[비즈한국] Kota Gwacheon bermula sebagai kota administratif dan kota terencana yang dibangun untuk berbagi fungsi pemerintahan yang terpusat di Seoul. Pada tahun 1986, kota ini dinaikkan statusnya dari Myeon Gwacheon di Kabupaten Siheung menjadi sebuah kota. Wilayah ini berbatasan dengan Distrik Seocho dan Gwanak di utara, Kota Seongnam di timur, Kota Uiwang di selatan, dan Kota Anyang di barat. Terdapat 7 lingkungan (dong): Galhyeon-dong, Gwacheon-dong, Munwon-dong, Byeoryang-dong, Burim-dong, Wonmun-dong, dan Jungang-dong. Sebagian besar area selain Jungang-dong, Byeoryang-dong, Burim-dong, Wonmun-dong, dan Gwacheon-dong merupakan zona terbatas pembangunan.
Menurut Laporan Survei Sosial Gyeonggi 2023, Kota Gwacheon terpilih di peringkat pertama sebagai wilayah dengan persentase tertinggi responden yang ingin tetap tinggal di kota/kabupaten tempat mereka tinggal saat ini bahkan setelah 10 tahun ke depan.
Kota Gwacheon direncanakan pada akhir tahun 1970-an dan kompleks apartemen skala besar mulai dihuni antara tahun 1981-1984. Terdapat 12 apartemen perumahan umum (Jugong) mulai dari Kompleks 1 di Jungang-dong hingga Kompleks 12 di Wonmun-dong. Proyek rekonstruksi tahap pertama meliputi Raemian Schur di Kompleks 3 dan Raemian Eco Palace di Kompleks 11. Rekonstruksi tahap kedua dimulai dari Raemian Central Suite dan proyek revitalisasi saat ini masih berlangsung.
Rekonstruksi tahap pertama (Kompleks 3 Raemian Schur dan Kompleks 11 Raemian Eco Palace) kini sudah memasuki tahap bangunan lama, sedangkan untuk rekonstruksi tahap kedua, yakni Kompleks 1 (Gwacheon Prugio Summit), Kompleks 2 (Gwacheon Weverfield), Kompleks 6 (Gwacheon Xi), Kompleks 7-1 (Gwacheon Central Park Prugio Summit), Kompleks 7-2 (Raemian Gwacheon Central Suite), dan Kompleks 12 (Gwacheon Centreville Asterium) telah merampungkan rekonstruksi pada tahun 2021. Adapun rekonstruksi tahap ketiga yang sedang berlangsung meliputi Kompleks 4 (Prestige Xi), Kompleks 5 (Summit Maestro), Kompleks 8 & 9 (The H Le Bliss), dan Kompleks 10 (Raemian One Majesty).
Saat ini, pengembangan sedang dilakukan di Knowledge Information Town dan Distrik Juam. Gwacheon adalah kawasan hunian populer yang tidak memiliki satu pun unit apartemen tak terjual. Inilah alasan mengapa ekspektasi terhadap Distrik Gwacheon sebagai Kota Baru Tahap Ketiga sangat tinggi.
Beberapa waktu lalu, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menyetujui rencana distrik untuk Distrik Perumahan Umum Gwacheon-Gwacheon (selanjutnya disebut Distrik Gwacheon-Gwacheon), yang akan dibangun di lahan seluas 1,69 juta meter persegi di antara pusat kota lama Gwacheon dan Distrik Seocho, Seoul.
Distrik Gwacheon-Gwacheon adalah pusat transportasi. Stasiun dapat dicapai dalam waktu 20 menit ke Stasiun Gangnam melalui Jalur 4 (seperti Stasiun Seonbawi), dan infrastruktur transportasi jalan sangat unggul karena dekat dengan jalan utama seperti Jalan Tol Ekspres Gwacheon-Bongdam dan Jalan Tol Gyeongbu (Yangjae IC). Di samping area proyek terdapat Seoul Grand Park, Museum Seni Modern dan Kontemporer Nasional, serta Museum Sains Nasional Gwacheon. Lingkungan alam di sekitarnya juga sangat indah, berhadapan dengan Gunung Gwanak, Gunung Cheonggye, dan Gunung Umyeon, serta dialiri oleh Sungai Yangjae dan Sungai Makgye.
Pemerintah berencana menyediakan sekitar 10.000 unit rumah di lokasi ini, di mana 6.500 unit di antaranya akan dibangun sebagai perumahan umum bagi masyarakat berpenghasilan rendah yang belum memiliki rumah.
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menyatakan akan mempercepat prosedur pengembangan lahan mulai tahun 2025 dan memulai konstruksi tanpa penundaan segera setelah kondisi siap. Bersamaan dengan pengembangan lahan, pemerintah berencana melakukan proyek infrastruktur utama seperti pembangunan bawah tanah Jalan Tol Gwacheon-Gunung Umyeon secara paralel agar konstruksi rumah dapat dimulai pada tahun 2028. Penjualan unit direncanakan dimulai pada tahun 2029 dengan total pasokan sekitar 10.000 unit rumah. Jumlah unit yang akan dijual terdiri dari 4.400 unit perumahan umum (termasuk tipe pilihan Nu:Home), 2.900 unit swasta, serta 2.100 unit sewa umum dan 500 unit sewa swasta.
