[비즈한국] Pasar apartemen studio atau officetel di wilayah metropolitan sedang memanas. Transaksi jual beli pada kuartal pertama tahun ini meningkat 40% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, dan harga terus mengalami kenaikan sejak kuartal ketiga tahun lalu. Meskipun manfaat pajak untuk officetel hunian pada dasarnya telah hilang akibat kebijakan properti 10 Juli tahun lalu, pasar ini dinilai masih lebih bebas dari regulasi seperti pendaftaran langganan perumahan (cheongyak) dan pinjaman dibandingkan pasar perumahan di wilayah metropolitan.
Harga jual dan volume transaksi officetel di wilayah metropolitan meningkat pada kuartal pertama 2021
Harga officetel di wilayah metropolitan telah naik selama tiga kuartal berturut-turut. Menurut survei tren harga officetel yang dirilis oleh Korea Real Estate Board pada tanggal 1, harga jual officetel di wilayah metropolitan termasuk Seoul, Incheon, dan Gyeonggi naik 0,31% pada kuartal pertama 2021 dibandingkan kuartal sebelumnya. Berdasarkan wilayah, Incheon menunjukkan tren stagnan di angka 0%, namun Seoul dan Gyeonggi memimpin kenaikan harga masing-masing sebesar 0,22% dan 0,53%. Tingkat perubahan harga jual di wilayah metropolitan terus menunjukkan tren kenaikan, yakni -0,7% pada kuartal pertama tahun lalu, -0,26% pada kuartal kedua, 0,02% pada kuartal ketiga, 0,1% pada kuartal keempat, dan 0,31% pada kuartal pertama tahun ini.
Volume transaksi officetel di wilayah metropolitan meningkat 40% dibandingkan tahun lalu. Menurut sistem pengungkapan harga transaksi riil Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, transaksi jual beli officetel di wilayah metropolitan pada kuartal pertama 2021 mencapai 9.965 unit, meningkat 2.852 unit (40,1%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Volume transaksi per wilayah tercatat di Gyeonggi sebanyak 4.219 unit (naik 1.594 unit, 60,8%), Seoul 4.310 unit (naik 908 unit, 26,7%), dan Incheon 1.436 unit (naik 348 unit, 32%). Karena transaksi jual beli perumahan harus dilaporkan dalam waktu 30 hari setelah kontrak, statistik volume transaksi untuk kuartal pertama (Maret) masih bisa bertambah hingga akhir April.
Pihak Korea Real Estate Board menjelaskan, “Di wilayah Seoul, harga officetel ikut naik karena permintaan mengalir ke officetel ukuran menengah-besar yang menjadi barang substitusi akibat kenaikan harga rumah secara keseluruhan. Sementara di wilayah Gyeonggi, harga terus naik terutama di kawasan Gwangmyeong, Goyang, dan Bucheon yang memiliki harga lebih murah dibandingkan Seoul serta memiliki keunggulan akses transportasi seiring dengan terus naiknya harga apartemen.”
Officetel untuk hunian kini terkena pajak akuisisi progresif, namun keuntungan langganan dan pinjaman tetap ada
Akibat kebijakan properti 10 Juli tahun lalu, pasar officetel di wilayah metropolitan diprediksi akan menyusut. Saat itu, pemerintah memutuskan untuk memasukkan officetel hunian ke dalam perhitungan jumlah kepemilikan rumah saat mengenakan pajak akuisisi progresif bagi pemilik multi-rumah. Awalnya, officetel hunian hanya dimasukkan sebagai rumah saat menghitung pajak keuntungan modal (transfer income tax) dan pajak properti komprehensif.
Sejak 12 Agustus tahun lalu, saat revisi Undang-Undang Pajak Daerah diberlakukan, pemilik yang membeli officetel dengan nilai pajak di atas 100 juta won untuk digunakan sebagai hunian akan dikenakan pajak akuisisi progresif jika mereka membeli rumah tambahan. Saat ini, tarif pajak akuisisi untuk pembelian satu rumah adalah sekitar 1-3% tergantung pada nilai rumah, namun untuk kepemilikan dua rumah dikenakan pajak 8%, dan tiga rumah atau lebih dikenakan pajak 12%.
