[비즈한국] Harga apartemen di wilayah yang diminati di Seoul, seperti tiga distrik Gangnam dan Yongsan, sedang mengalami peningkatan. Meskipun wilayah yang diminati di kawasan ibu kota (Seoul dan sekitarnya) juga menunjukkan tren kenaikan, wilayah di luar ibu kota terus mengalami penurunan, yang memperlihatkan adanya diferensiasi baik di dalam maupun antar wilayah. Volume transaksi apartemen di Seoul dan kawasan ibu kota telah meningkat sejak awal tahun. Sebaliknya, volume transaksi untuk properti non-apartemen dan apartemen di daerah terus menurun dan jumlahnya masih belum signifikan. Mengingat hal tersebut, pasar memperkirakan harga rumah di Seoul akan terus naik untuk sementara waktu.
Selain itu, izin pembangunan apartemen telah menurun sejak tahun lalu, dan sektor non-apartemen secara khusus mengalami kontraksi tajam sejak tahun 2022, turun ke level 26% dari rata-rata jangka panjang.
Pembangunan apartemen yang dimulai juga merosot drastis hingga 64% dari rata-rata jangka panjang tahun lalu, dan saat ini masih tertahan di level 88% dari rata-rata jangka panjang. Sektor non-apartemen, seperti halnya izin pembangunan, telah turun ke level 26% dari rata-rata jangka panjang.
Di sisi lain, penyelesaian pembangunan apartemen telah meningkat sejak tahun 2023, dan kinerja pada semester pertama tahun 2024 mencapai 140% dari rata-rata jangka panjang, namun terdapat kekhawatiran tinggi akan penurunan di masa depan akibat lesunya pembangunan baru baru-baru ini. Sektor non-apartemen diperkirakan akan mengalami penurunan penyelesaian hingga 40% dari rata-rata jangka panjang karena berkurangnya izin dan dimulainya pembangunan.
Pada tanggal 8 Agustus 2024, ‘Rapat Menteri Terkait Properti ke-8’ diadakan di Kompleks Pemerintah Seoul. Rapat tersebut membahas ‘Rencana Perluasan Pasokan Perumahan untuk Stabilitas Hunian Rakyat’. Rapat ini dipimpin oleh Wakil Perdana Menteri dan dihadiri oleh menteri serta wakil menteri dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, Kementerian Administrasi Dalam Negeri dan Keamanan, Kantor Koordinasi Kebijakan Pemerintah, Komisi Jasa Keuangan, serta Walikota Seoul dan Gubernur Lembaga Pengawas Keuangan.
Pada hari itu, Wakil Perdana Menteri sekaligus Menteri Strategi dan Keuangan, Choi Sang-mok, menyatakan bahwa kunci stabilisasi pasar properti terletak pada pasokan rumah yang cukup untuk memenuhi permintaan serta pengelolaan likuiditas yang tepat. Oleh karena itu, ia berencana untuk memperluas pasokan rumah secara dramatis dan mengelola permintaan rumah secara proaktif. Wakil PM Choi mengungkapkan bahwa melalui langkah perluasan pasokan perumahan ini, pemerintah berencana untuk menyediakan total lebih dari 427.000 unit rumah dan lokasi hunian baru di Seoul dan kawasan ibu kota selama 6 tahun ke depan.
Pertama, mereka akan memasok tambahan 210.000 unit di lokasi yang diminati, terutama di Seoul dan kawasan ibu kota. Secara khusus, pemerintah berencana membuka sabuk hijau di Seoul dan daerah sekitarnya untuk menyediakan lokasi hunian baru bagi 80.000 unit. Hingga lokasi baru diumumkan, seluruh wilayah sabuk hijau di Seoul akan ditetapkan sebagai zona izin transaksi tanah untuk mengelola permintaan spekulatif. Untuk kawasan hunian publik di sekitar ibu kota seperti kota baru generasi ke-3, pemerintah memutuskan untuk menambah lebih dari 20.000 unit melalui optimalisasi penggunaan lahan. Selain itu, ditegaskan bahwa lebih dari 110.000 unit non-apartemen seperti vila akan dipasok melalui sewa beli unit baru secara cepat, dan untuk Seoul, sewa beli tersebut akan dipasok tanpa batas hingga pasar non-apartemen kembali normal. Sewa beli publik untuk properti non-apartemen, baik yang baru maupun lama, akan diperluas dari rencana awal 120.000 unit menjadi setidaknya 160.000 unit.
