[비즈한국] Di tengah melambatnya tren kenaikan harga apartemen di Seoul akibat dampak kebijakan properti 4 Februari, perhatian tertuju pada kebijakan perumahan yang akan dijalankan oleh Wali Kota Seoul yang baru, Oh Se-hoon. Wali Kota Oh menjanjikan revitalisasi proyek rekonstruksi dan pembangunan kembali sebagai janji kampanye pemilihannya, namun para ahli memprediksi dua hal yang berlawanan: stabilitas harga rumah karena peningkatan jumlah pasokan rumah di masa depan, dan kenaikan harga rumah jangka pendek akibat sentimen positif pengembangan wilayah.
Sebelumnya, pemerintah telah mengumumkan kebijakan properti pada 4 Februari yang mencakup rencana penyediaan 836.000 unit rumah baru di seluruh negeri. Hingga tahun 2025, pemerintah berencana menyediakan 323.000 unit di Seoul, 293.000 unit di Incheon dan Gyeonggi, serta 220.000 unit di lima kota metropolitan besar melalui proyek baru di pusat kota (573.000 unit) dan penetapan lahan publik baru (263.000 unit). Pada tanggal 24 bulan yang sama, lokasi lahan publik baru pertama dari kebijakan 4 Februari diumumkan, yaitu Gwangmyeong Siheung (70.000 unit), Busan Daejeo (18.000 unit), dan Gwangju Sanjeong (13.000 unit).
Tren Kenaikan Harga Apartemen Seoul Melambat dalam Dua Bulan, Volume Transaksi Turun Setengah
Setelah pengumuman kebijakan properti 4 Februari, tren kenaikan harga apartemen di Seoul melambat selama dua bulan. Menurut tren harga apartemen mingguan yang diumumkan oleh Korea Real Estate Board pada tanggal 8, indeks harga jual apartemen di Seoul pada minggu pertama bulan April (per tanggal 5) naik 0,05% dibandingkan minggu sebelumnya. Tingkat kenaikan harga apartemen di Seoul terus melambat sejak minggu pertama bulan Februari, yaitu 0,1%→0,09%→0,08%→0,08%→0,07%→0,07%→0,06%→0,06%→0,05%→0,05%.
Volume penjualan apartemen pun berkurang hingga setengahnya. Berdasarkan Seoul Real Estate Information Plaza, transaksi jual beli apartemen di Seoul pada bulan Februari tercatat sebanyak 3.857 unit, turun 53,5% (4.444 unit) dibandingkan bulan yang sama tahun sebelumnya. Transaksi jual beli apartemen untuk bulan Maret yang tercatat hingga saat ini adalah 2.470 unit, turun 44,1% (1.949 unit) dibandingkan Maret tahun lalu. Karena transaksi jual beli rumah harus dilaporkan dalam waktu 30 hari setelah kontrak, statistik volume transaksi bulan Maret masih bisa bertambah hingga akhir April.
Pihak Korea Real Estate Board menjelaskan, "Sentimen pembeli melemah dan sikap menunggu terus berlanjut karena kenaikan suku bunga pasar, beban pajak yang lebih berat, dan rincian kebijakan pasokan 4 Februari, sehingga kenaikan (harga apartemen di Seoul) minggu lalu tetap tertahan."
Wali Kota Seoul Baru, Oh Se-hoon, Tambah Pasokan Rumah dengan Revitalisasi Rekonstruksi dan Pembangunan Kembali
Di tengah situasi ini, langkah kebijakan Wali Kota Seoul yang baru, Oh Se-hoon, diprediksi akan menjadi variabel penentu harga rumah di Seoul di masa depan. Wali Kota Oh mengusung 'Pasokan Perumahan Cepat' sebagai janji kampanye pertamanya dalam pemilihan sela Wali Kota Seoul. Kebijakan ini berisi rencana penyediaan 285.000 unit rumah baru di Seoul dalam kurun waktu 5 tahun. Inti dari rencana pasokan ini adalah melonggarkan peraturan mengenai jumlah lantai apartemen dan rasio luas lantai, serta merevitalisasi proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi.
