[비즈한국] Di pasar properti perumahan Seoul pada minggu ke-3 bulan Juli, transaksi harga tinggi di wilayah yang sangat diminati seperti Apgujeong, Daechi-dong, Yeouido, Seongsu, dan Mok-dong terlihat sangat menonjol. Jajaran atas nilai transaksi didominasi oleh kompleks apartemen tua yang memiliki ekspektasi pembangunan kembali (rekonstruksi), apartemen dengan aksesibilitas yang baik ke Sungai Han, serta unit berukuran besar dengan pasokan terbatas.
Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, dari tanggal 13 Juli hingga 17 Juli, unit lantai 9 di Shin-Hyundai 11th, Apgujeong-dong, Gangnam-gu, dengan luas eksklusif 183,41㎡ terjual seharga 10,5 miliar won, menempati posisi pertama dalam transaksi aktual mingguan.
Berdasarkan luas eksklusif, harga per 3,3㎡ adalah sekitar 189,25 juta won. Ini adalah satu-satunya kontrak di kisaran 10 miliar won di antara transaksi minggu ini, menunjukkan daya saing harga dari unit besar di Apgujeong yang langka bahkan di kawasan Gangnam.
Kawasan Apgujeong merupakan area rekonstruksi skala besar yang mewakili Seoul, di mana promosi proyek dan persaingan hak konstruksi terus berlanjut. Kecepatan proyek di lokasi perbaikan utama Seoul dan harapan akan perubahan tempat tinggal di sepanjang Sungai Han tampak tercermin dalam nilai apartemen yang sudah ada. Selain Apgujeong, proyek perbaikan skala besar juga sedang berlangsung di Yeouido, Mok-dong, dan Seongsu, yang membuat persaingan perolehan pesanan oleh perusahaan konstruksi besar semakin intens.
Posisi kedua adalah Hanbo Mido Mansion 1 di Daechi-dong, Gangnam-gu. Unit lantai 2 dengan luas eksklusif 128,01㎡ terjual seharga 3,88 miliar won. Dengan masuknya kompleks yang diharapkan untuk rekonstruksi di Gangnam bersama Shin-Hyundai 11th ke jajaran atas nilai transaksi, permintaan terhadap kompleks besar yang sudah mapan dengan fasilitas pendidikan dan infrastruktur kehidupan yang baik kembali terkonfirmasi.
Di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu, apartemen Sibeom unit lantai 11 dengan luas eksklusif 79,24㎡ berpindah tangan seharga 2,9 miliar won. Harga per 3,3㎡ berdasarkan luas eksklusif adalah sekitar 120,98 juta won.
Apartemen Sibeom Yeouido adalah kompleks rekonstruksi representatif yang memiliki akses langsung ke tepi Sungai Han dan distrik bisnis pusat keuangan. Proyek rekonstruksi yang mengubah 1.584 unit lama menjadi 2.491 unit dengan ketinggian maksimal 59 lantai ini dianggap sebagai lokasi perbaikan simbolis yang akan mengubah cakrawala Yeouido.
Di Seongdong-gu, terdapat dua transaksi senilai 2,43 miliar won. Apartemen Seoul Forest Sambu di Haengdang-dong unit lantai 8 dengan luas eksklusif 122,01㎡ dan Hyundai I-PARK di Seongsu-dong 2-ga unit lantai 7 dengan luas eksklusif 116,22㎡ terjual dengan harga yang sama.
Haengdang-dong dan Seongsu-dong adalah wilayah yang memimpin preferensi hunian di Seongdong-gu karena berbagi aksesibilitas ke Seoul Forest, Sungai Han, dan distrik bisnis pusat. Secara khusus, proyek perbaikan berskala lebih dari 9.000 unit di 4 distrik Zona Perbaikan Strategis Seongsu sedang berjalan, sehingga ekspektasi kenaikan nilai regional terus berlanjut di pasar apartemen yang ada.
Selanjutnya, unit di Mok-dong New Town Complex 13, Sinjeong-dong, Yangcheon-gu dengan luas eksklusif 70,73㎡ terjual seharga 2,22 miliar won. Unit yang sama juga terjual sekali lagi di minggu yang sama dengan harga 2,22 miliar won. Olympic Family Town di Munjeong-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 84,705㎡ terjual seharga 2,2 miliar won. Acro Tower Square di Yeongdeungpo-dong 7-ga, Yeongdeungpo-gu dengan luas eksklusif 84,75㎡ terjual seharga 2,14 miliar won, dan Nonhyeon Paragon di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 117,84㎡ terjual seharga 1,97 miliar won.
Meskipun transaksi teratas minggu ini berasal dari wilayah dan masa pembangunan yang berbeda, ada beberapa kesamaan yang nyata. Kompleks besar dengan ekspektasi rekonstruksi di Apgujeong, Daechi, Yeouido, dan Mok-dong, serta kompleks dengan aksesibilitas yang baik ke Sungai Han dan distrik bisnis di Seongdong-gu dan Yeongdeungpo-gu terjual dengan harga tinggi.
Di pasar apartemen Seoul secara keseluruhan, tren kenaikan harga terus berlanjut terutama di sekitar stasiun, kompleks rekonstruksi, dan kompleks besar dengan kondisi hunian yang baik. Dalam survei Korea Real Estate Board, harga jual apartemen di Seoul pada minggu pertama bulan Juli naik 0,30% dibanding minggu sebelumnya. Namun, di beberapa wilayah, terlihat sikap menunggu dan melihat (wait-and-see) akibat regulasi pinjaman, sehingga diferensiasi berdasarkan wilayah dan kisaran harga semakin melebar.
Dalam hal harga per luas, dominasi Apgujeong semakin terlihat jelas. Harga per 3,3㎡ berdasarkan luas eksklusif Shin-Hyundai 11th adalah sekitar 189,25 juta won, jauh melampaui Hanbo Mido Mansion 1 yang sekitar 100,19 juta won dan apartemen Sibeom Yeouido sekitar 120,98 juta won.
Dibandingkan dengan rata-rata harga jual apartemen per 3,3㎡ di Seoul pada Desember tahun lalu sebesar 59,259 juta won yang diumumkan KB Real Estate, harga Shin-Hyundai 11th mencapai sekitar 3,2 kali lipatnya. Ini berarti bahwa di dalam Seoul yang sama, kesenjangan harga semakin melebar tergantung pada lokasi, luas, dan ekspektasi proyek perbaikan.
Meskipun regulasi pinjaman pemerintah telah meningkatkan ambang batas transaksi untuk rumah mewah, di pasar super mewah yang ketergantungan pinjamannya relatif rendah, harga dan volume transaksi bisa bergerak ke arah yang berbeda. Memang, transaksi apartemen di atas 3 miliar won di Seoul tahun ini menurun dibandingkan tahun sebelumnya, namun harga tinggi terus berlanjut terutama untuk unit-unit langka di kawasan inti seperti Apgujeong dan Banpo.
Transaksi aktual minggu ini menunjukkan tren di mana permintaan harga tinggi terkonsentrasi pada beberapa kompleks yang memenuhi syarat seperti potensi rekonstruksi, lokasi di tepi Sungai Han, dan unit berukuran besar, alih-alih seluruh pasar perumahan Seoul naik secara serentak. Di tengah regulasi keuangan yang menekan volume transaksi, aset utama yang memiliki kelangkaan tinggi tetap memiliki tatanan harga tersendiri.
※Artikel ini ditulis bersama oleh BizHankook dan AI generatif MetaVX.