[비즈한국] Pemerintah telah menyiapkan panggung yang besar. Selama tiga hari, mulai dari 14 hingga 16 Juli, Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi, Komisi Jasa Keuangan, serta Kementerian Ekonomi dan Keuangan telah menggelar diskusi publik secara estafet, dan pada tanggal 23 mendatang, akan diselenggarakan 'Diskusi Publik Besar Properti' yang dipimpin langsung oleh Presiden. Metode untuk mengungkapkan dan mendiskusikan isu-isu di hadapan publik sebelum mengumumkan kebijakan adalah hal yang tidak biasa. Jika dilihat dari formatnya saja, ini jelas merupakan sebuah langkah maju. Namun, yang diinginkan pasar bukanlah format, melainkan kesimpulan.
Mari kita mulai dari latar belakang diselenggarakannya diskusi ini. Meskipun tren pembelian sedikit mereda akibat pembatasan pinjaman pada 27 Juni, ketidakpastian harga rumah, harga sewa (jeonse), dan harga sewa bulanan di Seoul masih terus berlanjut. Efek balon di wilayah metropolitan pun tetap terjadi, terbukti dengan ditetapkannya Hwaseong Dongtan, Giheung, dan Guri sebagai wilayah yang diatur. Karena pasar belum juga terkendali meski regulasi diperketat berkali-kali, ini adalah momen bagi pemerintah untuk menetapkan kembali landasan dan arah kebijakan sebelum mengeluarkan langkah komprehensif pada paruh kedua tahun ini.
Oleh karena itu, diskusi kali ini bukanlah ajang untuk sekadar menampung aspirasi. Ini adalah kertas lakmus untuk mengukur apakah kebijakan properti pada paruh kedua tahun ini akan berfokus pada penguatan perpajakan atau pada pelengkap pasokan dan stabilisasi sewa. Diskusi pendahuluan selama tiga hari telah mengungkapkan banyak hal. Jika kita meninjau kembali ketiga diskusi tersebut, garis besar dari suasana pada tanggal 23 dan langkah-langkah yang akan diambil setelahnya sudah terlihat cukup jelas.
Hari Pertama, Pasokan—“Regulasi menghambat pasokan”
Suasana diskusi pasokan perumahan yang dipimpin oleh Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi pada tanggal 14 dapat diringkas dalam satu kalimat: "Jika ingin meningkatkan pasokan, mengapa justru memutus jalur pendanaan pasokannya?" Di ruang diskusi, keluhan dari anggota asosiasi proyek perbaikan kota dan para ahli terus bermunculan. Intinya ada tiga: pinjaman biaya pindah, rasio lantai bangunan (floor area ratio), dan rasio kewajiban sewa.
Masalah pinjaman biaya pindah khususnya dirasa sangat mendesak. Akibat kebijakan 15 Oktober tahun lalu yang menjadikan seluruh wilayah Seoul sebagai zona regulasi, rasio pengakuan jaminan untuk pinjaman biaya pindah turun dari 70% menjadi 40%, dan pemilik banyak rumah bahkan diblokir sepenuhnya dari pinjaman. Seorang perwakilan warga di kawasan pembangunan kembali mengeluh, "Hampir tidak ada orang di kawasan perumahan tua yang mampu pindah dengan uang tunai." Proyek terhenti karena warga tidak bisa pindah meski telah mendapatkan otorisasi manajemen dan disposisi. Ini berarti ada hambatan yang terjadi di gerbang terakhir pasokan.
Masalah rasio lantai bangunan pun serupa. RUU yang mengizinkan peningkatan rasio lantai hingga 1,3 kali lipat dari batas hukum hanya untuk proyek perbaikan publik saat ini masih tertahan di Majelis Nasional, dan muncul tuntutan agar kebijakan ini juga diperluas ke proyek perbaikan swasta. Hal ini karena dalam situasi biaya konstruksi yang melonjak, satu-satunya cara untuk memastikan kelayakan bisnis adalah dengan menaikkan rasio lantai bangunan. Pemerintah menjanjikan dimulainya pembangunan 1,35 juta unit rumah di wilayah metropolitan hingga tahun 2030, namun di lapangan muncul kritik tajam bahwa "bahkan tidak ada peta jalan jangka panjang untuk kesejahteraan perumahan."
