[비즈한국] Dikonfirmasi bahwa pengembang, yang bertindak sebagai penjual, telah menetapkan hak tanggungan dengan nilai jaminan sebesar 7,2 miliar won pada apartemen super mewah di Hannam-dong, Seoul, yang dibeli oleh Presiden BGF Hong Jung-hyuk seharga 9,2 miliar won. Ini adalah kasus di mana penjual, bukan lembaga keuangan, menjadi pemegang hak tanggungan dalam transaksi jual beli rumah. Namun, rincian mengenai penangguhan pelunasan saldo dan sifat utang yang sebenarnya belum terverifikasi.
Menurut laporan Bizhankook, Presiden BGF Hong Jung-hyuk membeli apartemen Le Garden The Main Hannam di Yongsan-gu, Seoul, dengan luas area eksklusif 269㎡ seharga 9,2 miliar won pada bulan April lalu. Presiden Hong menyelesaikan proses balik nama sertifikat setelah sekitar 8 bulan sejak penandatanganan kontrak jual beli pada bulan Juli tahun lalu. Unit tersebut merupakan tipe terluas kedua dari total 16 unit apartemen yang memiliki ukuran berbeda-beda. Ini juga merupakan unit terakhir di kompleks tersebut yang sebelumnya masih atas nama pengembang.
Hal yang menarik perhatian adalah hak tanggungan yang ditetapkan bersamaan dengan proses balik nama. Pengembang yang menjual apartemen tersebut menetapkan hak tanggungan sebesar 7,2 miliar won pada hari pelunasan saldo bulan April lalu, dengan Presiden Hong sebagai debitur. Biasanya, perbankan menetapkan nilai jaminan sekitar 120% dari jumlah pinjaman. Jika praktik ini diterapkan secara sederhana, pokok utang yang dijaminkan diperkirakan sekitar 6 miliar won. Namun, skala dan sifat utang yang sebenarnya belum terverifikasi.
Le Garden The Main Hannam adalah apartemen super mewah yang dibangun di UN Village, Hannam-dong, Yongsan-gu, Seoul. Apartemen ini dibangun pada Juni 2019 di perbukitan tepi Sungai Han dengan skala 2 lantai basemen hingga 6 lantai di atas tanah, terdiri dari 1 blok (16 unit). Area ini merupakan kawasan elit terkemuka di Seoul yang dipadati apartemen super mewah seperti Hannam The Hill, Nine One Hannam, dan Parc Hannam. Pemandangan Sungai Han, privasi yang terjaga, dan eksklusivitas karena jumlah unit yang sedikit menjadi keunggulannya. Semua 16 unit merupakan hunian besar dengan luas area eksklusif 213~274㎡.
Pihak pengembang menyatakan tidak akan memberikan komentar lebih lanjut terkait pertanyaan Bizhankook mengenai latar belakang transaksi dan penetapan hak tanggungan ini.
Seiring dengan pengetatan peraturan pinjaman properti baru-baru ini, persyaratan pendanaan untuk rumah mewah menjadi jauh lebih rumit. Pemerintah telah membatasi pinjaman hipotek untuk tujuan pembelian rumah di wilayah ibu kota dan area yang diatur hingga maksimal 600 juta won pada Juni tahun lalu. Kemudian, mulai Oktober, pemerintah menurunkan batas pinjaman menjadi 400 juta won untuk rumah dengan harga pasar lebih dari 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah dengan harga di atas 2,5 miliar won. Pada September tahun yang sama, rasio LTV untuk non-pemilik rumah di distrik Gangnam 3 dan Yongsan-gu, yang merupakan area yang diatur, diturunkan dari 50% menjadi 40%.
Jalur pendanaan selain hipotek juga semakin sempit. Pada Juni tahun lalu, pinjaman *jeonse* dengan syarat balik nama di wilayah ibu kota dan area yang diatur dilarang, dan pinjaman kredit dibatasi maksimal sebesar pendapatan tahunan. Pada September, rasio LTV 0% diterapkan secara prinsip untuk pinjaman bagi pebisnis jual beli/sewa rumah dengan jaminan properti di wilayah yang sama. Di tengah peraturan ini, metode di mana penjual menangguhkan sebagian saldo dan menetapkan hak tanggungan muncul sebagai alternatif.
Salah satu contoh yang menonjol adalah penjualan apartemen di Bundang oleh pasangan Presiden Lee Jae-myung. Presiden Lee dan Ibu Kim Hye-kyung menjual apartemen seluas 164,25㎡ di Yangji Village, Sunae-dong, Seongnam, Provinsi Gyeonggi, seharga 2,9 miliar won pada tanggal 16. Pada hari yang sama, hak tanggungan dengan nilai jaminan sebesar 1,77 miliar won ditetapkan pada unit tersebut dengan pembeli sebagai debitur dan pasangan Presiden Lee sebagai pemegang hak tanggungan. Ini dikenal sebagai contoh "pendanaan dari penjual" di mana pembayaran sebagian harga jual ditangguhkan.
Eom Jung-sook, pengacara utama di Firma Hukum Beopdo, mengatakan, "Secara hukum, tidak ada masalah dalam mengubah utang sisa pembayaran menjadi utang pinjaman dan menetapkan hak tanggungan berdasarkan kesepakatan antar pihak. Metode di mana sisa pembayaran ditangguhkan dan hak tanggungan ditetapkan dalam proses jual beli rumah memang tidak umum, namun merupakan bentuk transaksi yang sudah ada sejak dulu. Namun, jika utang uang telah timbul, kondisi spesifik seperti suku bunga perlu ditetapkan dengan jelas," ujarnya.