[비즈한국] Dalam debat publik mengenai kebijakan real estat yang dipimpin oleh Presiden Lee Jae-myung, muncul usulan untuk memperketat pajak kepemilikan bagi rumah dengan nilai pasar melebihi 1 miliar won. Jika standar ini diterapkan begitu saja pada apartemen di Seoul, maka lebih dari 62% atau sekitar 910.000 unit rumah akan terdampak. Hal ini memperluas cakupan diskusi ke seluruh pasar apartemen di Seoul, bukan hanya terbatas pada rumah-rumah mewah dengan harga 3 miliar hingga 5 miliar won.
Berdasarkan analisis Biz Hankook yang bekerja sama dengan Real Estate R114 mengenai jumlah unit apartemen di Seoul berdasarkan rentang harga per 17 Juli, terdapat 914.982 unit apartemen yang nilai pasarnya melebihi 1 miliar won dari total 1.469.011 unit, yang mencakup 62% dari keseluruhan. Sementara itu, apartemen dengan harga di bawah 1 miliar won berjumlah 554.029 unit atau 38%. Jika standar rumah sangat tinggi ditetapkan di atas 1 miliar won, maka 6 dari 10 apartemen di Seoul akan terdampak.
Apartemen dengan harga di atas 1 miliar won tersebar di seluruh 25 distrik di Seoul. Distrik Gangnam memiliki jumlah terbanyak dengan 110.845 unit (96% dari apartemen di Gangnam), diikuti oleh Distrik Songpa dengan 110.026 unit (95%), Distrik Seocho dengan 72.971 unit (95%), Distrik Gangdong dengan 59.883 unit (83%), Distrik Yeongdeungpo dengan 54.351 unit (81%), Distrik Seongdong dengan 53.888 unit (97%), dan Distrik Mapo dengan 52.694 unit (91%). Di 16 dari 25 distrik, lebih dari separuh apartemen setempat bernilai di atas 1 miliar won.
Jumlah rumah yang terdampak sangat bervariasi tergantung pada standar rumah sangat tinggi yang ditetapkan. Apartemen di Seoul dengan harga di atas 3 miliar won berjumlah 166.403 unit atau 11% dari total, sementara yang di atas 5 miliar won berjumlah 29.969 unit atau 2%. Sebanyak 99,9% apartemen di atas 3 miliar won tersebar terutama di distrik yang disebut sebagai 'Sabuk Sungai Han', yaitu Gangnam, Seocho, Songpa, Yongsan, Gwangjin, Seongdong, Mapo, Dongjak, Yangcheon, Yeongdeungpo, dan Gangdong. Sebanyak 95% apartemen di atas 5 miliar won terkonsentrasi di tiga distrik Gangnam dan Distrik Yongsan.
Usulan untuk memperketat pajak kepemilikan berdasarkan nilai pasar 1 miliar won muncul dalam debat publik kebijakan real estat pada tanggal 23. Profesor ekonomi Universitas Nasional Chungnam, Jeong Se-eun, mengusulkan "sekitar dua kali lipat harga rata-rata nasional" kepada Presiden Lee Jae-myung saat ditanya mengenai standar rumah sangat tinggi. Tujuannya adalah melindungi rumah untuk kebutuhan tempat tinggal hingga nilai pasar 1 miliar won—dengan asumsi harga rata-rata apartemen nasional sekitar 500 juta won—dan mengenakan pajak kepemilikan secara progresif pada selisih nilai di atasnya. Ia menyebutkan tarif pajak efektif sebesar 1% untuk rentang harga atas.
Profesor Jeong menekankan, "Pencari rumah yang perlu dilindungi oleh kebijakan ini adalah mereka yang tidak memiliki rumah di kelompok 50% terbawah dan mereka yang ingin mendapatkan rumah dengan harga rata-rata nasional." Ia menambahkan, "Masalah saat ini tidak terjadi karena kurangnya pasokan apartemen seharga 2 miliar hingga 3 miliar won di Seoul." Ia juga menyoroti bahwa spekulasi dan kenaikan harga yang dimulai dari pasar rumah mewah dapat menyebar ke seluruh Seoul dan daerah-daerah utama lainnya, sehingga diperlukan reformasi pajak yang kuat untuk mencegah hal tersebut.
Pada kesempatan tersebut, Presiden Lee Jae-myung mendiagnosis fenomena 'satu rumah bernilai' (똘똘한 한 채) di pasar real estat sebagai efek samping dari kebijakan perlindungan satu rumah untuk satu keluarga. Ia mengatakan, "Fenomena 'satu rumah bernilai' telah menimbulkan masalah serius dalam masyarakat kita. Karena diperlakukan sama baik mahal maupun murah, orang akhirnya membeli satu rumah secara efisien untuk menikmati keuntungan investasi." Hal ini menunjukkan bahwa sistem perpajakan yang tidak membedakan antara harga rumah dan tujuan hunian/spekulasi telah memusatkan permintaan pada satu rumah mewah.
Ia juga menyatakan kesadaran akan masalah rendahnya beban pajak kepemilikan di dalam negeri. Presiden Lee mengatakan, "Bahkan untuk mencapai standar negara maju pada umumnya, pajak harus dinaikkan tiga kali lipat dari sekarang," namun ia juga menambahkan, "Jika dinaikkan tiga kali lipat, bukankah akan terjadi situasi yang mirip kerusuhan?" Hal ini mengisyaratkan bahwa meskipun ia setuju dengan perlunya pengetatan pajak kepemilikan, target penerapan dan tingkat kenaikannya harus ditentukan dengan mempertimbangkan resistensi pajak.
Dalam percakapan telepon dengan Biz Hankook hari ini, Profesor Jeong Se-eun menjelaskan, "(Standar pajak kepemilikan) harus berdasarkan rata-rata nasional, bukan disesuaikan dengan Seoul. Di daerah, 500 juta won sudah merupakan harga tinggi, dan 1 miliar won adalah harga sangat tinggi. Angka 1 miliar won sebagai nilai pasar adalah angka perkiraan yang diajukan dengan mempertimbangkan dua kali lipat harga rata-rata apartemen nasional dan standar pajak properti komprehensif yang berlaku saat ini." Mengenai tarif pajak efektif 1%, ia menambahkan, "Itu tidak berarti semua di atasnya harus dipatok 1% secara seragam. Tujuannya adalah tetap mempertahankan struktur pajak progresif saat ini, namun pada rentang harga yang lebih tinggi, tarif pajak efektif keseluruhan harus mencapai sekitar 1%."