Pemerintah juga berencana memasok 217.000 unit rumah yang rencananya sudah dikonfirmasi sesegera mungkin kepada pembeli yang membutuhkan. Dengan mengesahkan undang-undang khusus untuk mempercepat rekonstruksi dan pembangunan kembali, pemerintah berencana mempercepat periode pelaksanaan sekitar 3 tahun, sehingga 176.000 unit rumah di pusat kota Seoul dan sekitarnya dapat dimulai pembangunannya lebih awal dalam 6 tahun ke depan. Selain itu, pemerintah mengusulkan agar 41.000 unit rumah dapat segera dipasok dengan langkah-langkah seperti pembelian unit yang tidak terjual oleh LH (Korea Land and Housing Corporation) jika pembangunan dimulai paling lambat tahun 2025 di kawasan hunian publik ibu kota.
Dari sisi permintaan, pemerintah menyatakan akan memperkuat pengelolaan likuiditas pasar dan pinjaman rumah tangga serta memutus permintaan spekulatif. Mulai 1 September 2024, peraturan DSR (Debt Service Ratio) akan secara bertahap diperdalam dan diperluas, seperti penerapan DSR stres tahap ke-2, serta pemantauan dan analisis mengenai kecepatan pertumbuhan dan faktor risiko pinjaman rumah tangga secara keseluruhan akan diperkuat. Untuk itu, pemerintah berencana menyiapkan langkah-langkah makroprudensial tambahan.
Pada hari itu, Menteri Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi, Park Sang-woo, mengatakan bahwa kebijakan untuk mengaktifkan pasokan rumah telah ditinjau kembali dari nol untuk menyiapkan rencana praktis yang membuat masyarakat yakin akan pasokan rumah yang stabil. Untuk mencapai hal ini, paradigma rekonstruksi dan pembangunan kembali akan dialihkan secara jelas dari regulasi ke dukungan, dan kecepatan pelaksanaannya akan ditingkatkan secara signifikan. Pemerintah juga menyatakan akan memberikan dukungan penuh agar pasar non-apartemen, yang telah menjadi tangga hunian bagi masyarakat, kembali normal, dan pasokan rumah di kota baru generasi ke-3 serta kawasan hunian publik ibu kota dapat berjalan dengan cepat.
Walikota Seoul, Oh Se-hoon, mengatakan bahwa ia akan tetap memegang prinsip dasar 'melestarikan lingkungan alam demi generasi mendatang serta mengamankan ruang untuk rekreasi dan istirahat', namun ia memutuskan untuk ikut serta dalam perluasan pasokan rumah melalui pembukaan kawasan pengembangan terbatas demi penyediaan hunian bagi generasi masa depan. Selain itu, ia berencana memberikan insentif luar biasa untuk proyek renovasi dan menjalankan perbaikan sistem serta perluasan sewa beli unit baru guna meningkatkan pasokan non-apartemen.
Jika harus menilai rencana perluasan pasokan rumah 8.8 dalam satu kalimat, tampaknya butuh waktu lebih dari 10 tahun untuk melihat hasilnya, bahkan setelah semua prasyarat terpenuhi. Arah jangka panjangnya, seperti biasa, terlihat baik. Namun, masalah yang paling penting pada akhirnya adalah apakah rencana tersebut bisa dilaksanakan atau tidak.
