[비즈한국] Pada 18 Juli, Rapat Menteri Terkait Properti ke-7 diselenggarakan di Kompleks Pemerintah Seoul. Dalam rapat tersebut, tren pasar saat ini, seperti perkembangan harga rumah dan kondisi pasokan, dievaluasi dan arah kebijakan di masa depan diusulkan. Pemerintah menyatakan bahwa meskipun pasar properti saat ini tidak dalam kondisi mengalami kenaikan yang terlalu panas secara keseluruhan, tren kenaikan harga rumah tengah menyebar, terutama di Seoul dan wilayah ibu kota. Oleh karena itu, pemerintah memandang situasi ini dengan serius dan memperkuat pengawasan. Selain itu, pemerintah menetapkan stabilitas hunian masyarakat sebagai tugas utama kesejahteraan rakyat dan berkomitmen untuk mengerahkan seluruh kemampuan dalam menstabilkan pasar properti melalui koordinasi antar kementerian, serta mengusulkan langkah-langkah tanggapan sebagai berikut.
Pertama, pemerintah mengumumkan akan memastikan peningkatan pasokan rumah agar kaum muda dan masyarakat berpenghasilan rendah yang belum memiliki rumah merasa tenang. Pemerintah menyebutkan akan menyediakan 236.000 unit hunian dengan harga lebih murah dari harga pasar hingga tahun 2029, dengan fokus pada kota baru generasi ke-3 (3rd New Towns) yang memiliki infrastruktur transportasi dan kondisi tempat tinggal yang sangat baik. Selain itu, pemerintah juga akan menyediakan tambahan pasokan lebih dari 20.000 unit di lahan baru di wilayah ibu kota melalui pencabutan status zona hijau (greenbelt) pada paruh kedua tahun ini.
Pasokan rumah melalui rekonstruksi dan pembangunan kembali di pusat kota juga akan diaktifkan. Pemerintah menyatakan bahwa sejak pemerintahan ini menjabat, penetapan zona pemugaran telah meningkat pesat, sehingga pasokan rumah di pusat kota meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan rata-rata masa lalu. Pemerintah akan menyusun langkah-langkah perbaikan sistem untuk meningkatkan kecepatan dan kelayakan bisnis proyek pemugaran, serta memperluas mediasi konflik yang disesuaikan untuk setiap lokasi proyek. Terkait proyek properti PF (Project Financing), pemerintah menilai likuiditas telah tersalurkan dengan adanya penjaminan pinjaman PF senilai total 24 triliun won untuk proyek-proyek yang normal, dan seiring selesainya evaluasi kelayakan bisnis PF baru-baru ini, pemerintah mendorong restrukturisasi cepat untuk lokasi proyek dengan kelayakan rendah.
Bersamaan dengan itu, pemerintah juga akan memacu pasokan non-apartemen demi menstabilkan pasar sewa (jeonse). Pasokan rumah sewa yang dibeli oleh publik akan ditambah setidaknya 10.000 unit dari rencana awal yang sebanyak 120.000 unit, dengan 54.000 unit di antaranya difokuskan di wilayah ibu kota pada paruh kedua tahun ini. Pemerintah berencana mendorong ekspansi pasokan swasta melalui dukungan pajak saat membeli hunian kecil non-apartemen baru dan memperluas cakupan hunian kecil yang diakui sebagai "tidak memiliki rumah" saat mengajukan pendaftaran hunian (subscription).
Pemerintah juga akan memperkuat upaya stabilisasi utang rumah tangga. Langkah-langkahnya mencakup penerapan tahap ke-2 DSR (Debt Service Ratio) stres yang dijadwalkan pada September 2024, memperketat pengawasan terhadap keuangan kebijakan perumahan, serta melakukan pemantauan menyeluruh terhadap kredit pemilikan rumah (KPR) dan merumuskan langkah-langkah untuk memperkuat regulasi kesehatan keuangan jika diperlukan.
Untuk memastikan pelaksanaan dan pemantauan langkah-langkah tersebut secara cepat, satuan tugas (TF) tingkat wakil menteri dari kementerian terkait akan dioperasikan setiap minggu, dan langkah-langkah tambahan untuk memperluas pasokan rumah juga dijadwalkan akan diumumkan pada bulan Agustus.
Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi mengumumkan bahwa hasil dari upaya peningkatan pasokan rumah seperti pembukaan pendaftaran zona percontohan pemugaran kota baru generasi ke-1 dan hunian sewa yang terjangkau, jumlah pembangunan apartemen baru di Seoul dan wilayah ibu kota pada periode Januari-Mei tahun ini meningkat dibandingkan tahun lalu. Selain itu, volume hunian siap huni (siap tempati) di Seoul mencapai 38.000 unit pada tahun 2024 dan 48.000 unit pada tahun 2025, yang merupakan angka lebih tinggi dari rata-rata 10 tahun terakhir. Di unit hunian favorit yakni lokasi rekonstruksi dan pembangunan kembali, sebanyak 20.000 unit akan dipasok pada tahun 2024 dan 33.000 unit pada tahun 2025. Pemerintah menekankan bahwa mulai September 2024 di Incheon Gyeyang, total 236.000 unit akan melalui proses pendaftaran utama di lahan publik seperti kota baru generasi ke-3.
