[비즈한국] Pada 29 September, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi mengumumkan hasil seleksi distrik percontohan untuk peremajaan kota baru generasi pertama berdasarkan Undang-Undang Khusus Kota Terencana yang Menua. Dalam seleksi ini, proposal untuk 99 zona dengan total 153.000 unit rumah telah diterima. Angka ini menunjukkan minat yang sangat besar, yakni sekitar 5,9 kali lipat dari target awal sebanyak 26.000 unit (maksimal 39.000 unit).
Di antaranya, Bundang menjadi sorotan dengan penerimaan proposal dari 47 zona untuk 59.000 unit rumah, mencatatkan tingkat persaingan 7,4 kali lipat dibandingkan target seleksi sebanyak 8.000 unit (maksimal 12.000 unit).
Pengumuman ini dinilai sebagai langkah awal yang bermakna bagi peremajaan kota baru generasi pertama. Namun, hasil yang condong ke wilayah tertentu seperti Bundang memberikan implikasi penting mengenai masalah ketidakseimbangan antarwilayah di masa depan dan pilihan bagi para investor.
Dalam kolom ini, saya ingin merangkum bagaimana wilayah lain harus merespons di tengah situasi di mana Bundang berada dalam posisi paling menguntungkan, serta keputusan apa yang harus diambil oleh para investor.
Kota baru Bundang adalah wilayah yang paling diminati di antara kota baru generasi pertama. Dalam seleksi ini, 47 zona di Bundang mengajukan proposal, dan rata-rata tingkat persetujuan penduduk di zona-zona tersebut mencapai angka yang sangat tinggi, yakni 90,7%.
Latar belakangnya adalah preferensi hunian dan keunggulan infrastruktur. Sejak rencana awal, Bundang terus memiliki preferensi hunian yang tinggi karena lokasinya yang dekat dengan Gangnam, Seoul, serta perkembangan infrastruktur transportasi dan komersialnya. Saat ini pun, Bundang dinilai sebagai wilayah yang menarik bagi generasi muda maupun kalangan paruh baya.
Selain itu, penduduk Bundang memiliki keinginan yang kuat untuk berpartisipasi dalam proyek peremajaan. Para penduduk di wilayah ini mengharapkan perbaikan lingkungan hunian dan peningkatan nilai aset melalui peremajaan yang cepat, yang tercermin dalam tingkat persetujuan yang tinggi. Hasilnya, Bundang dinilai sebagai wilayah dengan peluang terpilih paling tinggi dalam seleksi ini.
Namun, wilayah lain, terutama Ilsan, Pyeongchon, Jung-dong, dan Sanbon, berada dalam posisi yang relatif lebih lemah dibandingkan Bundang. Ilsan mengajukan proposal dari 22 zona dengan tingkat persetujuan rata-rata 84,3%, yang tidak buruk namun lebih rendah dari Bundang. Pyeongchon, Jung-dong, dan Sanbon masing-masing mencatatkan tingkat persetujuan sebesar 86,4%, 80,9%, dan 77,6%.
Wilayah-wilayah ini dinilai memiliki daya saing yang lebih rendah dibandingkan Bundang dalam hal lingkungan hunian dan infrastruktur. Khususnya Sanbon, jaringan transportasinya relatif kurang berkembang dan preferensi huniannya juga lebih rendah dibandingkan Bundang atau Ilsan.
Lantas, upaya apa yang harus dilakukan wilayah-wilayah ini dalam penetapan distrik percontohan dan proses pendorong pembangunan kembali di masa depan?
Pertama, memperluas partisipasi penduduk. Tingkat persetujuan penduduk adalah faktor penting yang menentukan keberhasilan atau kegagalan proyek peremajaan. Setiap wilayah perlu mendorong partisipasi penduduk seperti di Bundang dan secara aktif mensosialisasikan perlunya proyek peremajaan. Terutama, penting untuk menekankan bahwa peremajaan yang cepat tidak hanya meningkatkan lingkungan hunian, tetapi juga memberikan manfaat berupa kenaikan nilai aset.
