[비즈한국] Di tengah kebijakan industri konstruksi yang terus melakukan seleksi ketat dalam penerimaan proyek perumahan akibat memburuknya profitabilitas karena kenaikan harga bahan baku dan biaya tenaga kerja, persaingan untuk mendapatkan proyek perbaikan (regenerasi kota) yang melibatkan kontraktor besar mulai terealisasi pada paruh kedua tahun ini. Meski pasar penerimaan proyek sedang lesu, aktivitas penawaran yang agresif tetap terlihat di lokasi-lokasi proyek perbaikan di mana biaya konstruksi dijamin pada tingkat tertentu.
Menurut industri terkait, tender tahap kedua untuk pemilihan kontraktor proyek pembangunan kembali Apartemen Dogok Gaepo Hanshin di Distrik Gangnam, Seoul, yang berakhir pada tanggal 1, telah memicu persaingan setelah DL E&C375500 dan Doosan Engineering & Construction011160 berpartisipasi. Proyek ini adalah usaha perbaikan untuk membangun kembali apartemen skala 620 unit dalam 8 blok yang terletak di selatan Stasiun Maebong (Jalur 3) menjadi 816 unit dalam 7 blok. Perkiraan biaya konstruksi per 3,3㎡ adalah sekitar 9,2 juta won (total biaya konstruksi 429,5 miliar won).
Awalnya, tender pemilihan kontraktor untuk lokasi ini yang berakhir pada bulan April tahun ini sempat mengalami kegagalan satu kali. Pada saat itu, 10 perusahaan termasuk DL E&C, Hyundai E&C000720, HDC Hyundai Development Company, Hoban Construction, Kumho Construction, Doosan E&C, Hyosung Heavy Industries, Umi Construction, Daebang Construction, dan Hanyang sempat menghadiri penjelasan lapangan, namun tidak ada satu pun yang mengajukan penawaran saat tender berlangsung.
Ha Myeong-guk, Ketua Asosiasi Pembangunan Kembali Apartemen Dogok Gaepo Hanshin, mengatakan, “Banyak perusahaan konstruksi menunjukkan minat pada saat penjelasan lapangan tender pertama, namun tampaknya mereka ragu karena beban persaingan. Karena lokasi apartemen ini sangat strategis, kami optimis bahwa perusahaan konstruksi akan muncul untuk berpartisipasi. Biaya konstruksi yang ditawarkan tetap berada di tingkat yang masuk akal baik saat itu maupun sekarang. Karena persaingan tender telah tercapai, kami akan memilih kontraktor dalam rapat umum anggota,” ungkapnya.
Terdapat pula lokasi proyek perbaikan lain di paruh kedua tahun ini yang melibatkan kontraktor besar dalam persaingan. Pada tender pemilihan kontraktor proyek pembangunan kembali Zona 2 Distrik Bisnis Namyeong-dong (Zona 2 Namyeong) di Distrik Yongsan, Seoul, yang berakhir bulan lalu tanggal 21, Samsung C&T dan HDC Hyundai Development Company ikut berpartisipasi sehingga persaingan kompetitif pun terjadi. Proyek ini bertujuan untuk merenovasi bangunan tua di antara Stasiun Sookmyung Women's Univ (Jalur 4) dan Stasiun Namyeong (Jalur 1) menjadi bangunan serbaguna yang mencakup 565 unit hunian, 80 unit officetel, serta fasilitas bisnis dan komersial. Perkiraan biaya konstruksi per 3,3㎡ adalah sekitar 10,7 juta won.
Pada paruh pertama tahun ini, hanya terdapat dua lokasi proyek perbaikan di Korea di mana 10 kontraktor teratas dalam hal kemampuan konstruksi saling bersaing untuk memenangkan kontrak. Proyek tersebut adalah pembangunan kembali Zona 2-1 di Jin-gu, Busan, yang dimenangkan oleh POSCO E&C setelah bersaing dengan Samsung C&T pada bulan Januari, dan pembangunan kembali Apartemen Yeouido Hanyang di Distrik Yeongdeungpo, Seoul, yang dimenangkan oleh Hyundai E&C setelah bersaing ketat dengan POSCO E&C pada bulan Maret. Keduanya merupakan proyek yang tender pemilihannya sudah berjalan sejak tahun lalu.
Sisa proyek perbaikan yang dimenangkan oleh 10 kontraktor teratas pada paruh pertama tahun ini seluruhnya dilakukan melalui kontrak negosiasi (tanpa tender). Dari 22 lokasi proyek perbaikan yang memilih 10 kontraktor teratas sebagai pelaksana pada paruh pertama, 20 di antaranya (91%) tidak berhasil menciptakan persaingan dan akhirnya melakukan kontrak negosiasi dengan kontraktor tunggal yang mengajukan diri. Sesuai dengan Undang-Undang tentang Penataan Perkotaan dan Lingkungan Hunian, pelaksana proyek seperti asosiasi wajib memilih kontraktor melalui tender kompetitif, namun jika tender gagal dua kali atau lebih, kontrak dapat dilakukan secara negosiasi.
Lokasi proyek perbaikan yang berhasil memicu persaingan kontraktor besar di paruh kedua tahun ini dinilai memiliki prospek bisnis yang sangat baik. Dalam kasus Zona 2 Namyeong di mana Samsung C&T dan HDC Hyundai Development Company bersaing, biaya konstruksi per 3,3㎡ mendekati 10 juta won. Meskipun jumlah anggota asosiasi hanya 112 orang, mereka mendapatkan rasio lantai hingga 860%. Sementara itu, proyek Dogok Gaepo Hanshin yang diikuti oleh DL E&C dan Doosan E&C memiliki keunggulan lokasi yang sangat dekat dengan stasiun di Gangnam dan merupakan kompleks yang melewati batas biaya konstruksi per 3,3㎡ senilai 9 juta won yang dianggap sebagai batas minimal oleh industri konstruksi di kawasan Gangnam.
Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Research Institute for Construction Policy, mengatakan, “Karena rasio biaya proyek perumahan meningkat dan kerugian puluhan miliar won terjadi di lokasi proyek tunggal yang sudah dikontrak sebelumnya, wajar jika pihak konstruksi harus mempertimbangkan profitabilitas dengan sangat teliti. Sangat wajar jika perusahaan konstruksi berbondong-bondong menuju kompleks yang mencerminkan biaya konstruksi secara memadai,” ujarnya.