[비즈한국] Popularitas apartemen di Korea Selatan memiliki makna yang khusus. Hal ini dikarenakan apartemen memiliki nilai sebagai tempat tinggal sekaligus nilai sebagai instrumen investasi. Di Korea Selatan, apartemen adalah produk hunian yang paling populer. Penyebabnya dapat ditemukan dalam berbagai faktor sosial dan ekonomi. Mari kita rangkum beberapa faktor utamanya.
Pertama adalah infrastruktur kehidupan yang nyaman. Kompleks apartemen biasanya terletak di lokasi yang memiliki fasilitas kenyamanan hidup yang lengkap. Sebagai contoh, di kota-kota besar seperti Seoul dan Busan, kompleks apartemen yang terletak di dekat mal, sekolah, dan rumah sakit sangat diminati karena kemudahan aksesnya.
Hal ini menjadi faktor penting terutama bagi masyarakat modern yang sibuk atau keluarga yang tinggal bersama. Selain itu, akses transportasi umum yang baik juga menjadi keunggulan besar bagi para pekerja. Contoh yang paling representatif adalah apartemen-apartemen utama di Banpo-dong, Distrik Seocho, yang saat ini terus mencetak rekor harga tertinggi. Banpo Xi, Raemian Firstige, Acro River Park, dan One Bailey bisa menjadi contoh yang baik.
Kedua adalah aspek keamanan dan perlindungan. Kompleks apartemen dilengkapi dengan sistem keamanan yang baik seperti sistem penjagaan, CCTV, dan sistem kontrol akses. Hal ini efektif dalam mencegah kejahatan, dan merupakan faktor yang dipertimbangkan secara serius terutama oleh keluarga yang memiliki anak perempuan. Untuk apartemen bertingkat tinggi, struktur bangunannya juga memberikan lingkungan yang lebih aman karena sulit bagi orang luar yang bukan penghuni untuk masuk.
Ketiga, pemeliharaan fasilitas umum dan ruang luar dilakukan melalui perusahaan pengelola atau kantor pengelola, yang menjadi keunggulan dibandingkan rumah tapak di mana penghuni tidak perlu repot mengurusnya secara individu per unit. Artinya, kehidupan yang nyaman dapat terwujud karena pembersihan rutin, pembuangan sampah, dan pekerjaan perbaikan dilakukan secara sistematis.
Karena keunggulan-keunggulan ini, jumlah rumah tangga yang lebih memilih tinggal di apartemen meningkat setiap tahunnya. Bagi pemerintah, apartemen juga memainkan peran penting. Korea Selatan menghadapi masalah efisiensi ruang karena kepadatan penduduk yang tinggi dan luas wilayah yang terbatas. Apartemen bertingkat tinggi dapat menampung banyak orang di area yang terbatas sehingga berkontribusi pada penyelesaian masalah pasokan hunian.
Karena preferensi terhadap apartemen yang lebih tinggi, investasi apartemen juga populer sebagai objek investasi yang stabil dan dapat diharapkan memberikan keuntungan yang menarik.
Apartemen memiliki permintaan hunian atau sewa yang konsisten terutama di kota-kota besar, sehingga keuntungan investasi yang stabil dapat diharapkan. Misalnya, kota besar seperti Seoul memiliki kepadatan penduduk yang tinggi, serta pusat pekerjaan dan sekolah yang terkonsentrasi, sehingga permintaan sewa sangat banyak. Stabilitas ini dapat menjadi tempat investasi yang menarik bagi investor yang mencari keuntungan jangka panjang.
Apartemen memiliki potensi kenaikan nilai aset yang besar dalam jangka panjang. Terutama untuk apartemen di daerah yang direncanakan akan mengalami pengembangan atau perbaikan jaringan transportasi, nilai masa depannya bisa meningkat. Misalnya, kawasan utama seperti Distrik Gangnam dan Distrik Yongsan di Seoul diperkirakan akan mengalami kenaikan nilai aset karena adanya peningkatan permintaan melalui pertumbuhan lapangan kerja, serta perbaikan lingkungan hunian melalui rekonstruksi dan pembangunan kembali.
Secara khusus, faktor struktural seperti peningkatan populasi penduduk tetap di wilayah yang sebelumnya bukan merupakan area pemukiman juga akan berfungsi sebagai elemen yang meningkatkan nilai apartemen.
Namun, investasi apartemen tidak boleh dilakukan secara asal-asalan (tanpa riset). Anda harus melakukan pendekatan melalui analisis yang mendalam. Misalnya, pada periode kenaikan harga yang pesat, membeli dengan harga yang terlalu tinggi bisa menjadi racun bagi investor jangka pendek.