Kedua, pengembangan strategi khusus per wilayah. Diperlukan strategi yang berbeda dengan Bundang. Misalnya, Ilsan dapat menonjolkan kekuatannya sebagai kota ekologi di samping perluasan jaringan transportasi lintas wilayah. Selain itu, strategi yang menyasar generasi muda dan pengantin baru melalui peningkatan infrastruktur pendidikan dan budaya di wilayah lokal bisa efektif untuk Jung-dong atau Sanbon.
Ketiga, penguatan kerja sama dengan pemerintah daerah. Pemerintah daerah harus berperan penting dalam menampung pendapat penduduk dan merancang kontribusi publik. Dukungan administrasi yang aktif, seperti menunjuk perusahaan perwalian (trust) atau LH sebagai pelaksana proyek sementara sejak dini untuk mendukung penyusunan rencana yang cepat, sangatlah diperlukan.
Dari sisi investor, keputusan apa yang harus diambil terkait kota baru generasi pertama ini?
Investor perlu mencermati hasil seleksi peremajaan kota baru generasi pertama ini dengan saksama. Proyek peremajaan menawarkan peluang kenaikan nilai aset, namun manajemen risiko juga sama pentingnya. Beberapa faktor keputusan penting yang harus dipertimbangkan investor adalah sebagai berikut.
Pertama, menganalisis lingkungan investasi per wilayah. Jelas bahwa Bundang adalah wilayah yang paling menguntungkan, namun persaingan kemungkinan akan menjadi sangat ketat. Di sisi lain, wilayah seperti Ilsan atau Pyeongchon mungkin memiliki hambatan masuk yang relatif lebih rendah sehingga biaya investasi awal lebih kecil, dengan potensi keuntungan tinggi setelah peremajaan selesai. Investasi yang mempertimbangkan secara komprehensif preferensi hunian, potensi pengembangan infrastruktur, dan kecepatan progres proyek peremajaan di setiap wilayah sangat diperlukan.
Kedua, berinvestasi dalam jangka panjang. Peremajaan kota baru generasi pertama adalah proyek jangka panjang. Penting untuk melakukan pendekatan jangka menengah dan panjang alih-alih mengharapkan keuntungan cepat. Khususnya saat berinvestasi, prediksikan kapan perbaikan lingkungan hunian dan perluasan infrastruktur akan selesai, serta pilih wilayah yang memiliki kemungkinan tinggi untuk peningkatan nilai aset dalam jangka panjang.
Ketiga, manajemen risiko dan diversifikasi investasi. Tidak ada jaminan bahwa semua wilayah akan berhasil diremajakan. Oleh karena itu, manajemen risiko sangat penting; strategi diversifikasi investasi ke beberapa wilayah seperti Bundang, Ilsan, dan Pyeongchon bisa lebih efektif daripada memusatkan investasi hanya di satu wilayah. Selain itu, harus disusun portofolio investasi yang fleksibel dalam merespons perubahan kebijakan pemerintah atau fluktuasi situasi ekonomi.
Proyek peremajaan kota baru generasi pertama adalah proyek penting yang melampaui sekadar perbaikan lingkungan hunian, yaitu mendefinisikan ulang fungsi kota. Agar proyek peremajaan yang berpusat di Bundang membuahkan hasil nyata, partisipasi penduduk dan dukungan aktif pemerintah daerah sangat penting, melalui hal ini perlu diupayakan pembangunan yang seimbang antarwilayah.
Investor juga harus melakukan penilaian strategis dan investasi dari sudut pandang jangka panjang di tengah perubahan ini.
Bagaimana peremajaan kota baru generasi pertama akan berkembang ke depannya diperkirakan akan membawa perubahan besar pada peta pasar properti Korea, sehingga bagi mereka yang menaruh minat pada properti, proses ini layak diperhatikan meskipun tidak terlibat langsung dalam investasi. Kolom 'Wawasan Properti' Biz Hankook akan terus menyediakan kolom analisis secara berkala.
Kim Hak-ryeol, Kepala Lembaga Riset Properti Smart Tube yang dikenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pashong-ui Sesang Dapsagi' dan YouTube 'Stew TV'. Karya bukunya meliputi 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', 'Buku Petunjuk Properti Korea (2020)', dan lain-lain.