Ada juga usulan yang patut diperhatikan. Yaitu, mengubah penggunaan lahan yang kurang dimanfaatkan di pusat kota seperti kawasan semi-industri dan membuat pemerintah menimbun lahan secara proaktif untuk menciptakan "poros pasokan ketiga" setelah proyek perbaikan dan lahan baru. Di sisi lain, ada juga pendapat untuk memperluas porsi perumahan sewa publik secara signifikan dan menggunakan surplus pendapatan pajak dari ledakan industri semikonduktor sebagai sumber dananya. Meskipun metodologinya berbeda, tidak ada perbedaan pendapat bahwa 'kecepatan' sama pentingnya dengan total volume pasokan. Sebesar apa pun rencana jumlah pasokannya, pasar tidak akan bereaksi jika tidak berlanjut ke tahap pembangunan dan hunian. Kesimpulan diskusi pasokan sudah jelas: musuh dari pasokan bukanlah permintaan, melainkan regulasi.
Hari Kedua, Keuangan—Persamaan derajat tinggi antara melindungi kebutuhan nyata dan menstimulasi pasar
Diskusi Komisi Jasa Keuangan pada tanggal 15 menyempit pada tiga isu utama: regulasi pinjaman untuk kaum muda dan pembeli rumah pertama yang membutuhkan, pinjaman jeonse (sewa), dan kembali munculnya isu pinjaman biaya pindah. Berbeda dengan hari pertama, pada hari ini perdebatan pro dan kontra berlangsung sengit.
Pihak yang mengusulkan pelonggaran pinjaman untuk pengguna kebutuhan nyata menunjukkan bahwa sejak regulasi pinjaman 27 Juni, tangga bagi mereka yang benar-benar perlu membeli rumah, seperti mereka yang belum memiliki rumah dan pasangan pengantin baru, telah terputus. Pihak lawan bersikeras bahwa jika pinjaman dilonggarkan sekarang, hal itu dapat memicu kembali pasar yang baru menunjukkan tanda-tanda stabil. Terkait pinjaman jeonse, terjadi benturan antara argumen pembelaan yang menyebutnya sebagai perangkat penting untuk stabilisasi perumahan rakyat kecil, dan kritik yang menyebutnya sebagai pendorong kenaikan harga sewa dan bahan bakar untuk investasi spekulatif (gap investment). Mengenai pinjaman biaya pindah, muncul pertentangan antara argumen bahwa "itu harus dilihat sebagai biaya proyek untuk pasokan, bukan pinjaman rumah tangga" dengan argumen bahwa "itu terhubung dengan permintaan spekulatif." Bahkan muncul usulan baru untuk menerapkan 'pungutan beban manajemen makroprudensial' pada pinjaman rumah mewah.
Diskusi keuangan menunjukkan dilema yang dihadapi otoritas keuangan. Total utang rumah tangga harus diketatkan, pengguna kebutuhan nyata harus dilindungi, dan dana untuk pasokan harus diputar. Tidak ada kebijakan pinjaman yang dapat menangkap tiga kelinci sekaligus. Pada akhirnya, ini adalah masalah prioritas, dan diskusi tanggal 23 nanti akan menjadi penentu prioritas tersebut.
Hari Ketiga, Perpajakan—Arah penguatan pajak kepemilikan sudah ditetapkan
Diskusi Kementerian Ekonomi dan Keuangan pada tanggal 16 adalah sesi yang paling berbobot dari tiga hari tersebut. Dan arahnya adalah yang paling jelas. Muncul pendapat bertubi-tubi bahwa basis pengenaan Pajak Properti Komprehensif (Comprehensive Real Estate Tax) harus diubah dari 'jumlah rumah' yang berlaku saat ini menjadi berbasis 'nilai rumah yang dimiliki'. Diagnosanya adalah bahwa struktur saat ini, di mana orang yang memiliki tiga rumah seharga 1 miliar won membayar pajak lebih berat daripada orang yang memiliki satu rumah seharga 3 miliar won, telah menciptakan fenomena pemusatan pada 'satu rumah yang bernilai'. Pembicara menyajikan data bahwa harga apartemen di wilayah tenggara Seoul naik 166% sejak 2016 sementara indeks harga konsumen hanya naik 25%, menjadikannya titik awal diskusi keadilan pajak.
