[비즈한국] Dengan dilantiknya Oh Se-hoon sebagai Walikota Seoul, proyek ‘Hangang Renaissance’ kembali menjadi sorotan. Hal ini dikarenakan beberapa janji utama Oh di sektor properti berawal dari Hangang Renaissance. Pasar properti kini tengah riuh dengan ekspektasi bahwa ‘Raemian Caelitus’ kedua bisa segera lahir.
Meninjau Kembali Proyek ‘Hangang Renaissance’ Walikota Oh Se-hoon
Walikota Oh Se-hoon menunjukkan tekad yang kuat untuk melonggarkan peraturan dengan menyatakan selama masa kampanye bahwa “Saya akan mencabut regulasi rekonstruksi dalam waktu 1 minggu setelah menjabat.” Ia percaya diri bahwa kebijakan pelonggaran regulasi seperti penghapusan batasan 35 lantai dan pelonggaran rasio luas lantai (floor area ratio) akan mampu menstabilkan harga rumah di Seoul. Kebijakan pelonggaran regulasi yang diusung Walikota Oh merupakan bagian dari proyek ‘Hangang Renaissance’ yang menjadi fokus utamanya saat menjabat di masa lalu. Proyek yang sempat dibatalkan setelah mantan Walikota Park Won-soon menjabat pada tahun 2011 kini bangkit kembali setelah 10 tahun.
Proyek Hangang Renaissance didorong sebagai kebijakan utama oleh Walikota Oh selama masa jabatannya dari tahun 2006 hingga 2011. Berbagai proyek dijalankan dengan niat untuk menjadikan Sungai Han sebagai batu loncatan dalam menciptakan nilai ekonomi. Walikota Oh, yang pernah menjabat sebagai anggota komite riset masalah lingkungan di Asosiasi Pengacara Korea, auditor Komite Warga Seoul Hijau, dan anggota eksekutif pusat Federasi Gerakan Lingkungan, dikenal sebagai ‘pakar lingkungan’ saat terpilih pada tahun 2006. Proyek Hangang Renaissance pun dimulai dengan karakteristik tersebut.
Tahap pertama Hangang Renaissance yang diumumkan pada 26 September 2006 memuat kebijakan untuk membuat Sungai Han lebih ramah lingkungan. Proyek ini disusun untuk memudahkan akses warga ke Sungai Han yang dibagi ke dalam 5 bidang: △pemulihan ekologi, △peningkatan aksesibilitas, △penciptaan basis budaya dan pariwisata, △perbaikan lanskap tepi air, dan △pengaktifan pemanfaatan perairan.
Memasuki tahun 2009, pemulihan ruang publik Sungai Han mulai digalakkan secara serius. Poin utamanya adalah mengubah tepi Sungai Han menjadi ruang publik bagi warga dan mengubah cakrawala (skyline) di tepi sungai. Pelonggaran batasan jumlah lantai apartemen juga merupakan kebijakan yang muncul pada saat itu. Walikota Oh saat itu menyatakan, “Saya akan mengubah area tepi Sungai Han yang selama ini diprivatisasi menjadi ruang untuk warga, dan mengubah cakrawala tepi Sungai Han secara drastis.” Niatnya adalah mengembalikan pemandangan Sungai Han kepada warga dengan mengizinkan kompleks apartemen super tinggi yang ramping, alih-alih membiarkan area tersebut dipenuhi apartemen berlantai rendah yang hanya bisa dinikmati oleh penghuninya saja.
Pemerintah Kota Seoul membagi tepi Sungai Han menjadi 3 zona: ‘Zona Perbaikan Strategis’, ‘Zona Perbaikan Terpandu’, dan ‘Zona Manajemen Umum’. Zona Perbaikan Strategis seperti Seongsu, Hapjeong, Ichon, Apgujeong, dan Yeouido secara aktif melaksanakan perubahan penggunaan lahan, sementara Zona Perbaikan Terpandu seperti Mangwon, Dangsan, Banpo, Jamsil, dan Jayang merencanakan pembangunan skala menengah dan kecil untuk jangka menengah hingga panjang. Wilayah lainnya ditetapkan sebagai Zona Manajemen Umum yang tetap dibiarkan tanpa perubahan besar.
