[비즈한국] Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (MOLIT) Korea Selatan telah menetapkan dan mengumumkan Rencana Komprehensif Perumahan Jangka Panjang ke-3 setelah melalui peninjauan oleh Komite Kebijakan Perumahan pada 29 Agustus. Komite Kebijakan Perumahan adalah badan yang bertugas meninjau penetapan dan perubahan rencana perumahan komprehensif, serta penunjukan dan pencabutan zona pemanasan spekulasi dan kawasan yang memerlukan penyesuaian. Komite ini dipimpin oleh Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, serta terdiri dari 29 anggota termasuk pejabat setingkat wakil menteri dari kementerian terkait dan anggota sipil yang ditunjuk. Rencana komprehensif perumahan jangka panjang adalah rencana hukum jangka panjang di bidang kebijakan perumahan yang disusun berdasarkan Pasal 5 Undang-Undang Dasar Perumahan. Rencana ini menetapkan tujuan dan arah dasar kebijakan perumahan berdasarkan perubahan kondisi masa depan, seperti penurunan angka kelahiran, penuaan populasi, peningkatan rumah tangga satu orang, dan krisis kepunahan daerah.
Dalam Rencana Komprehensif Perumahan Jangka Panjang ke-3 ini, di bawah visi 'Mewujudkan Stabilitas Hunian Rakyat dengan Meningkatkan Harapan dan Mengurangi Beban', tujuan kebijakannya ditetapkan mencakup pemulihan fungsi pasar dan pengamanan hak hidup hunian rakyat, dukungan kesejahteraan perumahan yang komprehensif agar tidak ada warga yang terpinggirkan, serta perwujudan lingkungan dan kehidupan perumahan yang sesuai dengan standar warga. Berikut adalah 4 arah kebijakan utama untuk mencapainya.
Pertama, penyediaan perumahan yang stabil melalui normalisasi pasar perumahan. Hal ini berarti mendorong stabilisasi pasar perumahan yang mendasar melalui pasokan yang cukup untuk memenuhi permintaan perumahan baru yang muncul akibat peningkatan jumlah rumah tangga, kenaikan pendapatan, dan hilangnya unit perumahan.
Permintaan perumahan baru di seluruh negeri untuk periode 2023-2032 diperkirakan rata-rata 393.500 unit per tahun. Untuk memperluas pasokan di pusat kota yang disukai warga, proyek pembangunan kembali (redevelopment) dan rekonstruksi akan dialihkan dari objek regulasi menjadi objek dukungan, serta mempercepat proses dengan mengintegrasikan dan menyederhanakan prosedur yang rumit.
Selain itu, pemerintah berencana memasok perumahan berkualitas tinggi dengan memanfaatkan jenis proyek yang optimal sesuai karakteristik daerah, seperti rekonstruksi kota baru tahap 1 melalui Undang-Undang Khusus Kota Terencana yang Menua, kawasan perumahan bertingkat rendah melalui 'New:Village', dan pembangunan kereta bawah tanah. Rencana ini juga mencakup pasokan perumahan yang cepat di lahan perumahan dan penemuan lahan baru yang tepat sasaran dan waktu.
Secara khusus, pemerintah berfokus untuk memperbaiki kondisi proyek penataan kota yang menua secara drastis. Penataan terintegrasi akan meningkatkan kelayakan bisnis melalui perubahan zona pemanfaatan lahan dan kenaikan rasio luas lantai (peningkatan rata-rata rasio luas lantai kawasan perumahan sekitar 100%p, dan hingga 500% jika diubah dari perumahan umum tipe 3 ke semi-perumahan), serta mempersingkat masa proyek melalui pembebasan tes keamanan dan peninjauan terintegrasi. Rencana ini juga mencakup pembuatan sistem untuk menghitung kontribusi publik dalam bentuk tunai dan memanfaatkannya untuk perluasan fungsi kota, serta menyalurkan dana kontribusi publik untuk pengadaan biaya pemasangan infrastruktur tepat waktu.
Langkah-langkah untuk mencegah kekacauan pasar properti akibat munculnya permintaan pemindahan skala besar juga dimasukkan, di mana pemerintah akan memimpin dalam penyusunan dan pelaksanaan tindakan pemindahan yang sistematis.
Kedua, memperkuat jaring pengaman perumahan tanpa celah. Hal ini bertujuan membangun fondasi integrasi sosial dengan meningkatkan kesejahteraan perumahan bagi kelompok rentan, masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki rumah, serta penyewa, serta mendorong revitalisasi komunitas hunian yang berkelanjutan. Pemerintah akan memasok perumahan sewa publik berkualitas tinggi dengan berbagai cara, memperluas tunjangan perumahan dan dukungan pemindahan untuk hunian yang tidak layak guna memperkuat dukungan bagi kelompok rentan, serta melakukan inovasi sistem penyaluran yang berpusat pada pengguna.
