[비즈한국] Perusahaan terkadang mengambil keputusan yang sulit dijelaskan hanya dengan uang. Jika kita memahami hukum atau sistem yang mendasarinya, kita dapat memahami konteks yang lebih rinci. 'Rahasia Hukum Bisnis yang Bermanfaat (알쓸비법)' menyajikan petunjuk untuk membantu memahami alur bisnis.
Apakah kita bisa dipidana jika gagal membayar utang atau salah berinvestasi? Jika dipidana, tindak pidana apa yang terjadi? Ini adalah pertanyaan yang sudah saya miliki sejak masa kuliah.
Tidak ada perdebatan bahwa jika tindakan penipuan terbukti jelas seperti dalam kasus voice phishing, maka akan dikenakan pidana penipuan. Namun, kegagalan membayar utang atau tidak memenuhi kontrak saja tidak menjadikannya objek pidana. Hal ini dikarenakan hal tersebut hanyalah alasan tanggung jawab perdata, bukan tanggung jawab pidana, dan tampaknya hal ini sedikit berbeda dengan akal sehat masyarakat umum. Saat memberikan konsultasi, saya sering menerima pertanyaan, "Bisakah saya melaporkan pihak lain atas penipuan karena dia sengaja menghindari pembayaran atau tidak memenuhi kontrak?"
Secara hukum, jika dari awal seseorang tidak berniat membayar atau tidak mampu membayar, maka niat untuk menipu diakui dan tindak pidana penipuan terjadi. Namun, membuktikan bahwa sejak awal tidak ada niat atau kemampuan untuk membayar bukanlah hal yang mudah. Dalam kasus nyata, tidak banyak kasus yang didakwa dengan tuduhan penipuan, dan dalam kasus pidana, sembilan dari sepuluh tersangka atau terdakwa akan mengaku tidak bersalah.
Kasus terbaru yang secara intens diperdebatkan apakah hanya sekadar gagal bayar utang perdata atau termasuk tindak pidana penipuan adalah 'penipuan Jeonse'. Dengan tujuan mendapatkan keuntungan dari selisih harga, memilih rumah dengan selisih (gap) harga jual dan harga sewa Jeonse yang kecil, lalu mencari penyewa Jeonse bersamaan dengan pembelian rumah, yang disebut 'investasi gap' (gap investment), adalah cara investasi yang mudah ditemui sejak dulu hingga sekarang.
Saat saya masih muda, ada pepatah yang mengatakan "jika sepuluh kali pindah rumah, Anda akan memiliki satu rumah". Ini berarti jika Anda terus membeli dan menjual rumah dengan sistem Jeonse, Anda akan memiliki satu rumah. Tanpa menggunakan istilah leverage (investasi pinjaman), semua orang secara empiris tahu bahwa seseorang bisa membeli rumah dengan uang orang lain.
Jadi, jika seseorang berkata "saya membeli rumah dengan investasi gap", itu adalah hal yang patut dipuji karena pintar berinvestasi, dan tidak ada suasana yang mencela karena menggunakan uang penyewa secara sembarangan. Mengingat situasi Korea di mana harga properti terus naik dan praktik masa lalu di mana orang membeli rumah dengan uang penyewa, investasi gap dianggap sebagai metode investasi yang wajar.
Namun, apa yang terjadi jika seseorang terlalu banyak menarik leverage dan gagal dalam investasi gap? Memang wajar jika orang yang berinvestasi salah akan menderita kerugian, tetapi apakah ada ruang untuk dikategorikan sebagai penipuan dalam hubungannya dengan penyewa?
Seseorang meminjam uang dari berbagai tempat dengan asumsi harga rumah akan naik, dan juga menerima uang jaminan sewa (Jeonse). Karena periode pelunasan pinjaman dan masa sewa masih lama, uang tersebut digunakan untuk membeli rumah lain, dan tindakan ini diulangi terus-menerus. Namun, bertentangan dengan ekspektasi, jika harga rumah tidak naik, atau jika jumlah pinjaman atau uang jaminan yang diterima terlalu besar, utang akan melebihi nilai asli rumah tersebut, yang disebut sebagai 'rumah kaleng' (깡통주택). Rumah kaleng sudah sering ditemui di masa lalu.
Undang-Undang Perlindungan Sewa mengakui hak pelunasan prioritas bagi penyewa kecil, dan mengakui hak perlawanan serta hak pelunasan prioritas jika penyewa telah menempati rumah dan mendaftarkan domisili. Fakta bahwa undang-undang khusus dibuat untuk melindungi penyewa menunjukkan bahwa sejak dulu sudah banyak kasus penyewa yang kehilangan uang jaminan karena menempati rumah kaleng.
