[비즈한국] Dengan melonjaknya harga rumah di Seoul, kini saatnya mengubah standar dalam memandang pasar perumahan di wilayah ibu kota (Seoul dan sekitarnya). Jika dulu kriteria utama dalam memilih rumah adalah "Seoul atau Gyeonggi", maka ke depannya, penilaian harus lebih difokuskan pada kawasan tempat tinggal (lifestyle zone) dan kualitas permintaan daripada sekadar pembagian administratif.
Kawasan hunian utama di Seoul masih memegang permintaan terkuat di Korea Selatan. Daya saing di area utama seperti Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, Seongdong, dan Mapo tidak akan mudah memudar. Masalahnya terletak pada harga. Apartemen di Seoul dengan lokasi strategis telah mencapai titik yang sulit dijangkau kecuali bagi keluarga dengan aset yang cukup besar.
Namun, menurunkan standar lokasi di dalam Seoul demi menyesuaikan anggaran bukanlah satu-satunya jawaban yang tepat. Sebaliknya, saat ini kita perlu membandingkan secara langsung antara area pinggiran Seoul dengan kawasan utama di Gyeonggi.
Selama ini, ada persepsi kuat di pasar perumahan bahwa "Seoul tetaplah yang terbaik". Namun, label administratif Seoul sendiri tidak menjamin nilai masa depan sebuah hunian. Bahkan di dalam Seoul sendiri, kesenjangan semakin melebar tergantung pada aksesibilitas tempat kerja, transportasi, lingkungan pendidikan, dan nilai komersial hunian tersebut.
Daripada membeli apartemen tua di pinggiran Seoul dengan harga tinggi hanya demi mengharapkan kenaikan harga karena alasan "berada di Seoul", memilih kawasan utama di Gyeonggi yang permintaannya telah teruji—seperti Pangyo, Bundang, Suji, Gwanggyo, Yeongtong, Dongtan, dan Gwangmyeong—menjadi pilihan yang semakin rasional.
Oleh karena itu, sekarang kita tidak lagi harus bertanya "pilih tinggal di Seoul atau Gyeonggi", melainkan "pilih mana antara lokasi biasa di Seoul atau lokasi unggulan di Gyeonggi".
Terutama dalam 3 tahun ke depan, penilaian semacam ini kemungkinan akan menjadi jauh lebih penting. Jika melihat pergerakan pasar perumahan Gyeonggi akhir-akhir ini, tidak semua wilayah naik secara bersamaan. Permintaan justru terkonsentrasi di beberapa wilayah yang memiliki akses ke lapangan kerja, transportasi, pendidikan, dan lingkungan hunian baru. Tren harga yang kuat di Yeongtong (Suwon), Suji (Yongin), Dongtan, dan Gwangmyeong membuktikan hal ini dengan jelas.
Fenomena ini menunjukkan bahwa Gyeonggi tidak boleh dilihat sebagai satu pasar tunggal. Perbedaan antarwilayah di Gyeonggi jauh lebih besar daripada di Seoul. Itulah sebabnya pasar perumahan di Bundang dan wilayah pinggiran ibu kota tidak bisa dinilai dengan standar yang sama.
Pasar wilayah ibu kota ke depannya kemungkinan besar bukan lagi merupakan persaingan antara Seoul dan Gyeonggi, melainkan "persaingan antara kawasan hunian inti (core) dan non-inti".
Faktor penentu harga rumah juga semakin jelas. Seberapa cepat akses menuju pusat bisnis utama seperti Gangnam atau Pangyo, apakah ada lapangan kerja berkualitas di sekitar, apakah tersedia lingkungan pendidikan dan infrastruktur kehidupan yang unggul, serta apakah ada potensi peningkatan nilai melalui apartemen baru atau proyek peremajaan kota menjadi faktor-faktor yang krusial.
Dengan standar ini, batas wilayah administratif menjadi kurang relevan dibandingkan masa lalu. Sebab, kehidupan sehari-hari masyarakat nyata-nyatanya sudah terbentuk melampaui batas antara Seoul dan Gyeonggi.
