya apakah harus tetap tinggal di rumah sewaan dan mengumpulkan modal (uang bibit) yang cukup.
Karena ketidakpastian pasar properti dan era suku bunga tinggi, strategi untuk tinggal di rumah sewaan sambil mengumpulkan lebih banyak aset dapat dipertimbangkan. Daripada memaksakan diri mengambil pinjaman untuk membeli properti, tetap berada di pasar sewa sambil menambah modal dapat menjadi langkah yang lebih stabil.
Meskipun pasar sewa (Jeonse) baru-baru ini menunjukkan ketidakstabilan, pasar sewa bulanan relatif lebih stabil dibandingkan Jeonse. Jika modal belum cukup, Anda perlu kesempatan untuk meningkatkan aset sambil tetap menyewa. Strategi mengumpulkan modal memberikan kesempatan untuk membeli aset yang stabil dalam jangka panjang, dan jika resesi terjadi atau pasar properti memasuki fase penyesuaian, Anda dapat menentukan waktu pembelian yang lebih menguntungkan.
Namun, yang penting adalah Anda tidak boleh hanya mengumpulkan modal saja. Jika Anda menilai ada peluang, Anda harus berani berinvestasi saat ini. Jika Anda tidak siap berinvestasi, maka hanya mengumpulkan modal adalah tindakan yang tidak ada artinya.
Mari rangkum strategi investasi properti tahun 2025.
Wilayah inti Seoul dinilai sebagai tempat investasi yang stabil, tetapi jika kapasitas modal terbatas, lebih menguntungkan untuk menjadikan pinggiran Seoul, Gyeonggi, atau Incheon sebagai investasi alternatif. Secara khusus, properti di Gyeonggi dan Incheon yang direncanakan untuk perluasan jaringan transportasi dan pengembangan kota baru diperkirakan akan mengalami kenaikan dalam jangka menengah hingga panjang.
Karena aturan pinjaman dan kenaikan suku bunga, memanfaatkan pasar sewa sambil mengumpulkan modal yang stabil bisa menjadi strategi yang lebih aman daripada investasi yang nekat. Namun, menunggu fase penyesuaian pasar properti tanpa tujuan tidaklah berarti. Bahkan saat sedang mengumpulkan aset, jika peluang investasi terlihat, kecepatan untuk segera membelinya sangat diperlukan.
Strategi utama di pasar properti tahun 2025 adalah memprioritaskan nilai masa depan berdasarkan kabar baik transportasi seperti jalur GTX, pengembangan kota baru, dan perpanjangan jalur kereta bawah tanah. Secara khusus, menginvestasikan dana secara terfokus di wilayah yang aksesibilitasnya ke Seoul meningkat adalah hal yang menguntungkan.
Jika investasi untuk banyak properti sulit dilakukan, Anda juga harus memperhatikan properti yang menghasilkan pendapatan sewa. Khususnya, apartemen tipe kecil di Gyeonggi dan Incheon, serta kantor (officetel) di dalam pusat kota yang memiliki kedekatan dengan tempat kerja, dapat memberikan pendapatan sewa yang stabil.
Pasar properti tahun 2025 masih memiliki banyak ketidakpastian, tetapi wilayah inti Seoul dan ibu kota sangat mungkin untuk mempertahankan tren kenaikan yang stabil karena ketidakseimbangan antara permintaan dan pasokan. Selain itu, wilayah-wilayah utama di daerah (luar ibu kota) di mana masalah pasokan sudah teratasi juga layak untuk diperhatikan. Dengan demikian, kunci investasi yang sukses adalah menganalisis pasar properti secara mendalam, menyusun strategi investasi per wilayah, dan belajar dengan tujuan untuk kenaikan harga jangka panjang dan pertumbuhan aset yang stabil. Saya sangat merekomendasikan untuk membaca kolom 'Wawasan Properti' dari 'Bizhankook' setiap minggu tanpa terlewat satu minggu pun.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pasyong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan memandu blog Naver 'Pasyong's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku karyanya antara lain 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)', dan lain-lain.