Jika penyewa kehilangan uang jaminan karena menempati rumah kaleng, di masa lalu hal itu hanya dianggap sebagai tanggung jawab perdata dan bukan objek pidana. Banyak kasus perdata yang saya tangani saat bekerja di Korea Legal Aid Corporation sekitar 10 tahun lalu adalah gugatan pengembalian uang jaminan sewa dan kasus eksekusi terkait, namun saat itu jarang ada kasus pidana penipuan terhadap pemilik rumah yang membuat rumah kaleng. Saya bahkan belum pernah melihat cara penanganan seperti itu di sekitar saya.
Kejadian yang baru-baru ini disebut sebagai penipuan Jeonse tidak berbeda dengan rumah kaleng (di luar penipuan nyata seperti memalsukan dokumen atau menggunakan orang fiktif/tunawisma sebagai pemilik rumah untuk menghindari pengembalian uang jaminan dan mengambil uang tersebut).
Kejaksaan menjelaskan kasus penipuan Jeonse dalam siaran pers sebagai berikut. Jika diperhatikan, tidak ada perbedaan dengan 'investasi gap melalui skema gali lubang tutup lobang' yang terjadi di masa lalu maupun sekarang, hanya saja skalanya telah membesar.
-A, dalam proses ekspansi bisnis, menggunakan sebagian uang jaminan secara sembarangan sebagai modal bisnis seperti pembangunan vila tanpa langkah pengembalian, melakukan skema gali lubang tutup lobang uang Jeonse, hingga akhirnya tidak lagi mampu memenuhi permintaan pengembalian uang Jeonse yang terjadi secara beruntun dan berujung pada gugatan massal dari penyewa.
Tersangka dan terdakwa berargumen bahwa itu hanyalah investasi gap yang legal dan mereka hanya gagal dalam bisnis, bukan menipu penyewa. Dalam masalah ini, putusan Pengadilan Distrik Daejeon 2023 godan 1976 dll., membedakan antara 'investasi gap normal' dan 'penipuan Jeonse yang menggunakan investasi gap', dan menetapkan bahwa dalam kasus yang terakhir, hal itu menjadi objek pidana penipuan.
-Tindak pidana penipuan Jeonse dalam kasus ini tidak termasuk dalam 'investasi gap properti' yang normal. Biasanya, investasi gap properti dilakukan dengan asumsi penyewa Jeonse sudah ada atau mencari penyewa sebelum pelunasan pembelian, lalu membeli rumah dengan sebagian harga beli diganti atau ditutupi oleh uang jaminan Jeonse, dan sisanya, yaitu jumlah selisih harga jual dan harga Jeonse, digunakan untuk membeli rumah. Karena ini didasarkan pada asumsi bahwa harga jual properti akan naik, maka jika harga rumah turun hingga lebih rendah dari total uang jaminan Jeonse dan pemilik (penyewa) kekurangan modal, ada risiko tidak dapat mengembalikan seluruh atau sebagian uang jaminan Jeonse.
-Di sisi lain, penipuan Jeonse yang menggunakan investasi gap properti berbeda; meskipun membeli properti dengan metode investasi gap, mereka tidak menunggu kenaikan harga rumah secara normal, melainkan sejak awal membuat total uang jaminan Jeonse lebih tinggi daripada harga rumah untuk mengambil seluruh uang jaminan Jeonse.
Karena dampak penipuan Jeonse terhadap orang yang baru memulai karier sangat besar, maka perlu dilakukan penindakan. Dari sudut pandang ekonomi, tidak wajar jika pemilik rumah mengambil semua keuntungan saat investasi gap berhasil, namun membebankan kerugian dan risiko kepada penyewa saat gagal. Namun, dari sisi hukum, tidak mudah untuk membedakan antara 'investasi gap legal' dan 'penipuan Jeonse yang memenuhi unsur pidana penipuan', sehingga pandangan bahwa penipuan Jeonse harus diakui secara luas mau tidak mau akan berbenturan dengan prinsip legalitas pidana (nullum crimen sine lege).
Alasan saya meninjau aspek hukum penipuan Jeonse serta penilaian kejaksaan dan pengadilan dalam kolom ini adalah sebagai berikut. Karena esensi dari krisis penundaan/gagal bayar penyelesaian dana platform daring yang terjadi baru-baru ini tidak berbeda dengan penipuan Jeonse yang berupa 'investasi gap melalui skema gali lubang tutup lubang'. Saya memperkirakan bahwa jika diskusi hukum mengenai krisis penundaan penyelesaian dana platform berkembang, diskusi mengenai penipuan Jeonse yang ada saat ini juga akan dikutip kembali.