[비즈한국] Pada kuartal ketiga tahun ini, porsi kontrak sewa (Jeonse dan bulanan) untuk apartemen di Seoul melampaui 60%, menandakan perubahan penting di pasar perumahan. Berdasarkan analisis sistem transaksi nyata Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, porsi transaksi Jeonse mencapai 62,5%, yang menunjukkan tren kenaikan yang signifikan dibandingkan beberapa kuartal terakhir.
Selain itu, meskipun proporsi kontrak pembaruan di mana penyewa memperpanjang kontrak dengan pemilik lama setelah masa sewa berakhir meningkat, fenomena aneh terjadi di mana tingkat penggunaan hak klaim pembaruan kontrak (hak pembaruan) justru menurun. Hal ini ditafsirkan sebagai hasil dari kombinasi peningkatan permintaan Jeonse dan perubahan lingkungan pinjaman keuangan.
Dalam situasi ini, saya ingin merangkum kondisi pasar saat ini untuk prospek properti setelah tahun 2024. Mari kita tinjau dampak kebijakan properti seperti peraturan pinjaman terhadap pasar perumahan, serta memikirkan langkah-langkah jangka panjang dan berkelanjutan untuk mengatasinya.
Pertama, mari kita rangkum kondisi pasar properti saat ini.
Pertama, kondisi pasar menunjukkan peningkatan porsi kontrak Jeonse. Mari kita selidiki latar belakangnya.
Fakta bahwa porsi kontrak Jeonse apartemen di Seoul melampaui 60% pada kuartal ketiga tidak hanya mencerminkan peningkatan permintaan Jeonse, tetapi juga perubahan struktural di pasar perumahan secara keseluruhan. Faktor utama yang menyebabkan peningkatan porsi kontrak Jeonse dapat dibagi menjadi dua bagian besar.
Faktor pertama adalah peningkatan permintaan Jeonse. Karena harga apartemen di Seoul melonjak, membeli rumah melalui transaksi jual beli menjadi semakin sulit. Akibatnya, banyak warga yang tidak memiliki rumah memilih Jeonse. Peningkatan permintaan yang beralih dari pembelian rumah ke Jeonse telah menyebabkan proporsi kontrak Jeonse meningkat. Hal ini terlihat jelas di kalangan kelas menengah dan generasi muda yang mengejar stabilitas tempat tinggal, dan pilihan mereka terhadap Jeonse menciptakan lingkaran setan yang mempercepat kenaikan harga Jeonse.
Faktor kedua adalah perubahan pasar keuangan. Dalam situasi di mana suku bunga pinjaman bank komersial lebih rendah daripada tingkat konversi sewa bulanan, permintaan untuk memilih Jeonse dengan mengambil pinjaman telah meningkat. Hal ini memperkuat kecenderungan bagi mereka yang tidak memiliki aset cukup untuk mengamankan dana Jeonse melalui pinjaman bank. Perubahan lingkungan keuangan ini menjadi penyebab penting yang meningkatkan permintaan Jeonse meskipun ada pembatasan pinjaman.
Kedua, kondisi pasar menunjukkan peningkatan porsi kontrak pembaruan dan penurunan penggunaan hak pembaruan.
Di tengah situasi lonjakan harga Jeonse, semakin banyak penyewa yang ingin mempertahankan tempat tinggal yang stabil melalui pembaruan kontrak dengan pemilik rumah yang ada. Hal ini timbul dari penilaian bahwa dengan kenaikan harga Jeonse, mempertahankan kontrak yang ada lebih menguntungkan secara ekonomi bagi penyewa daripada melakukan kontrak baru.
Di sisi lain, tingkat penggunaan hak klaim pembaruan kontrak terus menurun. Hak klaim pembaruan kontrak adalah hak di mana penyewa dapat meminta tambahan masa tinggal 2 tahun kepada pemilik rumah, dengan kenaikan sewa dibatasi hingga 5%. Namun, karena sistem ini hanya dapat digunakan satu kali dalam masa kontrak dengan pemilik yang sama, penyewa yang telah menggunakan hak pembaruan tidak dapat menggunakannya lagi saat memperbarui kontrak.
Dari sisi pemilik rumah, mengganti penyewa menimbulkan biaya tambahan seperti biaya perantara, serta biaya penggantian wallpaper dan lantai, sehingga mereka juga merasa lebih menguntungkan untuk mempertahankan kontrak pembaruan dengan penyewa lama daripada kontrak baru. Akibatnya, kasus pembaruan kontrak yang dilakukan tanpa menggunakan hak pembaruan pun semakin meningkat.
