[비즈한국] Pihak yang ingin mengadakan kontrak (termasuk reservasi) untuk pemindahan atau penetapan hak milik atau hak guna bangunan atas tanah yang berada di dalam zona izin transaksi tanah, atau pihak yang ingin mengubah hal-hal yang telah diizinkan, harus mendapatkan izin secara bersama-sama dari wali kota, bupati, atau kepala distrik.
Otoritas yang berwenang menetapkan zona izin transaksi tanah adalah Menteri Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, atau kepala pemerintah daerah tingkat provinsi. Untuk Seoul, Menteri Pertanahan atau Wali Kota Seoul dapat menetapkannya. Jangka waktu izin ditetapkan paling lama 5 tahun. Luas tanah yang menjadi objek izin transaksi adalah sebagai berikut.
Permohonan izin transaksi tanah pada dasarnya diajukan bersama oleh pihak yang bertransaksi (penjual dan pembeli), namun juga dimungkinkan bagi agen yang memegang surat kuasa. Prosedur dan periode kewajiban izin transaksi tanah adalah sebagai berikut.
Terdapat kondisi di mana izin transaksi tanah tidak diperlukan. Di antaranya adalah pewarisan atau hibah tanpa kompensasi, tanah dengan luas di bawah batas yang ditentukan, perolehan/pengambilalihan/penggunaan melalui kesepakatan berdasarkan 'Undang-Undang tentang Perolehan dan Kompensasi Tanah untuk Proyek Kepentingan Publik', perolehan melalui lelang, pelepasan aset negara melalui lelang terbuka umum, pelepasan aset bersama melalui lelang terbuka umum, penjualan cadangan tanah dalam kasus penjualan unit (apartemen), atau penjualan bangunan.
Jika kontrak dilakukan tanpa mendapatkan izin transaksi tanah atau izin perubahan, atau jika izin diperoleh melalui cara yang tidak sah, maka pelaku dapat dikenakan hukuman penjara hingga 2 tahun atau denda tidak melebihi 30 persen dari harga tanah pada saat kontrak dilakukan (berdasarkan nilai jual tanah individu). Selain itu, akan diberikan masa pemenuhan selama 3 bulan, dan denda paksaan akan dikenakan hingga 10 persen dari harga perolehan (harga transaksi sebenarnya yang dilaporkan) setiap tahun hingga masa wajib penggunaan berakhir.
Status wilayah zona izin transaksi tanah di Kota Seoul saat ini adalah sebagai berikut.
Zona izin transaksi tanah mulai banyak dibicarakan media pada Juni 2020 ketika Distrik Bisnis Internasional dan sekitarnya, yakni Samseong-dong, Daechi-dong, Cheongdam-dong di Gangnam-gu, serta Jamsil-dong di Songpa-gu ditetapkan. Karena Daechi-dong dan Jamsil-dong adalah area padat apartemen, hampir semua apartemen di sana menjadi objek izin transaksi tanah. Setelah penetapan zona ini, pemilik dengan satu atau lebih rumah tidak lagi dapat membeli properti tambahan.
Hasilnya, transaksi turun drastis. Namun, harga pasar tidak turun. Transaksi terus berlanjut meski tipis, dan rekor harga tertinggi terus diperbarui. Di kompleks Jamsil Jugong 5, Songpa-gu, tipe 35 pyeong mencatat rekor harga tertinggi sebesar 2,681 miliar won pada Februari 2021. Pada Maret 2021, tipe 33 pyeong di Els terjual dengan rekor harga tertinggi 2,45 miliar won.
Wali Kota Oh Se-hoon terpilih dalam pemilihan umum sela Wali Kota Seoul pada 7 April. Apartemen rekonstruksi di tepi Sungai Han yang sempat gencar didorong 10 tahun lalu mulai mendapat perhatian, seperti Apgujeong Hyundai di Gangnam-gu, apartemen di Yeouido, Yeongdeungpo-gu, dan Jamsil Jugong 5 di Songpa-gu. Jumlah properti yang dijual benar-benar berkurang, dan sisa properti yang ada pun habis terjual.
Menanggapi hal ini, Wali Kota Seoul Oh Se-hoon menyatakan kekhawatirannya atas kenaikan harga di kompleks rekonstruksi utama di Seoul dan memerintahkan peninjauan segera terkait penetapan zona izin transaksi tanah tambahan. Ia menjelaskan bahwa tujuannya adalah stabilitas harga, meski kecepatan rekonstruksi melambat. Oleh karena itu, ia memerintahkan untuk segera meninjau penetapan zona izin transaksi tanah dan membuat langkah-langkah untuk mencegah gangguan pasar properti, serta mempertimbangkan perpanjangan masa berlaku zona izin transaksi tanah yang ada di Samseong-dong, Daechi-dong, Cheongdam-dong, dan Jamsil-dong yang akan berakhir pada 22 Juni mendatang. Keputusan ini didasari pandangan bahwa target pasokan cepat yang didorong Pemkot Seoul adalah stabilitas penurunan harga, dan tidak benar jika justru memicu kontradiksi yang menaikkan harga.
Melihat pengumuman dari Pemkot Seoul, saya hanya bisa menghela napas. Jika akhirnya melakukan ini, mengapa kebijakan properti pemerintahan Moon Jae-in selama 4 tahun terakhir dikritik habis-habisan? Jika kebijakannya sama, hasilnya pun akan sama. Memperlambat kecepatan pasokan karena kenaikan jangka pendek sama saja dengan kebijakan sebelumnya. Karena stabilitas pasar properti tidak bisa dicapai dengan kebijakan jangka pendek, melainkan harus dengan kebijakan jangka menengah hingga panjang.
Apakah Jamsil Jugong 5 dan Els terus mencatat rekor harga tertinggi karena bukan zona izin transaksi tanah? Alasan keberadaan zona izin transaksi tanah secara harfiah adalah untuk menekan masuknya spekulan jangka pendek. Saat ini, mereka yang membeli dengan membayar harga tertinggi adalah pembeli riil. Mereka membeli meski tahu harganya mahal karena merasa cemas. Bukankah saat ini yang dibutuhkan bukanlah penetapan zona izin transaksi tanah, melainkan memikirkan bagaimana cara mempercepat pasokan?
Saya berharap pemerintah, baik pusat maupun Pemkot Seoul, mendorong kebijakan untuk stabilitas pasar properti jangka menengah hingga panjang yang berbeda dari kebijakan jangka pendek pemerintahan sebelumnya.
Kim Hak-ryeol, kepala Smart Tube Property Research Institute yang dikenal dengan nama pena Pasion, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi survei properti di Korea Gallup. Ia mengelola blog Naver dan saluran YouTube ‘Pasion’s World Exploration’. Penulis buku ‘Peta Masa Depan Properti Korea’ (2021), ‘Mulai Sekarang Hanya yang Naik yang Akan Naik’ (2020), ‘Panduan Penggunaan Properti Korea’ (2020), ‘Eksplorasi Properti Unggulan Wilayah Metropolitan’ (2019), ‘Meski Bukan Seoul, Tempat yang Layak Tetap Akan Naik’ (2018), ‘Masih Ada Apartemen yang Layak Dibeli’ (2018), ‘Investasi Properti Korea’ (2017), ‘Masa Depan Properti Seoul’ (2017), dan lainnya.