Namun, pasar officetel masih tergolong lebih bebas dari regulasi dibandingkan rumah hunian di wilayah metropolitan. Saat membeli apartemen di zona spekulasi seperti Seoul, seseorang hanya bisa mendapatkan pinjaman hipotek hingga 40% dari harga rumah, tetapi untuk officetel bisa mencapai maksimal 70%. Saat melakukan langganan perumahan (cheongyak), officetel hunian tidak dianggap sebagai rumah, sehingga status sebagai orang yang belum memiliki rumah (non-homeowner) tetap terjaga. Hak 분양권 (hak kepemilikan unit yang akan dibangun) officetel juga belum dimasukkan ke dalam perhitungan jumlah rumah saat dikenakan pajak akuisisi dan pajak keuntungan modal.
Jang Jae-hyun, Kepala Riset Real Today, menganalisis, “Seiring melonjaknya harga jual serta harga sewa apartemen di wilayah metropolitan, permintaan tampaknya berpindah ke officetel hunian yang relatif lebih murah. Meskipun regulasinya relatif lebih sedikit dibanding apartemen, fasilitas komunitas dan area huniannya juga kurang memadai, sehingga kemungkinan besar banyak yang membelinya untuk tujuan investasi daripada untuk ditempati sendiri.”
Jo Hyun-taek, peneliti di Sangga News Research, menambahkan, “Sementara harga officetel di daerah mengalami penurunan, pasar officetel di wilayah metropolitan masih mempertahankan suasana yang baik. Karena regulasinya relatif lebih ringan dibanding apartemen, permintaan dari kalangan non-homeowner yang ingin menempati sendiri atau yang ingin mengumpulkan modal awal (seed money) sebelum membeli apartemen juga meningkat. Jika regulasi perumahan tidak dilonggarkan, suasana ini tampaknya akan bertahan untuk sementara waktu.”
Bisa menghemat pajak, tetapi officetel hunian tanpa laporan pindah domisili bisa terkena pajak susulan
Secara hukum, officetel bukanlah rumah. Ini adalah fasilitas bisnis (quasi-housing) yang dapat digunakan sebagai fasilitas tempat tinggal. Saat diperoleh, karena belum diputuskan apakah akan digunakan sebagai hunian atau komersial, pajak dikenakan berdasarkan fungsi fasilitas bisnis yang tercantum dalam sertifikat bangunan. Namun, jika penggunaan sebagai hunian terkonfirmasi melalui laporan pindah domisili (jeonip-singo), maka pajak properti hunian akan dikenakan dan nilai tersebut akan digabungkan ke dalam jumlah kepemilikan rumah. Tarif pajak akuisisi fasilitas bisnis adalah 4% (4,6% termasuk pajak khusus pembangunan pedesaan dan pajak pendidikan daerah).
Teknik penghematan pajak dengan memanfaatkan karakteristik officetel juga semakin berkembang. Sebelum memperoleh atau menjual rumah baru, mengubah officetel hunian menjadi fungsi bisnis dapat menghindari pajak progresif bagi pemilik multi-rumah. Caranya adalah dengan memindahkan pemilik atau penyewa yang tinggal di officetel, lalu mencari penyewa yang menggunakan tempat tersebut sebagai kantor atau tempat usaha. Jika berencana membeli apartemen dan officetel hunian masing-masing satu unit, membeli apartemen terlebih dahulu dapat menghindari pajak akuisisi progresif. Ada juga yang tidak melaporkan pindah domisili di officetel hunian demi menghindari pajak, namun ini adalah tindakan penghindaran pajak yang dapat dikenakan sanksi susulan, sehingga perlu diwaspadai.
Won Jong-hoon, konsultan pajak dan kepala Divisi Penasihat Investasi WM KB Kookmin Bank, menunjukkan, “Akibat kebijakan 10 Juli tahun lalu, manfaat pajak untuk officetel hunian pada dasarnya hampir hilang. Namun, ada kasus di mana pemilik officetel hunian tidak melakukan laporan pindah domisili atau mencegah penyewa untuk melapor agar tidak terhitung dalam jumlah kepemilikan rumah. Otoritas pajak bisa dengan mudah memverifikasi penggunaan bangunan jika mereka mau, jadi perlu berhati-hati. Bisa saja terjadi seseorang yang seharusnya mendapat manfaat pengecualian pajak keuntungan modal untuk satu rumah, tiba-tiba malah dikejar pajak progresif susulan.”