Untuk meringankan beban biaya perumahan masyarakat berpenghasilan rendah yang tidak memiliki rumah, dukungan jaminan, keuangan, dan pajak akan terus diperkuat, serta mendukung peningkatan kualitas hunian melalui pasokan perumahan publik yang terjangkau. Untuk menciptakan pasar sewa yang aman, pemerintah akan memperkuat akses informasi bagi penyewa dan mendukung pemulihan kehidupan sehari-hari bagi korban penipuan sewa (Jeonse) melalui pemulihan kerugian dan penyediaan hunian sewa publik alternatif secara gratis.
Ketiga, mengubah paradigma dukungan perumahan dalam menanggapi penurunan angka kelahiran, penuaan populasi, dan kepunahan daerah. Pemerintah akan mendorong dukungan perumahan yang disesuaikan untuk generasi masa depan seperti kaum muda, pasangan pengantin baru, dan lansia, serta meningkatkan vitalitas daerah untuk mengatasi kesenjangan hunian antara wilayah ibu kota dan daerah.
Bagi kaum muda dan pasangan baru, pemerintah menyediakan dukungan hunian sepanjang siklus hidup mulai dari pembentukan aset, kepemilikan rumah, hingga pernikahan dan kelahiran, serta memperluas manfaat bagi pernikahan dan kelahiran. Untuk menanggapi penuaan yang semakin cepat, pemerintah membangun sistem yang memungkinkan jaminan hari tua yang bermartabat dengan memperluas ruang hunian berkualitas tinggi yang disesuaikan untuk lansia, seperti 'Silver Stay' yang memanfaatkan kapasitas swasta di pusat kota. Kota metropolitan akan membangun sistem penataan yang disesuaikan dengan daerah untuk mendukung penataan pusat kota yang menua, memulihkan vitalitas melalui zona konvergensi pusat kota dan taman inovasi perusahaan. Sementara itu, wilayah provinsi akan didukung untuk menciptakan pusat kehidupan guna menanggapi penurunan populasi, serta mendorong perpindahan pensiunan dan kaum muda ke daerah melalui dukungan pajak dan pelonggaran regulasi.
Keempat, menciptakan lingkungan hunian hijau masa depan yang sepadan dengan era pendapatan 40.000 dolar. Pemerintah akan memastikan lingkungan hunian yang nyaman dan praktis sesuai standar warga, serta mendorong pasokan perumahan masa depan untuk menanggapi perubahan iklim dan mewujudkan netralitas karbon.
Pemerintah akan menyebarkan pasokan perumahan ramah lingkungan dan hemat energi untuk memenuhi peta jalan kewajiban bangunan nol energi (ZEB) sesuai Rencana Dasar Nasional Netralitas Karbon yang diumumkan pada April 2023. Pemerintah juga mendorong adopsi perumahan modular (metode konstruksi Off-Site), perumahan tahan lama, dan perumahan pintar untuk menciptakan lingkungan hunian yang sehat melalui peran kepeloporan sektor publik. Untuk membangun lingkungan hunian tanpa kebisingan antar lantai, pemerintah mendorong penetapan sistem verifikasi pasca-konstruksi di lapangan, penerapan metode konstruksi baru, dan pengembangan teknologi terkait. Pemerintah juga menyiapkan sistem manajemen preventif agar perumahan baru dapat mempertahankan kualitasnya dalam jangka panjang.
Jika Rencana Komprehensif Perumahan Jangka Panjang ke-3 yang diumumkan kali ini dilaksanakan tanpa hambatan, maka pada tahun 2032 tingkat kepemilikan rumah bisa mencapai 106,0%, jumlah rumah per 1.000 penduduk mencapai 485,4 unit, dan pasokan perumahan sewa publik jangka panjang mencapai 2,65 juta unit. Namun, angka-angka tersebut mungkin bukan hal yang terpenting. Hampir tidak pernah ada target angka yang terpenuhi sejauh ini. Saya sungguh berharap pemerintah dapat menjadi murid teladan yang mengerjakan tugas bukan sekadar untuk mengisi kolom layaknya siswa sekolah dasar yang mengerjakan PR, melainkan mengerjakan tugas untuk benar-benar meningkatkan kemampuan pembelajaran yang sesungguhnya.
Kim Hak-ryeol, direktur Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasion's World Exploration' dan saluran YouTube 'Stew TV'. Bukunya antara lain 'Seoul Real Estate Absolute Principles (2023)', 'The Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment Absolute Principles (2022)', 'Korea Real Estate Future Map (2021)', 'From Now On, Only Places That Rise Will Rise (2020)', dan 'Korea Real Estate User Manual (2020)'.