[비즈한국] Sejak pemerintah memasukkan renovasi yang melibatkan pembangunan piloti (ruang terbuka di lantai dasar) dan penambahan satu lantai di bagian teratas ke dalam kategori tambahan regulasi keselamatan, banyak kompleks apartemen yang menjalani renovasi mengalami kebingungan selama setahun terakhir. Sebelumnya, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi (MOLIT) tidak mengklasifikasikan pembangunan vertikal akibat pemasangan piloti sebagai 'renovasi tipe penambahan vertikal' yang memerlukan regulasi keselamatan tambahan seperti pemeriksaan keselamatan tahap kedua atau tinjauan stabilitas. Namun, sikap tersebut berubah setelah Kementerian Legislasi Pemerintah mengeluarkan interpretasi hukum terkait pada bulan Agustus tahun lalu. Kini, kompleks-kompleks apartemen yang sedang direnovasi melayangkan protes agar regulasi keselamatan yang dianggap berlebihan terkait pembangunan piloti tersebut segera dilonggarkan.
Renovasi apartemen merujuk pada kegiatan perbaikan besar atau penambahan sebagian pada bangunan lama. Berdasarkan Undang-Undang Perumahan, kompleks hunian yang telah berusia 15 tahun sejak penyelesaian pembangunan dapat diperbaiki dengan menambah jumlah unit hingga maksimal 15%. Metode penambahan terdiri dari 'penambahan horizontal', yaitu membangun gedung baru di samping bangunan lama, dan 'penambahan vertikal', yaitu menambah lantai hingga 2-3 lantai di atas struktur apartemen yang ada. Secara umum, penambahan vertikal memberikan efek peningkatan jumlah unit yang lebih besar, namun karena beban bangunan bertambah, regulasi keselamatan pun diperketat. Dalam pemeriksaan keselamatan renovasi, penambahan horizontal memerlukan peringkat C, sementara penambahan vertikal memerlukan minimal peringkat B.
Piloti yang menjadi kontroversi adalah ruang kosong yang diciptakan dengan mengangkat bangunan dari permukaan tanah menggunakan pilar. Biasanya ruang ini digunakan sebagai jalur pejalan kaki warga, tempat parkir, atau fasilitas umum. Selama ini, kompleks yang mengajukan renovasi menggunakan metode pembongkaran dinding unit lantai 1 (kecuali dinding penahan beban) untuk membuat piloti, dan mengganti unit yang hilang dengan menambah satu lantai di bagian paling atas bangunan. Ini sering disebut sebagai 'renovasi penambahan vertikal tanpa peningkatan jumlah unit'. Sebelumnya, MOLIT tidak memandang penambahan vertikal akibat pembangunan piloti ini sebagai 'renovasi tipe penambahan vertikal' yang tunduk pada regulasi keselamatan tambahan dalam Undang-Undang Perumahan.
Namun, pada bulan Juli tahun lalu, Kementerian Legislasi Pemerintah mengeluarkan interpretasi hukum bahwa penambahan vertikal akibat pembangunan piloti termasuk dalam kategori renovasi tipe penambahan vertikal menurut Undang-Undang Perumahan. Berdasarkan undang-undang tersebut, untuk melakukan renovasi penambahan vertikal, kompleks harus terlebih dahulu: △Mendapatkan peringkat B atau lebih tinggi dalam pemeriksaan keselamatan tahap pertama agar dinyatakan 'memenuhi syarat untuk renovasi penambahan vertikal'. Setelah itu, pada tahap pertimbangan arsitektur, mereka harus menjalani △Tinjauan stabilitas tahap pertama, kemudian △Tinjauan stabilitas tahap kedua pada tahap permohonan izin renovasi, dan setelah izin renovasi diperoleh, harus mengikuti △Pemeriksaan keselamatan tahap kedua untuk memastikan apakah perubahan desain telah dikonfirmasi. Ini berarti terdapat empat tahapan rintangan bagi penambahan vertikal akibat pembangunan piloti.
Akibat adanya regulasi keselamatan tambahan ini, beberapa kompleks memutuskan untuk membatalkan pembangunan piloti. Ketua serikat renovasi 'A' di Seoul mengatakan, "Setengah dari blok di kompleks kami mendapatkan hasil peringkat C pada pemeriksaan keselamatan. Setelah melihat interpretasi bahwa piloti tidak dimungkinkan pada blok peringkat C, kami memutuskan untuk menghapus rencana pembangunan piloti sama sekali. Perubahan desain saja memakan waktu empat bulan." Ketua serikat renovasi 'B' di Seoul juga menambahkan, "Kami sempat mempertimbangkan piloti, namun karena hasil interpretasi hukum keluar saat kami sedang dalam tahap pembentukan serikat, kami memutuskan untuk melakukan penambahan horizontal tanpa piloti. Kompleks kami juga mencampurkan blok dengan peringkat B dan C."