Pemerintah Seoul mengatakan akan membuka sabuk hijau. Dari sudut pandang publik, kota baru dianggap sebagai cara yang lebih mudah untuk dipasok daripada mendorong proyek renovasi. Baik pemerintahan Moon Jae-in maupun pemerintahan Yoon Suk-yeol pada akhirnya terus memanfaatkan kartu kota baru.
Seperti yang saya sebutkan dalam kolom 'Wawasan Properti' enam tahun lalu saat pengumuman kota baru generasi ke-3, masih banyak lokasi kota baru generasi ke-2 yang belum tersalurkan. Jika kawasan sabuk hijau kembali ditambah kali ini, kota baru generasi ke-3 pun akan terdorong ke urutan belakang dalam daftar pengembangan.
Bukankah sebaiknya kita menyelesaikan lokasi perumahan yang sedang berjalan sekarang secara bertahap terlebih dahulu? Daripada mengembangkan lahan baru, bukankah lebih efektif jika kita memasang jaringan transportasi regional yang lebih rapat dan cepat di lahan yang sudah dikembangkan? Saya berharap langkah-langkah pasokan yang hanya berfokus pada angka tanpa makna seperti ini segera dihentikan.
Tentu saja, langkah-langkah pasokan di pusat kota seperti pelonggaran syarat rekonstruksi dan pembangunan kembali termasuk dalam alternatif ini. Jika berjalan sesuai rencana, asosiasi perumahan pasti akan senang. Itu pun jika mereka membiarkannya berjalan sesuai rencana. Tapi, bisakah ini berjalan sesuai rencana? Mungkinkah?
Alasan mengapa kita tidak bisa tidak membuat prediksi negatif tentang proyek renovasi adalah karena diperlukannya revisi atau pembuatan undang-undang. Masalah ini kemungkinan akan menjadi hambatan terbesar. Hanya dari rencana 8.8 ini saja, ada total 49 proposal pasokan. Jika dilihat dari isi yang harus menyelesaikan masalah hukum terlebih dahulu, terdapat isu seperti penghapusan pajak keuntungan rekonstruksi, kenaikan batas atas insentif rasio lantai rekonstruksi, pelonggaran persetujuan pendirian asosiasi dan penyederhanaan prosedur, pengenalan sewa jangka pendek non-apartemen, dan pengurangan pajak akuisisi untuk unit yang tidak terjual setelah penyelesaian. Artinya, sebagian besar isi rencana utama memerlukan revisi atau pembuatan undang-undang. Ini berarti diperlukan persetujuan atau resolusi dari Majelis Nasional.
Kunci untuk melonggarkan regulasi dipegang oleh Partai Demokrat yang merupakan partai mayoritas mutlak, dan sebagian besar undang-undang tersebut dibuat oleh partai tersebut di pemerintahan sebelumnya. Mari kita bertukar posisi dan berpikir. Apakah Partai Demokrat akan meloloskan undang-undang pelonggaran regulasi tersebut?
Saya telah melakukan lebih dari 10 wawancara dengan media mengenai apakah rencana perluasan pasokan rumah 8.8 akan mempengaruhi pasar properti. Setiap saat, jawaban dari Smart Tube tetap sama: Jika langsung diterapkan sesuai rencana 8.8, mungkin akan memberikan pengaruh positif pada pasar, tetapi sangat sulit untuk diimplementasikan.
Jika rencana ini diumumkan meski sudah tahu bahwa ia tidak akan bisa langsung diterapkan, maka hasilnya pada akhirnya akan sama dengan pemerintahan sebelumnya. Karena alasan yang sama, hasil yang sama pula yang akan muncul.
Kim Hak-ryeol, kepala Institut Riset Properti Smart Tube yang terkenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai kepala tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia menjalankan blog Naver 'Petualangan Dunia Pashong' dan saluran YouTube 'Stu TV'. Buku-buku karyanya antara lain 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Naik yang Akan Naik (2020)', dan 'Panduan Penggunaan Properti Korea (2020)'.