[비즈한국] Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi mengumumkan pada tanggal 3 September bahwa rancangan undang-undang tentang 'Undang-Undang Khusus Percepatan Proyek Rekonstruksi dan Pembangunan Kembali' serta revisi 'Undang-Undang tentang Pemeliharaan Lingkungan Perkotaan dan Tempat Tinggal' telah diusulkan oleh anggota parlemen Kim Eun-hye pada tanggal 2 September 2023. RUU ini merupakan tindak lanjut dari rencana perluasan pasokan perumahan yang diumumkan pada 8 Agustus, dengan tujuan utama menyederhanakan prosedur yang rumit dalam proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali, serta memperkuat sistem manajemen perizinan guna mempercepat proyek dan mengurangi ketidakpastian dalam proses pelaksanaannya.
Undang-Undang Khusus ini bertujuan untuk menciptakan momentum perubahan paradigma kebijakan ke arah perbaikan prosedur yang cenderung kaku di bawah undang-undang pemeliharaan kota dan peraturan terkait yang ada, serta memperkuat dukungan. Poin utamanya mencakup penyederhanaan prosedur, penyelesaian ketidakpastian proyek, dan pelonggaran regulasi.
RUU ini dijadwalkan mulai berlaku 3 bulan setelah diumumkan, dan jika disahkan, diharapkan prosedur proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali akan lebih sederhana serta durasi proyek akan menjadi lebih singkat. Itu pun, jika tidak ada penolakan dari pihak oposisi.
Pada September 2024, proyek pemeliharaan rekonstruksi dan pembangunan kembali di Korea Selatan memainkan peran kunci dalam memperluas pasokan perumahan dan memperbaiki lingkungan perkotaan, namun masih terdapat banyak masalah. Secara khusus, prosedur dan regulasi yang rumit, konflik antar pemangku kepentingan, serta beban ekonomi menjadi penghambat bagi pelaksanaan proyek. Jika masalah ini tidak diselesaikan, masalah kekurangan pasokan perumahan di kota-kota besar seperti Seoul kemungkinan akan semakin memburuk. Oleh karena itu, perlu dilakukan analisis terhadap permasalahan saat ini dan mencari solusi konkret untuk memperbaikinya.
Pertama, prosedur yang rumit dan berlarut-larut.
Masalah terbesar dalam proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali adalah prosedur administratif yang kompleks, yang menyebabkan durasi proyek menjadi sangat panjang. Biasanya, dibutuhkan waktu lebih dari 10 tahun dari tahap awal hingga selesai. Dalam proses pelaksanaan proyek, terdapat banyak tahapan pertimbangan dan perizinan yang harus dilalui, dan sering kali terjadi penundaan karena koordinasi yang kurang lancar antar lembaga terkait di setiap tahapannya. Sebagai contoh, prosedur seperti pembentukan rencana pemeliharaan, pembentukan asosiasi, persetujuan rencana pelaksanaan proyek, dan izin rencana manajemen aset diproses secara independen, bahkan terkadang melalui proses peninjauan yang tumpang tindih.
Penundaan administratif yang terjadi dalam proses ini memberikan beban ekonomi yang berat bagi warga dan asosiasi yang berpartisipasi dalam proyek, serta menurunkan efisiensi ekonomi proyek. Semakin lama proyek tertunda, semakin tinggi biaya konstruksi dan beban keuangan, yang pada akhirnya meningkatkan beban biaya (iuran) yang harus ditanggung oleh warga.
Untuk memperbaikinya, durasi proyek dapat dipersingkat melalui penyederhanaan prosedur dan pemrosesan paralel. Dalam 'Undang-Undang Khusus Percepatan Rekonstruksi dan Pembangunan Kembali' yang diusulkan saat ini, terdapat ketentuan untuk menyusun rencana dasar dan rencana pemeliharaan secara bersamaan, serta memperkenalkan metode pemrosesan paralel antara rencana manajemen aset dan rencana pelaksanaan proyek. Memperluas langkah-langkah ini, mengintegrasikan prosedur peninjauan yang tumpang tindih dalam seluruh proses proyek, dan membentuk lembaga koordinasi tingkat pemerintah pusat untuk menyelesaikan perbedaan pendapat antar lembaga terkait secara cepat juga sangat diperlukan.
Kedua, masalah konflik antar pemangku kepentingan yang sering terjadi.
Proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali memiliki struktur yang kompleks dengan berbagai pemangku kepentingan yang terlibat. Selain anggota asosiasi, perusahaan konstruksi, dan pemerintah daerah yang terlibat langsung, terdapat pula kepentingan dan kebutuhan yang berbenturan dari pihak lain seperti non-anggota, penyewa, dan warga sekitar. Secara khusus, mudah terjadi konflik di dalam asosiasi terkait masalah biaya konstruksi, perhitungan harga jual, masalah relokasi, dan kompensasi.
Konflik antar pemangku kepentingan ini menyebabkan keterlambatan proyek, dan terkadang bahkan menyebabkan proyek tersebut dibatalkan. Misalnya, jika terjadi sengketa antara asosiasi dan perusahaan konstruksi terkait kenaikan biaya konstruksi, sering kali hal tersebut berujung pada gugatan hukum yang menghentikan proyek. Selain itu, jika kepercayaan antara pengurus asosiasi dan anggota asosiasi runtuh, situasi ekstrem seperti pembubaran atau restrukturisasi asosiasi bisa terjadi.
Untuk menyelesaikan konflik, tampaknya diperlukan lembaga mediasi konflik. Pemerintah perlu memperkuat sistem pengiriman tim mediasi sengketa yang sedang digalakkan baru-baru ini, serta membangun sistem mediasi yang adil untuk menangani tidak hanya masalah internal asosiasi, tetapi juga sengketa biaya konstruksi dengan perusahaan konstruksi dan konflik antar warga dengan cepat. Selain itu, untuk meningkatkan transparansi asosiasi, audit akuntansi dan prosedur verifikasi biaya konstruksi harus diwajibkan, dan informasi harus disediakan dengan cara yang mudah dipahami oleh anggota asosiasi.
Ketiga, peningkatan beban ekonomi. Saat ini, ini dianggap sebagai masalah yang paling utama.
Peningkatan beban ekonomi pada proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali menjadi masalah. Semakin lama proyek berlangsung, kenaikan biaya konstruksi akan meningkatkan beban iuran anggota. Dalam kasus rekonstruksi, hal ini sangat memberatkan warga lanjut usia yang tinggal di perumahan tua. Jika beban biaya yang harus ditanggung terlalu tinggi, beberapa warga akan kesulitan untuk berpartisipasi, yang belakangan ini cukup sering menyebabkan penundaan atau pembatalan proyek.
Selain itu, seiring dengan kenaikan harga bahan bangunan dan biaya tenaga kerja, perusahaan konstruksi juga semakin sering menuntut kenaikan biaya konstruksi. Anggota asosiasi sering kali menolak hal ini, yang kemudian berujung pada perselisihan.
Sebagai langkah perbaikan untuk meringankan beban ekonomi, diperlukan dukungan fiskal dan dukungan keuangan yang aktif dari pemerintah. Pemerintah dapat memberikan pinjaman rekonstruksi bunga rendah untuk perumahan tua yang memenuhi standar tertentu, atau memperluas dukungan fiskal dengan syarat penyediaan perumahan sewa publik dalam proporsi tertentu. Selain itu, perlu dicari cara untuk meningkatkan kelayakan proyek dan mengurangi beban iuran melalui insentif seperti pelonggaran rasio lantai bangunan (floor area ratio).
Per September 2024, proyek pemeliharaan rekonstruksi dan pembangunan kembali di Korea Selatan menghadapi berbagai masalah. Untuk menyelesaikannya, diperlukan perbaikan komprehensif seperti penyederhanaan prosedur, penyelesaian konflik, pengurangan beban ekonomi, dan penguatan aspek publik. Hanya dengan kerja sama antara pemerintah, pemerintah daerah, dan seluruh pemangku kepentingan untuk menyusun solusi yang realistis dan efektif, masalah regenerasi kota dan pasokan perumahan dapat teratasi sekaligus menciptakan stabilitas hunian bagi warga. Dalam penyelesaian masalah perumahan, tidak ada partai penguasa maupun oposisi. Saya dengan tulus berharap mereka dapat bekerja sama.
Kim Hak-ryeol, kepala SmartTube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Pashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola dan membawakan blog Naver 'Pashong-ui Sesang Dapsagi' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)', 'Masa Depan Real Estat Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Real Estat Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Manual Penggunaan Real Estat Korea Selatan (2020)'.