MOLIT, yang sebelumnya mengeluarkan interpretasi hukum yang berlawanan, tidak memberikan panduan yang jelas kepada pemerintah daerah setelah adanya interpretasi hukum tersebut. Pada bulan Agustus tahun lalu, saat menginformasikan hasil interpretasi hukum kepada pemerintah daerah, MOLIT menyatakan, "Bagi kompleks yang sedang merencanakan renovasi penambahan vertikal tanpa peningkatan unit dengan izin pembentukan serikat yang didapat berdasarkan interpretasi lama, pemerintah daerah dapat melakukan prosedur verifikasi keselamatan dengan mempertimbangkan tujuan ketentuan tersebut dalam proses perizinan dan pertimbangan bisnis. Jika diperlukan, pemerintah daerah dapat meninjau dan melaksanakan langkah-langkah penjaminan stabilitas yang tepat seperti tinjauan struktur."
Hal ini menyebabkan pemerintah daerah mengeluarkan interpretasi yang berbeda-beda. Hal ini disebabkan oleh kalimat yang meminta pemerintah daerah melaksanakan prosedur verifikasi keselamatan bagi kompleks yang sudah memiliki izin pembentukan serikat. Misalnya, Pemerintah Kota Seoul pada bulan Oktober tahun lalu memberi tahu pemerintah daerah tingkat bawah bahwa "Pemeriksaan keselamatan dan tinjauan stabilitas harus tetap dilakukan tanpa memandang apakah izin pembentukan serikat telah diperoleh atau belum." Sebaliknya, Pemerintah Kota Gunpo, Provinsi Gyeonggi, mengeluarkan kebijakan yang melonggarkan aturan bagi kompleks yang telah mendapatkan izin sebelum perubahan interpretasi MOLIT, dengan mengganti tinjauan stabilitas tahap 1 dan 2 menjadi 'konsultasi stabilitas' yang ditetapkan oleh kota Gunpo.
Kompleks renovasi di Seoul, yang terkena dampak langsung dari interpretasi hukum ini, meluapkan keluhan mereka. Ketua serikat renovasi 'C' di Seoul mengatakan, "Karena struktur apartemen, kami berencana membangun piloti untuk memastikan alur pergerakan antar blok dan kesan lapang, serta menambah satu lantai secara vertikal. Dengan perubahan interpretasi hukum, kami harus mempersiapkan tinjauan stabilitas tahap 1 & 2 serta pemeriksaan keselamatan tahap 2. Ini memicu kekhawatiran akan biaya dan penundaan proyek." Ketua serikat renovasi 'D' di Seoul bertanya, "Saya memahami tujuan interpretasi tersebut, tetapi tidak adil jika setiap pemerintah daerah menerapkannya secara berbeda. Stabilitas apartemen tidak seharusnya berubah hanya karena lokasinya berbeda, bukan?"
Menanggapi hal ini, seorang pejabat dari Divisi Peremajaan Perumahan MOLIT menjelaskan, "Terdapat kesalahan dalam interpretasi hukum sebelumnya. Kami tidak bisa memaksa kompleks yang sudah menjalankan bisnis berdasarkan interpretasi yang salah tersebut untuk menerapkan aturan baru secara seragam. Demi melindungi kepercayaan, kami memberikan ruang bagi pemerintah daerah selaku pemberi izin untuk menilainya. Dalam hal tinjauan stabilitas, karena pihak publik melakukan verifikasi akhir terhadap kesesuaian desain swasta, hal ini memiliki sisi positif di mana keamanan perumahan yang akan dihuni warga dapat lebih terjamin."
Ada pula pendapat yang mengatakan bahwa regulasi keselamatan tambahan untuk pembangunan piloti dan penambahan satu lantai di bagian teratas terlalu berlebihan. Argumennya adalah dalam proses pemasangan piloti, dinding penahan beban di lantai 1 tetap dipertahankan, dan unit yang ditambah di lantai paling atas tidak memberikan beban yang memberatkan struktur bangunan. Berdasarkan contoh kompleks yang telah selesai direnovasi sebelumnya, prosedur pertimbangan renovasi umum seharusnya sudah cukup untuk memverifikasi keamanan pembangunan piloti dan penambahan satu lantai. Menurut Asosiasi Renovasi Korea, saat ini terdapat sekitar 10 kompleks yang telah selesai direnovasi dengan memasang piloti dan menambah lantai di bagian teratas tanpa harus tunduk pada regulasi keselamatan renovasi tipe penambahan vertikal dalam Undang-Undang Perumahan.
Lee Dong-hoon, Ketua Komite Kebijakan dan Hukum Asosiasi Renovasi Korea, menegaskan, "Dinding lantai 1 yang dirobohkan untuk membuat piloti adalah dinding non-penahan beban, dan para ahli menilai bahwa tidak akan ada masalah struktural meskipun menambah satu lantai di bagian teratas karena penggunaan material yang ringan. Sekalipun muncul masalah, hal tersebut dapat ditinjau secara memadai dalam prosedur perizinan renovasi umum seperti pertimbangan arsitektur dan struktur sebelum konstruksi dimulai. Karena sudah ada 10 lebih kompleks yang selesai dibangun tanpa masalah dengan cara ini, perlu dilakukan pemisahan aturan melalui pemberitahuan antara penambahan satu lantai akibat pembangunan piloti dengan penambahan 2-3 lantai, guna melonggarkan regulasi keselamatan."