Landasan teoretis untuk penguatan pajak kepemilikan juga disajikan. Disebutkan bahwa tingkat pajak kepemilikan di Korea lebih rendah daripada negara-negara maju seperti G7, dan bahwa pajak kepemilikan merupakan pajak yang efisien secara ekonomi dari aspek alokasi sumber daya. Tentu saja, argumen ini bisa disanggah. Pajak kepemilikan yang tinggi di negara maju beroperasi dalam sistem yang utuh, seperti pajak transaksi yang rendah, sistem penilaian publik yang stabil, dan keterkaitan dengan keuangan daerah. Jika hanya tingkat pajak kepemilikannya saja yang diambil dan diterapkan, efek samping akan muncul lebih dulu.
Opini yang mendominasi adalah perlunya menyusun ulang potongan pajak khusus jangka panjang dari standar 'kepemilikan' ke standar 'tempat tinggal nyata'. Artinya, potongan diberikan bukan karena sudah lama memiliki, melainkan karena benar-benar tinggal di sana. Bahkan ada rancangan desain konkret untuk memberikan potongan mulai dari 10% untuk masa tinggal 5 tahun ke atas, dan meningkat hingga maksimal 40% untuk masa tinggal 20 tahun ke atas. Isu mengenai apakah sistem saat ini yang memberikan diskon pajak keuntungan modal hingga 80% bahkan untuk rumah mewah sangat berlebihan, serta apakah akan mempertahankan pajak keuntungan modal yang berat bagi pemilik banyak rumah (20% poin untuk 2 rumah, 30% poin untuk 3 rumah atau lebih), dan apakah akan menyesuaikan manfaat pajak bagi penyewa terdaftar, juga telah masuk ke atas meja.
Terkait pajak transaksi, banyak pendapat yang mengatakan bahwa daripada hanya memperkuat pajak kepemilikan, beban pajak keuntungan modal harus diturunkan untuk membuka jalan bagi pemilik agar bisa melepaskan propertinya ke pasar. Pernyataan Wakil Perdana Menteri Gu Yun-cheol yang mengatakan, "Jika pajak kepemilikan dinaikkan dan pajak keuntungan modal juga dinaikkan, orang akan bilang apakah saya harus mati?" menyiratkan bahwa pemerintah sudah memikirkan struktur pertukaran 'penguatan pajak kepemilikan - pelonggaran pajak transaksi'.
Apa yang dikatakan oleh ketiga diskusi tersebut, dan tanggal 23
Konfigurasi yang melintasi tiga hari ini sangat menarik. Dalam diskusi pasokan dan keuangan, suara untuk "melonggarkan" meledak, sedangkan dalam diskusi perpajakan, arus untuk "harus diperketat" lebih mendominasi. Namun, jika kita melihat daftar isu yang diungkapkan langsung oleh Presiden di media sosial menjelang diskusi, pusat gravitasinya menjadi jelas. Tingkat pajak kepemilikan yang tepat, pembedaan antara satu rumah tinggal nyata dan banyak rumah, penanganan terpisah untuk rumah mewah, hubungan antara pajak kepemilikan dan pajak transaksi, serta penggunaan pendapatan pajak kepemilikan. Ketujuh isu tersebut semuanya adalah soal pajak. Meskipun diskusi besar pada tanggal 23 nanti mencakup pasokan, keuangan, dan perpajakan, inti utamanya akan tetap pada perpajakan.
Variabelnya adalah ketidakselarasan antara pemerintah pusat dan Pemerintah Kota Seoul. Wali Kota Seoul Oh Se-hoon secara terbuka menentang bahwa agenda utama diskusi seharusnya bukan soal pajak, melainkan peningkatan pasokan dan stabilisasi pasar sewa. Logika Pemerintah Kota Seoul adalah karena di Seoul praktis tidak ada lahan baru dan proyek perbaikan kota merupakan satu-satunya poros pasokan, kecepatan proyek semakin melambat karena kenaikan biaya konstruksi, penundaan perizinan, dan kenaikan biaya keuangan. Meskipun opini Pemerintah Kota Seoul telah disampaikan pada diskusi pasokan, Wali Kota sendiri tidak hadir. Sulit untuk meyakini bahwa kebijakan yang muncul dengan berseberangan dengan Pemerintah Kota Seoul, sebagai pelaksana kebijakan perumahan di Seoul, dapat berjalan sepenuhnya di lapangan. Inilah sebabnya mengapa partai oposisi dan beberapa ahli khawatir bahwa ini bisa menjadi "kegiatan formalitas yang jawabannya sudah ditentukan sebelumnya."
