[비즈한국] Hannam Zona 4 di Yongsan-gu, Seoul, yang diprediksi akan menjadi ajang persaingan antara dua perusahaan konstruksi terbesar di Korea Selatan, Samsung C&T028260 dan Hyundai E&C000720, kini tengah berupaya keras menyusun pedoman untuk mencegah penghentian proyek jelang pemilihan kontraktor. Awalnya, pihak asosiasi menetapkan pedoman agar perusahaan yang ikut tender menyerahkan 'Surat Jaminan Penyelesaian Konstruksi' (Responsibility Completion Guarantee), namun karena adanya penolakan dari sejumlah perusahaan konstruksi, pedoman tersebut dibatalkan dan diganti dengan menambahkan klausul pencegahan penghentian pekerjaan dalam kontrak borongan. Langkah ini dinilai sebagai antisipasi terhadap konflik biaya konstruksi dan insiden penghentian proyek pemugaran yang kerap terjadi belakangan ini.
Menurut industri pemugaran, Asosiasi Pembangunan Ulang Hannam Zona 4 akan mengadakan rapat perwakilan pada tanggal 11 mendatang untuk memutuskan kembali rencana pemilihan kontraktor dengan menghapus pedoman penyerahan 'Surat Jaminan Penyelesaian Konstruksi'. Sebelumnya, asosiasi sempat mengajukan rencana yang mewajibkan perusahaan peserta tender untuk menyertakan surat jaminan tersebut, namun ditolak oleh mayoritas perwakilan. Setelah keputusan rapat nanti, asosiasi berencana mengumumkan tender pada tanggal 23 dan menetapkan kontraktor pada Januari tahun depan.
Penyelesaian konstruksi yang bertanggung jawab (responsibility completion) adalah janji kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaan dalam jangka waktu yang ditentukan. Biasanya, dalam proyek Project Financing (PF), ini merupakan metode penguatan kredit yang diberikan kontraktor kepada pengembang. Dalam surat jaminan tersebut, kontraktor setuju untuk mengambil alih utang pinjaman pengembang secara akumulatif jika mereka gagal menyelesaikan konstruksi. Awalnya, Asosiasi Hannam Zona 4 berencana mewajibkan surat jaminan ini kepada peserta tender.
Namun, Samsung C&T, yang menunjukkan minat pada tender ini, dikabarkan menolak pedoman penyerahan surat jaminan tersebut karena dianggap memberikan beban yang berlebihan kepada kontraktor. Isi dari draf surat jaminan sebelumnya mencakup komitmen untuk menyelesaikan konstruksi tanpa memperhatikan penyebab kesalahan kontraktor serta kesediaan mengambil alih biaya proyek dan pinjaman relokasi jika terjadi kegagalan. Opini publik di kalangan anggota asosiasi pun berkembang bahwa pedoman tersebut terlalu membebani kontraktor dan dapat menghambat persaingan tender.
Oleh karena itu, asosiasi memutuskan untuk mengganti surat jaminan tersebut dengan klausul pencegahan penghentian pekerjaan yang tidak adil dalam draf kontrak borongan. Draf kontrak yang akan diajukan dalam rapat perwakilan membatasi alasan penghentian sementara pekerjaan pada hal-hal seperti ketidaksesuaian pelaksanaan dengan isi kontrak, kebutuhan keamanan, langkah darurat bencana, atau instruksi dari pemberi tugas (asosiasi). Selain itu, diatur bahwa jika terjadi sengketa, pekerjaan harus tetap berlanjut dan pihak kontraktor harus mengikuti instruksi asosiasi hingga masalah terselesaikan. Peserta tender nantinya akan membuat kontrak konstruksi berdasarkan draf kontrak dari asosiasi.
Upaya Hannam Zona 4 untuk mencegah penghentian konstruksi dinilai sebagai bentuk kesadaran atas krisis proyek pemugaran akibat sengketa biaya konstruksi. Sebelumnya, proyek pembangunan ulang Dunchon Jugong di Gangdong-gu, Seoul, sempat terhenti selama 6 bulan pada April 2022 saat progres mencapai 52% akibat sengketa biaya. Akibatnya, beban biaya per anggota asosiasi melonjak tiga kali lipat dari 40 juta won menjadi 120 juta won. Proyek Daejo Zona 1 di Eunpyeong-gu, Seoul, juga sempat terhenti pada Januari tahun ini karena konflik internal dan masalah pembayaran biaya konstruksi, sebelum akhirnya dilanjutkan kembali pada Juni lalu.
Min Byeong-jin, Ketua Asosiasi Pembangunan Ulang Hannam Zona 4, menjelaskan, "Kami awalnya berencana menetapkan pedoman surat jaminan penyelesaian untuk mencegah peningkatan biaya akibat penghentian proyek, namun setelah mempertimbangkan keberatan dari perusahaan konstruksi yang berminat serta opini anggota, kami memutuskan untuk tidak meneruskannya." Ia menambahkan, "Sebagai gantinya, kami telah memasukkan poin-poin yang memastikan pekerjaan tetap berjalan dan selesai tepat waktu ke dalam draf kontrak borongan, dengan mengacu pada kontrak standar proyek pemugaran dari Pemerintah Kota Seoul."
Hannam Zona 4 adalah proyek pemugaran yang mencakup pembongkaran bangunan tua di area 360 Bogwang-dong, Yongsan-gu, Seoul, untuk membangun 51 gedung apartemen (2.331 unit) dengan 7 lantai di bawah tanah dan 22 lantai di atas tanah. Total biaya konstruksi diperkirakan mencapai 1,5724 triliun won (9,4 juta won per 3,3㎡), dengan total biaya proyek termasuk biaya pendukung mencapai 2 triliun won. Hannam Zona 4 dinilai sebagai kawasan dengan prospek bisnis terbaik di antara lima zona Hannam New Town karena letaknya yang menghadap Sungai Han dengan latar belakang Gunung Namsan, serta memiliki jumlah unit untuk penjualan umum (sekitar 800 unit) yang cukup banyak.
Saat ini, dua raksasa konstruksi Korea, Samsung C&T dan Hyundai E&C, telah menunjukkan minat untuk mengikuti tender pemilihan kontraktor Hannam Zona 4. Pihak Samsung C&T menyatakan, "Kami tidak pernah memiliki riwayat melanggar batas waktu penyelesaian atau menyebabkan masalah terkait. Kami akan menciptakan hunian mewah yang sesuai dengan lokasi strategis yang jarang ditemukan di Seoul ini." Sementara itu, perwakilan Hyundai E&C menambahkan, "Kami sedang menyiapkan penawaran yang menjamin keuntungan maksimal bagi anggota asosiasi Hannam Zona 4."