Perspektif terhadap kawasan yang terkena regulasi juga perlu diubah. Umumnya, investor properti menganggap daya tarik investasi menurun drastis jika suatu wilayah ditetapkan sebagai kawasan regulasi. Tentu saja, karena adanya batasan pada pinjaman, pajak, dan kondisi transaksi, volume transaksi dan kecepatan kenaikan harga mungkin melambat dalam jangka pendek.
Namun, kita tidak boleh menilai rendah daya saing suatu wilayah hanya karena statusnya yang terkena regulasi. Sebagian besar regulasi diterapkan setelah adanya lonjakan harga, peningkatan transaksi, dan pemusatan permintaan. Dengan kata lain, secara paradoks, kawasan regulasi justru kemungkinan besar adalah area yang permintaannya sudah teruji.
Yang terpenting bukan apakah wilayah tersebut teregulasi atau tidak, melainkan apakah permintaan riil tetap bertahan setelah regulasi diterapkan. Jika daya saing dasar wilayah tersebut—seperti transportasi, lapangan kerja, dan lingkungan pendidikan—tetap terjaga, regulasi kemungkinan besar hanya akan menggeser permintaan untuk sementara, bukannya menghilangkannya. Jika aturan pinjaman di suatu wilayah diperketat atau harga naik terlalu tinggi, permintaan akan bergeser ke kawasan hunian terdekat.
Dalam proses ini, peluang baru justru muncul di kawasan yang tidak terkena regulasi. Namun, kita tidak boleh memilih kawasan non-regulasi hanya karena alasan tersebut. Yang penting adalah apakah tempat itu mampu menyerap permintaan yang bergeser dari kawasan yang kuat.
Salah satu fenomena yang berulang di pasar properti adalah pergeseran permintaan. Jika harga di kawasan inti naik tinggi, permintaan bergeser ke area sekitarnya, dan ketika harga di area tersebut mulai naik, permintaan akan terus meluas ke kawasan hunian berikutnya.
Oleh karena itu, di kawasan non-regulasi, alih-alih mencari "daerah murah", kita harus mencari "daerah yang kemungkinan besar akan menjadi tujuan berikutnya bagi permintaan dari area yang kuat". Penting untuk memikirkan ke mana permintaan akan bergerak ketika Pangyo menjadi mahal, ke mana ketika beban harga di Bundang atau Suji meningkat, dan kawasan mana yang bisa menjadi alternatif setelah kenaikan harga di Yeongtong dan Dongtan.
Alasan lain untuk memandang pasar perumahan ibu kota secara positif dalam 3 tahun ke depan adalah pasokan. Pemerintah terus mengumumkan perluasan pasokan perumahan di wilayah ibu kota. Ini adalah kebijakan yang sangat diperlukan dalam jangka panjang. Namun, pasokan perumahan membutuhkan waktu yang cukup lama. Mulai dari pengadaan lahan, perizinan, kompensasi, hingga konstruksi untuk siap dihuni, semuanya membutuhkan waktu bertahun-tahun.
Terdapat jeda waktu yang signifikan antara volume pasokan yang diumumkan oleh pemerintah dan rumah yang benar-benar tersedia di pasar. Terutama, pasokan apartemen di wilayah yang banyak diminati sangat terbatas. Bahkan jika total pasokan di seluruh wilayah ibu kota cukup, jika pasokan di area dengan aksesibilitas baik ke Seoul atau area yang dapat menjangkau pusat bisnis utama seperti Pangyo dan Gangnam masih kurang, masalah penawaran dan permintaan di kawasan inti tidak akan terselesaikan.
Yang penting di pasar properti bukanlah total pasokan sederhana. Kita harus melihat apakah pasokan tersebut tersedia di tempat di mana permintaan memang ada. Menyediakan rumah untuk warga Seoul di pinggiran ibu kota tidak berarti kebutuhan hunian Seoul benar-benar terpenuhi. Begitu juga, kurangnya rumah di Suwon sulit digantikan oleh pasokan dari kota lain.