Ketiga, kebingungan mengenai peraturan pinjaman dan masalah perlindungan pembeli nyata.
Baru-baru ini, otoritas keuangan memperketat peraturan pinjaman untuk menekan lonjakan utang rumah tangga, yang menyebabkan kebingungan di pasar pinjaman. Standar untuk membedakan antara pembeli nyata dan permintaan spekulatif menjadi kabur, menyebabkan bahkan pembeli nyata harus menyiapkan dokumen pembuktian untuk mendapatkan pinjaman. Karena setiap bank memiliki standar yang berbeda dalam mendefinisikan pembeli nyata, muncul kasus di mana orang yang sama bisa mendapatkan pinjaman di satu bank tetapi tidak bisa di bank lain.
Dalam situasi ini, konsumen merasa cemas, dan aksesibilitas pinjaman bagi pembeli nyata benar-benar menurun secara signifikan. Meskipun peraturan pinjaman diperkenalkan dengan tujuan untuk menstabilkan harga rumah, hal itu justru memunculkan efek samping yang menambah beban ekonomi bagi pembeli nyata yang ingin membeli rumah.
Keempat, kondisi pasar menunjukkan kebingungan kebijakan dan polarisasi pasar properti.
Bersamaan dengan peraturan pinjaman, kebijakan properti pemerintah menetapkan berbagai ketentuan pengecualian dengan tujuan melindungi pembeli nyata. Namun, ketentuan ini sering diubah, yang menimbulkan kebingungan di pasar properti. Terutama dengan diperketatnya peraturan pinjaman, transaksi perumahan di wilayah ibu kota melonjak, dan akibatnya muncul situasi paradoks di mana harga rumah justru naik.
Polarisasi pasar properti ini memberikan beban yang lebih besar bagi kelompok masyarakat yang rentan secara tempat tinggal, dan kesenjangan harga properti antar daerah juga semakin parah. Secara khusus, kesenjangan harga antara Seoul dan daerah lain semakin lebar, sehingga mempercepat pemanasan pasar perumahan yang berpusat di wilayah ibu kota.
Dengan merangkum 4 poin kondisi pasar properti saat ini, saya telah mengikhtisarkan masalah-masalah yang dikhawatirkan ke depannya.
Kesimpulannya, peningkatan porsi kontrak Jeonse dan perluasan porsi kontrak pembaruan untuk apartemen di Seoul pada kuartal ketiga tahun 2023 menunjukkan perubahan struktural yang kompleks di pasar perumahan. Peningkatan permintaan Jeonse, perubahan pasar keuangan, dan pengetatan peraturan pinjaman telah menyebabkan perubahan ini, serta berdampak besar pada praktik kontrak antara penyewa dan pemilik rumah. Khususnya, penurunan tingkat penggunaan hak pembaruan ditandai sebagai potensi masalah yang dapat mengancam stabilitas tempat tinggal penyewa di masa depan.
Kebingungan antara peraturan pinjaman dan kebijakan properti belum mencapai tujuan utamanya yaitu melindungi pembeli nyata, dan justru memicu polarisasi pasar properti serta kenaikan harga rumah. Oleh karena itu, pemerintah perlu merancang peraturan pinjaman dan kebijakan dengan lebih cermat, serta memperkuat dukungan bagi pembeli nyata dan kelompok masyarakat yang rentan secara tempat tinggal.
Pada akhirnya, stabilisasi pasar perumahan dapat dicapai melalui perluasan pasokan jangka panjang dan konsistensi kebijakan. Perluasan pasokan adalah cara paling efektif untuk menstabilkan harga rumah, dan konsistensi kebijakan dapat mengurangi kebingungan pasar serta meringankan beban pembeli nyata. Pemerintah harus fokus pada penyelesaian masalah struktural pasar perumahan dengan menyusun langkah-langkah jangka panjang tersebut.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Bukunya termasuk 'Absolute Principles of Seoul Real Estate (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Absolute Principles of Real Estate Investment (2022)', 'Future Map of South Korea Real Estate (2021)', 'Only Places That Will Rise, Rise From Now On (2020)', dan 'Manual for South Korea Real Estate (2020)'.