Ketinggian bangunan juga dibagi menjadi ‘Zona Pelonggaran Ketinggian’, ‘Zona Panduan Ketinggian’, dan ‘Zona Manajemen Ketinggian’. Zona Pelonggaran Ketinggian (Yeouido, Apgujeong, Jamsil, dll.) tidak memiliki batasan lantai tertinggi, dengan batas lantai tertinggi hunian diizinkan sekitar 50 lantai dan rata-rata 40 lantai. Di Zona Panduan Ketinggian (Seongsu, Ichon, Banpo, Gui-Jayang, Dangsan, dll.) yang tidak memiliki target pemandangan di belakangnya, batasan lantai tertinggi dilonggarkan menjadi 50 lantai dan rata-rata 30 lantai.
Untuk Melahirkan ‘Raemian Caelitus’ Kedua, Koordinasi dengan Pemerintah dan Dewan Kota Seoul Sangat Mendesak
Raemian Caelitus yang berlokasi di Ichon-dong, Distrik Yongsan, Seoul, adalah satu-satunya kompleks apartemen yang menerima manfaat dari proyek Hangang Renaissance. Raemian Caelitus, dengan ketinggian tertinggi di tepi Sungai Han mencapai 56 lantai, dibangun pada tahun 2015 melalui rekonstruksi apartemen Rex Mansion setinggi 15 lantai.
Apartemen Rex awalnya direncanakan untuk direkonstruksi menjadi 496 unit dengan ketinggian maksimal 36 lantai, namun direkonstruksi menjadi 56 lantai sesuai kebijakan pemulihan ruang publik Sungai Han dari Walikota Oh. Saat itu, Pemerintah Kota Seoul memutuskan bahwa jika pengembang membangun apartemen di tepi Sungai Han dan menyumbangkan lebih dari 25% lahan, maka pengurangan luas bangunan akan dikompensasi dengan peningkatan rasio luas lantai.
Persatuan rekonstruksi apartemen Rex menyerahkan 7.726㎡ (sekitar 2.341 pyeong) lahan, yang merupakan 25% dari total lahan 30.903㎡ (sekitar 9.364 pyeong) secara gratis kepada Pemerintah Kota Seoul sebagai ganti izin pembangunan gedung super tinggi. Rasio luas lantai ditingkatkan drastis dari 190% menjadi 330%.
Melihat kasus apartemen Rex, ekspektasi dari kompleks rekonstruksi lainnya meningkat, namun proyek Hangang Renaissance dibatalkan sepenuhnya setelah Walikota Oh Se-hoon mengundurkan diri pada tahun 2011. Kekecewaan warga yang mengharapkan apartemen super tinggi pun sangat besar. Secara khusus, apartemen Wanggung yang berjarak 10 meter dari apartemen Rex sempat mendorong rekonstruksi menjadi 47 lantai selama masa jabatan Walikota Oh, namun dibatasi hingga 15 lantai, yang memicu protes keras dari penghuni.
Saat ini, apartemen di tepi Sungai Han tunduk pada batasan ketinggian 35 lantai. Jika Walikota Oh Se-hoon menghidupkan kembali proyek Hangang Renaissance dan melonggarkannya hingga 50 lantai, kemungkinan besar Raemian Caelitus kedua dan ketiga akan muncul. Namun, banyak rintangan yang harus dilalui. Proyek Hangang Renaissance dulu sempat tersendat karena kesulitan keuangan Kota Seoul dan menimbulkan konflik karena kurangnya penyerapan aspirasi warga.
Saat ini, koordinasi dengan pemerintah adalah yang paling mendesak. Pasalnya, tidak banyak regulasi rekonstruksi yang bisa dicabut hanya dengan kewenangan Walikota Seoul. Lee Eun-hyung, peneliti senior di Institut Kebijakan Konstruksi Korea, menyarankan, “Mengingat pelonggaran regulasi 35 lantai dan peningkatan rasio luas lantai diperkirakan akan dibahas dengan pemerintah sampai batas tertentu, ada ruang untuk penyesuaian. Namun, perlu dihindari untuk mengizinkan gedung tinggi secara membabi buta hanya karena aturan 35 lantai dihapus. Batas izin harus disesuaikan setelah meninjau berbagai kondisi secara rinci tanpa merusak lanskap kota.”
Seo Jin-hyung, Ketua Asosiasi Real Estat Korea (Profesor di Universitas Wanita Kyung-in), juga berpendapat, “Meskipun properti yang ada di Seoul diperkirakan akan stabil karena sinyal pasokan, namun dalam hal rekonstruksi dan pembangunan kembali, saya melihat tren kenaikan akan terus berlanjut karena ekspektasi pelonggaran regulasi.” Ia menambahkan, “Untuk melonggarkan berbagai regulasi, persetujuan dan keputusan Dewan Kota Seoul sangat penting. Kerja sama dengan dewan untuk mendorong pelonggaran regulasi sangat diperlukan.”