Yang diinginkan orang bukan sekadar apartemen baru. Mereka menginginkan tempat yang aksesnya mudah ke tempat kerja, bagus untuk pendidikan anak, memiliki infrastruktur kehidupan yang memadai, dan merupakan hunian yang nantinya masih diminati orang lain untuk dibeli. Oleh karena itu, bagi pasar ibu kota ke depannya, istilah "kekurangan hunian berkualitas di wilayah yang diminati" lebih tepat daripada sekadar "kekurangan pasokan perumahan".
Dalam pasar seperti ini, kita memerlukan standar yang jelas bahkan saat memilih lokasi di Gyeonggi.
Pertama adalah lapangan kerja. Wilayah yang terhubung dengan industri berpenghasilan tinggi—seperti Pangyo, pusat bisnis Gangnam, serta kompleks industri semikonduktor Samsung—membentuk permintaan perumahan yang kuat dalam jangka panjang.
Kedua adalah transportasi. Bukan sekadar nama jaringan transportasi massal seperti GTX, tetapi seberapa besar durasi perjalanan pergi-pulang (komuter) benar-benar terpangkas yang lebih penting.
Ketiga adalah pendidikan dan lingkungan hidup. Kelompok permintaan terkuat yang mendukung harga rumah dalam jangka panjang adalah keluarga dengan pendapatan stabil.
Keempat adalah nilai komersial hunian. Jika lokasinya sama, preferensi terhadap bangunan baru semakin kuat, dan jika bangunannya lama, penting untuk melihat apakah nilainya dapat ditingkatkan melalui renovasi, pembangunan kembali (reconstruction), atau proyek peremajaan lainnya.
Terakhir adalah harga. Betapapun bagusnya suatu wilayah, jika ekspektasi kenaikan harga sebagian besar sudah tercermin dalam harga saat ini, daya tarik investasinya pasti akan berkurang.
Pada akhirnya, memilih properti yang baik bukan sekadar membeli di lokasi yang bagus. Ini adalah proses memilih tempat yang akan semakin diminati banyak orang di masa depan, selagi harganya masih masuk akal.
Sudah saatnya melepaskan pola pikir yang hanya mengandalkan "premium Seoul" dalam memilih rumah. Tentu saja, jika dana mencukupi, kawasan inti Seoul tetap menjadi salah satu pilihan paling stabil. Namun, dalam situasi tidak mampu membeli di kawasan inti Seoul, tidak ada alasan mutlak untuk harus mencari jawaban hanya di dalam batas administratif Seoul.
Jika kawasan inti Gyeonggi memiliki lapangan kerja berpenghasilan tinggi, jaringan transportasi yang terus membaik, infrastruktur pendidikan dan kehidupan yang lengkap, serta arus masuk penduduk muda dan permintaan riil yang berkelanjutan, kawasan tersebut bisa memiliki daya saing yang lebih tinggi daripada beberapa wilayah di Seoul. Pergerakan yang terlihat baru-baru ini di Yeongtong, Suji, Dongtan, dan Gwangmyeong adalah sinyal yang menunjukkan perubahan tersebut.
Ke depannya, saat menganalisis pasar perumahan ibu kota, kita tidak boleh membandingkan hanya berdasarkan 25 distrik administratif di Seoul. Kita harus melihat Seoul dan Gyeonggi dalam satu peta kawasan hunian. Kita harus melihat dari mana orang mendapatkan pendapatan, ke mana mereka pergi bekerja, di wilayah mana mereka ingin membesarkan anak, dan ke arah mana industri serta jaringan transportasi akan berkembang.
Selama 3 tahun ke depan, permintaan perumahan di wilayah ibu kota akan sulit menurun, dan pasokan di wilayah yang diminati sulit untuk meningkat drastis dalam jangka pendek. Dalam lingkungan seperti ini, nilai kawasan inti Gyeonggi yang menjadi pusat konsentrasi permintaan kemungkinan besar akan dinilai ulang.
Pasar sedang bergeser dari era "membeli alamat Seoul" ke era "membeli kawasan hunian yang ingin dipilih oleh masyarakat". Dan saat ini, Gyeonggi berada di pusat perubahan tersebut.