Rencana pasokan perumahan yang diusung Wali Kota Oh Se-hoon meliputi: △penetapan ulang zona perbaikan melalui pelonggaran kriteria penetapan zona (100.000 unit), △penetapan zona perbaikan baru melalui penghapusan 'sistem indeks perbaikan' (35.000 unit), △penjaminan kuota penjualan umum melalui pelonggaran regulasi rasio luas lantai dan jumlah lantai (50.000 unit), △pengenalan town house tipe pusat kota melalui proyek rekonstruksi skala kecil (30.000 unit), dan △pengenalan rumah publik tipe sewa lahan swasta (70.000 unit).
Saat mengumumkan janji kampanyenya, Wali Kota Oh menyatakan, "Sikap keras kepala yang hanya berpegang pada kebijakan pasokan yang dipimpin pemerintah justru akan menyulitkan pasokan rumah yang cepat," dan menambahkan, "Saya akan memanfaatkan vitalitas pasar swasta untuk menyediakan perumahan dalam bentuk yang diinginkan warga di lokasi yang mereka inginkan."
Para Ahli: "Berharap Stabilitas Harga Jangka Panjang" vs "Khawatir Kenaikan Harga Jangka Pendek"
Para ahli mengungkapkan harapan sekaligus kekhawatiran terkait janji revitalisasi proyek perbaikan lingkungan ini. Meskipun peningkatan pasokan rumah (penjualan umum) melalui proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi dapat diharapkan menurunkan harga rumah dalam jangka panjang, namun penetapan zona perbaikan atau pelonggaran regulasi dapat dianggap sebagai sentimen positif pembangunan, yang justru bisa memicu lonjakan harga rumah sebelum pasokan benar-benar tersedia.
Yoon Ji-hae, peneliti senior di Real Estate 114, mengatakan, "Dalam jangka panjang, memperluas pasokan melalui pembangunan kembali dan rekonstruksi memang diperlukan, tetapi ada kemungkinan pasar menerima pelonggaran regulasi sebagai sentimen positif jangka pendek sehingga harga rumah naik. Analisis menunjukkan bahwa Seoul membutuhkan lebih dari 50.000 unit pasokan setiap tahunnya. Jika pasokan massal yang melampaui tingkat tersebut tidak terealisasi, fluktuasi harga hanya akan semakin besar dan kekurangan pasokan mungkin tidak akan teratasi."
Seo Jin-hyung, Ketua Asosiasi Real Estat Korea (Profesor Administrasi Bisnis di Kyung-in Women's University), juga mengatakan, "Tampaknya Seoul akan fokus pada pasokan perumahan melalui rekonstruksi di masa depan. Dalam jangka pendek, harga apartemen yang mendapatkan keuntungan dari pelonggaran regulasi akan naik, namun ketika pasokan nyata terealisasi, efek stabilitas harga kemungkinan akan muncul. Karena pasokan tidak akan terjadi dalam waktu dekat, harga rumah di Seoul akan cenderung naik ke atas untuk sementara waktu."
Song Ki-gyun, kepala 'Citizens' Action for Normalization of Housing Prices' dan direktur Song Ki-gyun Economic Research Institute, mengkritik, "Harga apartemen rekonstruksi dianggap sebagai indikator utama dari keseluruhan harga apartemen. Jika Pemerintah Kota Seoul melonggarkan regulasi proyek perbaikan, aset apartemen yang menjadi target rekonstruksi akan meningkat nilainya, sehingga harga akan naik sebelum pasokan benar-benar ada. Masih dipertanyakan apakah efek pasokan rumah melalui rekonstruksi akan lebih tinggi daripada kenaikan harga rumah yang dipicu oleh ekspektasi pasar. Pemerintah seharusnya menggunakan lahan yang dimiliki seperti lahan di Seoul Medical Center sebagai lahan perumahan agar dapat meningkatkan pasokan tanpa memicu kenaikan harga secara langsung."