Mengingat karakteristik properti, situasi yang tidak terduga di mana harga naik dan turun dalam jangka pendek sering terjadi jika pasokan dan permintaan tidak seimbang, sehingga perlu berhati-hati dalam berinvestasi.
Daripada terlalu memikirkan fluktuasi jangka pendek, sebaiknya lakukan investasi dengan tujuan mengharapkan keuntungan di masa depan dengan berinvestasi jangka menengah hingga panjang di wilayah yang secara fundamental diperkirakan akan mengalami kenaikan harga.
Oleh karena itu, strategi terbaik dalam investasi properti adalah membeli properti yang memiliki nilai masa depan dengan harga murah saat pasar sedang turun. Selain itu, ada cara berinvestasi sejak dini pada aset yang memiliki nilai masa depan tinggi, dan investasi rekonstruksi atau pembangunan kembali (redevelopment) bisa menjadi salah satunya. Semakin lama Anda berinvestasi, semakin tinggi tingkat keuntungan yang dapat diharapkan secara retrospektif.
Apartemen adalah bentuk hunian paling populer di Korea Selatan yang diminati karena berbagai alasan seperti infrastruktur yang nyaman, keamanan, dan pemanfaatan ruang yang efisien. Selain itu, apartemen dapat dimanfaatkan sebagai tempat investasi yang menarik karena keuntungan yang stabil dan potensi kenaikan nilai aset. Namun, karena investasi selalu membawa risiko, sangat penting untuk menganalisis tren pasar dengan cermat, mempertimbangkan nilai masa depan, serta memahami lokasi, produk, dan daya saing harga. Itulah alasan mengapa investasi apartemen harus didekati dengan hati-hati dalam perspektif jangka menengah hingga panjang.
Jika mempertimbangkan wilayah dan produk investasi dengan melihat kondisi pasar apartemen per Agustus 2024, berikut adalah wilayah dan strategi yang bisa dipertimbangkan.
Perlu diingat bahwa tidak semua properti di Seoul akan mengalami kenaikan harga. Lokasi inti di Seoul, terutama di kawasan Gangnam, Distrik Yongsan, dan Jamsil, masih memiliki nilai investasi yang tinggi. Wilayah-wilayah ini diharapkan memiliki permintaan yang stabil dan kenaikan nilai masa depan, terutama apartemen baru dan kompleks yang aktif dalam rekonstruksi akan terus menarik perhatian.
Meskipun baru-baru ini melambat karena kenaikan biaya konstruksi dan masalah pemecahan unit ruko (shangga jjaegaegi), daerah yang direncanakan untuk rekonstruksi dan pembangunan kembali masih memiliki potensi besar untuk meningkatkan nilai masa depan. Namun, untuk tempat investasi ini, tinjauan kelayakan bisnis yang berpusat pada nilai masa depan yang menyeluruh adalah suatu keharusan, dan perubahan regulasi atau kebijakan serikat rekonstruksi harus diperhatikan dengan cermat.
Karena perubahan struktur populasi seperti peningkatan rumah tangga satu atau dua orang baru-baru ini, permintaan apartemen kecil (tipe unit kecil) meningkat. Terutama di Seoul, hal ini selaras dengan masalah kurangnya pasokan apartemen sehingga daya tarik investasinya meningkat. Namun, perlu dipastikan bahwa meskipun permintaan unit kecil meningkat, itu bukanlah tren utama yang mutlak.
Meskipun suasana pasar saat ini sedang tidak baik, di kota-kota besar daerah seperti Busan, Daegu, Gwangju, dan Daejeon, wilayah tertentu tetap menjadi area investasi yang positif. Tentu saja, risikonya mungkin lebih tinggi dibandingkan Seoul dan wilayah metropolitan (Sudogwon) dari sisi nilai masa depan, sehingga pendekatan yang cermat sangat diperlukan.
Investasi apartemen memerlukan pendekatan yang berbeda-beda tergantung pada wilayah dan lokasinya. Saya berharap kolom 'Wawasan Properti' ini dapat membantu dalam pengambilan keputusan investasi Anda.
Kim Hak-ryeol, Direktur Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasyong, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver 'Pasyong-ui Sesang Dapsagi' dan kanal YouTube 'StewTV'. Buku-bukunya antara lain 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea Selatan (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', 'Buku Panduan Penggunaan Properti Korea Selatan (2020)', dan lainnya.