Prediksi penulis adalah sebagai berikut. Pertama, untuk perpajakan, kerangka besar peralihan dari 'jumlah rumah' ke fokus 'nilai dan tempat tinggal nyata' pada dasarnya sudah dalam tahap finalisasi. Kombinasi yang kuat adalah memperkuat pajak kepemilikan secara bertahap namun menerapkannya mulai dari rumah mewah/tidak ditinggali, dan melonggarkan pajak keuntungan modal untuk memicu pelepasan properti. Ini akan dimasukkan dalam rancangan revisi pajak yang akan diumumkan antara akhir Juli hingga awal Agustus segera setelah diskusi. Kedua, di bidang pasokan, ada kemungkinan besar sebagian dari tuntutan yang membanjiri hari pertama, seperti pelonggaran bersyarat untuk pinjaman biaya pindah dan percepatan prosedur proyek perbaikan kota, akan diterima. Karena pemerintah sendiri akan sulit menjelaskan mengapa mereka terus memblokir biaya pindah sambil menyerukan peningkatan pasokan. Ketiga, pinjaman bagi pengguna kebutuhan nyata hanya akan mengalami penyesuaian kecil, terbatas pada kaum muda dan mereka yang belum memiliki rumah.
Dampak pasar juga harus dipertimbangkan dengan dingin. Peralihan dari standar 'jumlah rumah' ke standar 'nilai' secara arah memang benar. Karena pada awalnya, fenomena pemusatan pada 'satu rumah yang bernilai' bukanlah ciptaan pasar, melainkan distorsi yang dibuat oleh sistem perpajakan berbasis jumlah rumah. Namun, reaksi pasar akan sangat berbeda tergantung di mana garis batas nilai mewah ditarik dalam proses peralihan tersebut. Jika garis batasnya rendah, beban pajak bagi pemilik satu rumah tinggal nyata di kawasan kelas atas akan melonjak, yang memicu resistensi pajak, dan efek balon baru bisa muncul di mana permintaan berpindah ke kisaran harga tepat di bawah garis batas tersebut. Sebaliknya, jika pajak berat bagi pemilik banyak rumah dilonggarkan secara substansial, ada ruang bagi permintaan banyak rumah di daerah dan pinggiran wilayah metropolitan yang selama ini tertekan untuk hidup kembali. Perbedaan suhu antar wilayah akan semakin melebar tergantung ke mana arah mata pisau perpajakan ini diarahkan.
Kuncinya adalah urutan dan kecepatan kebijakan. Dalam jangka pendek, penguatan pajak kepemilikan mungkin justru memicu sikap bertahan dan pengalihan beban ke sewa bulanan/jeonse daripada meningkatkan jumlah properti di pasar. Jika beban pajak dialihkan ke penyewa, pasar sewa yang sudah tidak stabil akan terguncang terlebih dahulu. Harga sewa jeonse adalah indikator utama pasar jual-beli. Kebijakan yang menekan permintaan dengan pajak memiliki efek samping secepat efek utamanya, sedangkan kebijakan pasokan harus dimulai sekarang juga karena efeknya lambat. Kita telah belajar pelajaran ini selama beberapa tahun terakhir dengan biaya pendidikan yang mahal.
Agar diskusi tanggal 23 nanti sukses, ia tidak boleh menjadi formalitas yang jawabannya sudah ditentukan, melainkan harus disertai dengan jadwal konkret untuk mengurai hambatan pasokan. Meskipun revisi perpajakan menjadi poin utama, hal yang sebenarnya ditunggu oleh pasar adalah jawaban atas pertanyaan "Kapan, di mana, dan berapa banyak yang akan dipasok?" Jika Anda adalah pengguna kebutuhan nyata, sebaiknya Anda melihat angka-angka dalam peta jalan pasokan dan revisi perpajakan yang akan diumumkan setelah diskusi, daripada sekadar mendengarkan omongan di tanggal 23.
Menjelang pengumuman langkah-langkah tersebut, pasar akan memasuki fase menanti (wait-and-see) jangka pendek, tetapi menunggu bukanlah sebuah strategi. Anda hanya perlu menetapkan kriteria, seperti volume hunian dan tren harga sewa di wilayah tempat tinggal Anda, lalu menilai apakah kebijakan tersebut mengubah kriteria tersebut atau tidak. Kebijakan tidak diselesaikan melalui diskusi. Kebijakan diselesaikan melalui pelaksanaan. Pada tanggal 23, mari kita perhatikan angka-angka setelah diskusi, bukan kata-kata di ruang diskusi.