Mengenai analisis bahwa pasar sudah terlalu panas karena meningkatnya investasi "gap" (membeli rumah untuk disewakan kembali) dan meningkatnya investasi jarak jauh dari luar daerah ke apartemen di Seoul, pemerintah menjelaskan bahwa berdasarkan rencana pendanaan, rasio investasi "gap" dengan meneruskan deposito sewa adalah 37%, yang jauh lebih rendah dibandingkan tahun-tahun sebelumnya. Sebagai referensi, rasio investasi "gap" apartemen di Seoul dalam beberapa tahun terakhir adalah: 60,1% pada 2021, 57,0% pada 2022, 38,9% pada 2023, dan 37,3% per Mei 2024.
Oleh karena itu, pemerintah menjelaskan bahwa rasio pembeli apartemen di Seoul yang tinggal di luar wilayah Seoul berada di kisaran 20%, yang lebih rendah dibandingkan masa lalu, sehingga permintaan spekulatif "gap" dianggap terbatas. Namun, karena kenaikan harga terus berlanjut terutama di kompleks hunian baru yang populer, pemerintah menyatakan akan memantau potensi lonjakan permintaan investasi.
Mari kita rangkum poin-poin respons total terhadap stabilisasi pasar perumahan:
1. Mengonfirmasi bahwa pasar sedang mengalami kenaikan yang berpusat di Seoul.
2. Mengakui bahwa ini adalah hasil dari kurangnya pasokan.
3. Oleh karena itu, pasokan akan dipercepat dan ditingkatkan.
4. Namun, apartemen di wilayah Seoul tidak bisa dipasok dalam jangka pendek.
5. Oleh karena itu, pemerintah akan mendorong dengan kuat pembangunan kota baru generasi ke-3 dan hunian non-apartemen daripada rekonstruksi atau pembangunan kembali.
6. Selain itu, pemerintah akan membuka zona hijau dan menetapkan 2 lokasi lahan baru.
7. Masyarakat tidak perlu terlalu khawatir karena pasokan yang cukup akan tersedia hingga tahun 2029.
8. Pemerintah sedang bekerja keras, namun ada batasan kecepatan fisik.
9. Oleh karena itu, pemerintah berharap masyarakat tidak melakukan "panic buying" sampai pasokan mencukupi.
Sampai di sini isi utama pengumuman rapat menteri. Saya telah membaca materi pengumuman tersebut sebanyak tiga kali. Saya tidak tahu bagaimana dengan daerah lain, tetapi saya ragu apakah ini adalah langkah pasokan yang dapat meredam permintaan di Seoul. Sepertinya permintaan dari daerah lain yang ingin membeli properti di Seoul justru akan semakin meningkat.
Meskipun mungkin ada fluktuasi jangka pendek, fakta bahwa pola pasar bullish di mana volume transaksi dan harga naik secara bersamaan mulai terlihat adalah nyata. Karena harga unit baru (penjualan) terus naik, popularitas bangunan lama justru semakin meningkat. Tren kenaikan harga apartemen di Seoul akibat berkurangnya jumlah properti yang dijual sepertinya akan terus berlanjut selama tidak ada isu luar biasa. Permintaan yang menunda keputusan pembelian rumah selama tiga tahun terakhir kini berpartisipasi secara aktif ke dalam pasar perumahan.
Kekhawatiran akan kekurangan pasokan dan kenaikan harga sewa memicu penguatan psikologi pembelian, dan semakin besar kekhawatiran ini, volume transaksi pun meningkat, sehingga permintaan yang menumpuk perlu didistribusikan. Kesimpulannya, permintaan yang mengalir ke Seoul mau tidak mau harus didistribusikan ke daerah lain. Selain cara ini, sepertinya tidak ada kebijakan yang efektif dalam waktu dekat.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Real Estate Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim di Divisi Riset Properti Gallup Korea. Ia mengelola blog Naver "Pasion's World Exploration" dan kanal YouTube "Stew TV". Buku-bukunya antara lain 'Seoul Real Estate Absolute Principle (2023)', 'Future of Incheon Real Estate (2022)', 'Kim Hak-ryeol's Real Estate Investment Absolute Principle (2022)', 'Future Map of South Korea Real Estate (2021)', 'From Now On, Only Places That Will Rise Will Rise (2020)', dan 'User Manual for South Korea Real Estate (2020)'.