[비즈한국] Menanggapi lonjakan harga properti baru-baru ini di Seoul dan wilayah metropolitan sekitarnya, pemerintah memutuskan untuk menyederhanakan prosedur proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi secara signifikan guna meningkatkan pasokan apartemen di pusat kota Seoul. Selain itu, pemerintah berencana untuk mencabut sebagian kawasan sabuk hijau (greenbelt) di Seoul dan wilayah metropolitan yang berbatasan guna menyediakan lahan hunian baru. Melalui langkah ini, pemerintah menargetkan untuk menyediakan total lebih dari 420.000 unit rumah di Seoul dan wilayah metropolitan hingga tahun 2029. Namun, meskipun kebijakan ini telah ditetapkan, harga rumah di pusat kota Seoul terus melonjak cepat, dan kekhawatiran muncul apakah pemerintah benar-benar mampu mengendalikan harga rumah di tengah kondisi pasar yang tetap panas, yang ditandai dengan pinjaman hipotek rumah (KPR) yang menembus 800 triliun won untuk pertama kalinya dalam sejarah.
Pada tanggal 8 Agustus, pemerintah menggelar rapat menteri terkait properti di Kompleks Pemerintah Seoul dan mengumumkan ‘Langkah-langkah Ekspansi Pasokan Perumahan untuk Stabilisasi Tempat Tinggal Masyarakat’. Inti dari kebijakan 8.8 ini adalah mencabut kawasan sabuk hijau di Seoul dan sekitarnya untuk menyediakan 80.000 unit lahan perumahan baru, menyediakan lebih dari 110.000 unit rumah non-apartemen baru (seperti villa) melalui pembelian untuk disewakan, serta memperluas pengadaan sewa rumah non-apartemen oleh pemerintah dari 120.000 unit menjadi 160.000 unit. Kebijakan ini merupakan langkah properti keempat dari pemerintahan Yoon Suk-yeol, menyusul kebijakan 16 Agustus 2022, 26 September 2023, dan kebijakan 10 Januari tahun ini.
Meskipun pemerintah telah mengeluarkan langkah-langkah intensif untuk menstabilkan harga properti, muncul keraguan mengenai efektivitasnya. Hal ini dikarenakan harga properti di Seoul belakangan ini meningkat pesat, terutama di area pusat kota dan di sekitar Sungai Han. Selain itu, berbeda dengan rencana pemerintah untuk membeli rumah baru untuk disewakan, pada kasus non-apartemen seperti villa, harga bangunan lama justru naik lebih cepat daripada bangunan baru akibat serangkaian kasus penipuan sewa (jeonse). Singkatnya, kebijakan pemerintah dan preferensi pasar saat ini tidak sejalan.
Pemerintah berencana untuk mencabut sabuk hijau di Seoul dan sekitarnya, namun harga properti di Seoul, baik di wilayah Gangbuk maupun Gangnam, tetap tren naik terutama di pusat kota dan area sekitar Sungai Han. Menurut Korea Real Estate Board, tingkat kenaikan harga apartemen di Seoul pada bulan Juli adalah 1,19%, mencatat angka kenaikan bulanan tertinggi. Harga apartemen di Seoul berbalik naik sebesar 0,13% pada bulan April, kemudian terus naik selama empat bulan berturut-turut pada bulan Mei (0,20%), Juni (0,56%), hingga Juli. Secara khusus, tren kenaikan tersebut semakin curam.
Berdasarkan wilayah, untuk kawasan Gangbuk, Distrik Yongsan mencatat kenaikan sebesar 1,54% pada bulan Juli, sementara Distrik Mapo (1,65%) dan Distrik Seodaemun (1,36%) juga menunjukkan kenaikan di atas rata-rata kenaikan Seoul. Di kawasan Gangnam, Distrik Songpa (2,40%), Seocho (2,14%), dan Gangnam (1,44%) menunjukkan tingkat kenaikan yang tinggi. Sebagian besar wilayah dengan kenaikan tinggi ini terletak di pusat kota dan sabuk Sungai Han yang jauh dari lokasi sabuk hijau. Hal ini disebabkan oleh tingginya preferensi hunian di pusat kota dan sekitar Sungai Han karena kemudahan akses transportasi.
Selain itu, meskipun pemerintah memutuskan untuk memperluas pembelian rumah non-apartemen baru untuk disewakan, pasar justru lebih meminati villa lama dibandingkan yang baru. Jika melihat tren harga jual rumah susun berdasarkan usia bangunan, pada bulan Juli di Seoul, harga villa dengan usia 10 tahun ke bawah hanya naik 0,14%, sedangkan villa berusia 10 hingga 20 tahun naik sebesar 0,19%. Di wilayah Gyeonggi, harga villa usia 10 tahun ke bawah justru turun 0,08%, namun villa usia 10 hingga 20 tahun naik 0,05%. Berbeda dengan apartemen, untuk villa, masyarakat lebih menyukai bangunan lama. Hal ini terjadi karena maraknya penipuan sewa (jeonse) yang berpusat pada villa baru, sehingga masyarakat lebih memilih villa lama yang dianggap lebih aman karena sudah pernah dihuni sebelumnya.
Di tengah kebijakan pemerintah yang tidak sejalan dengan situasi pasar, pinjaman KPR di lembaga penerima simpanan melonjak pada kuartal kedua tahun ini seiring dengan tren kenaikan harga properti, menembus 800 triliun won untuk pertama kalinya dalam sejarah. Menurut Bank of Korea, KPR di lembaga penerima simpanan pada kuartal kedua tahun ini mencapai 802,3621 triliun won, meningkat 6,43% dibandingkan periode yang sama tahun lalu (753,9068 triliun won). Tingkat pertumbuhan KPR di lembaga penerima simpanan mulai menurun sejak mencapai puncaknya di 9,14% pada kuartal ketiga tahun 2021, dan turun hingga 1,37% pada kuartal kedua tahun 2023. Setelah itu, trennya berbalik naik, diikuti dengan kenaikan 2,11% pada kuartal ketiga tahun yang sama, 3,03% pada kuartal keempat, dan 4,77% pada kuartal pertama tahun ini, yang menunjukkan bahwa laju kenaikannya terus meningkat.