Distrik ini akan dibangun sebagai kota ekologis yang ramah lingkungan di mana warga Gwacheon dapat beristirahat dan menikmati rekreasi, dengan menciptakan fasilitas olahraga, taman air, dan hutan penyerap karbon di 'Taman Budaya' (pusat taman di dalam distrik), serta membangun taman tepi sungai dan ruang terbuka di sepanjang Sungai Yangjae (total 438.000 meter persegi, sekitar dua kali luas Taman Yeouido).
Untuk fasilitas pendidikan, rencana yang disiapkan mencakup 1 taman kanak-kanak, 2 sekolah dasar, serta masing-masing 1 sekolah menengah pertama dan menengah atas. Melalui rencana distrik, elemen-elemen yang berdampak pada keselamatan dan lingkungan pendidikan akan dilarang masuk guna menciptakan kota 'nol elemen berbahaya'. Dua fasilitas komunitas kompleks untuk pendidikan, aktivitas, istirahat, dan pertemuan akan dipasang dalam area hunian untuk menciptakan ruang bagi warga agar saling berkomunikasi dan berinteraksi.
Di Distrik Gwacheon-Gwacheon, lahan mandiri seluas 280.000 meter persegi akan disediakan di sekitar stasiun Jalur 4 (Stasiun Seonbawi - Stasiun Seoul Grand Park) untuk membantu pertumbuhan masa depan kota. Untuk mendorong industri canggih, lahan mandiri antara Stasiun Seonbawi dan Stasiun Seoul Grand Park ditetapkan sebagai zona pengembangan kompleks berorientasi transit, yang direncanakan untuk menampung industri masa depan seperti AI dan semikonduktor, sehingga membentuk poros sabuk industri canggih yang menghubungkan 'Distrik Inovasi R&D Yangjae - Distrik Gwacheon-Gwacheon - Gwacheon Knowledge Information Town'.
Lahan mandiri di samping Stasiun Seoul Grand Park ditetapkan sebagai zona perencanaan khusus, dan klaster industri bio-medis akan dikembangkan melalui dukungan perencanaan kota, termasuk mengizinkan fasilitas medis. Jika sektor swasta mengajukan rencana pengembangan kreatif yang mencerminkan karakteristik industri medis/bio, rencana tersebut akan ditinjau dan diputuskan untuk dimasukkan ke dalam rencana tingkat distrik.
Mengingat lokasi fasilitas budaya seperti Seoul Grand Park dan Museum Seni Modern dan Kontemporer Nasional di dekat Stasiun Seoul Grand Park, zona komersial kompleks akan ditempatkan untuk mengumpulkan berbagai fungsi komersial seperti pertunjukan, pameran, dan perbelanjaan.
Melalui langkah-langkah peningkatan transportasi umum di Distrik Gwacheon-Gwacheon, jaringan transportasi metropolitan akan diperluas di luar jaringan yang sudah unggul (Jalur 4 kereta bawah tanah, Jalan Tol Gyeongbu di dekatnya, dll.). Jalur Wirye-Gwacheon yang menghubungkan Gwacheon dengan Gangnam dan Wirye direncanakan untuk berhenti di distrik ini setelah melalui survei kelayakan swasta, dan Stasiun GTX-C Government Complex Gwacheon juga akan dibangun di sekitar distrik pada tahun 2028.
Fasilitas transit metropolitan akan dipasang di sekitar jalur kereta api yang melintasi distrik pada tahun 2030 untuk memperkuat keterhubungan dengan bus metropolitan, bus kota, dan PM (personal mobility). Jaringan jalan raya metropolitan juga akan diperluas, termasuk pembangunan bawah tanah Jalan Tol Gwacheon-Gunung Umyeon (Underpass Sangabeol - IC Seonam), pembangunan jalan penghubung Gwacheon-daero - Heolleung-ro, serta pembangunan terowongan kompleks antara Isu-Gwacheon.
Distrik Gwacheon adalah tempat yang akan memasok rumah dengan harga lebih murah dibandingkan harga pasar di sekitarnya, sehingga masyarakat yang membutuhkan rumah seperti kaum muda dan pengantin baru harus benar-benar membidiknya. Ini mungkin menjadi peluang terakhir untuk mendapatkan pasokan berskala besar di lokasi terbaik di wilayah metropolitan dengan kisaran harga setingkat apartemen lotre.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena 'Ppashong', pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Real Estat Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Ppashong's World Exploration' dan kanal YouTube 'Stue TV'. Buku-buku karyanya meliputi 'Prinsip Mutlak Real Estat Seoul (2023)', 'Masa Depan Real Estat Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Real Estat Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Real Estat Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Buku Panduan Real Estat Korea (2020)'.