[비즈한국] Volume transaksi apartemen di area penyesuaian (adjustment target areas) tercatat menurun sekitar 20% dalam sebulan setelah berakhirnya masa penangguhan pajak keuntungan modal (capital gains tax) bagi pemilik rumah ganda. Meski transaksi apartemen melonjak 65% dibandingkan tahun sebelumnya pada bulan terakhir sebelum penangguhan berakhir, jumlahnya kembali menyusut setelah penangguhan dihentikan. Penurunan transaksi ini terkonsentrasi pada apartemen dengan harga di bawah 2 miliar won.
Berdasarkan analisis menyeluruh BizHankook terhadap data transaksi nyata apartemen selama sebulan sejak 10 Mei hingga 9 Juni, saat penangguhan pajak berakhir, volume transaksi apartemen di area penyesuaian mencapai 11.629 unit, turun 2.944 unit (20%) dibandingkan bulan terakhir sebelum penangguhan berakhir. Dibandingkan periode yang sama tahun lalu, angka ini turun sebanyak 2.056 unit (15%). Batas waktu pelaporan transaksi properti adalah 30 hari sejak tanggal kontrak, dan laporan transaksi terakhir untuk periode analisis ini adalah hingga tanggal 9 bulan lalu.
Penurunan volume transaksi di area penyesuaian terlihat jelas pada apartemen dengan harga di bawah 2 miliar won. Volume transaksi berdasarkan rentang harga dalam sebulan setelah berakhirnya penangguhan pajak adalah: di bawah 1 miliar won sebanyak 6.545 unit (-22%), 1 miliar hingga di bawah 2 miliar won sebanyak 3.813 unit (-18%), 2 miliar hingga di bawah 3 miliar won sebanyak 812 unit (-22%), 3 miliar hingga di bawah 4 miliar won sebanyak 277 unit (-20%), 4 miliar hingga di bawah 5 miliar won sebanyak 96 unit (-2%), dan 5 miliar won ke atas sebanyak 86 unit (-3%).
Berdasarkan wilayah, volume transaksi menurun di 34 dari 37 area penyesuaian. Volume transaksi dalam sebulan setelah berakhirnya penangguhan pajak di beberapa wilayah adalah: Uiwang-si 217 unit (-41%), Gangdong-gu Seoul 326 unit (-38%), Yeongdeungpo-gu 259 unit (-36%), Songpa-gu 454 unit (-31%), Yeongtong-gu Suwon-si 557 unit (-30%), dan Nowon-gu 815 unit (-22%). Sebaliknya, transaksi meningkat di Guro-gu Seoul sebesar 617 unit (+28%), Gwangjin-gu 168 unit (+27%), dan Gwanak-gu 327 unit (+4%).
Pemerintah memutuskan untuk mengakhiri langkah penangguhan pajak keuntungan modal bagi pemilik rumah ganda pada 9 Mei sesuai jadwal. Target penangguhan, yang awalnya hanya untuk kontrak jual beli yang ditandatangani hingga 9 Mei, diperluas melalui langkah tambahan pada bulan April untuk mencakup kasus di mana permohonan izin transaksi tanah diajukan hingga tanggal yang sama. Pajak keuntungan modal yang dikenakan secara berat (heavy taxation) bagi pemilik rumah ganda adalah aturan di mana pemilik rumah ganda di area penyesuaian dikenakan pajak tinggi saat menjual rumah mereka.
Tarif pajak yang dikenakan saat pemilik rumah ganda menjual rumah bisa mencapai 82,5%. Tarif dasar pajak keuntungan modal saat ini berkisar antara 6-45% tergantung pada basis pajak, namun pemilik 2 rumah dikenakan tambahan 20%p, dan pemilik 3 rumah atau lebih dikenakan tambahan 30%p. Khusus untuk pemilik 3 rumah atau lebih, tarif tertinggi mencapai 82,5% dengan menjumlahkan pajak yang dikenakan secara berat sebesar 75% dan pajak penghasilan daerah (10%). Dalam penerapan pajak yang dikenakan secara berat, manfaat "potongan khusus kepemilikan jangka panjang" yang mengurangi keuntungan modal berdasarkan periode kepemilikan juga tidak berlaku.
Hingga tepat sebelum berakhirnya penangguhan pajak bagi pemilik rumah ganda, transaksi apartemen di area penyesuaian meningkat drastis. Volume transaksi apartemen yang mencapai 8.218 unit sebulan pada tiga bulan sebelum berakhirnya penangguhan, meningkat menjadi 10.142 unit pada dua bulan sebelumnya, dan melonjak hingga 14.573 unit pada bulan terakhir sebelum berakhir. Volume transaksi pada bulan terakhir sebelum berakhirnya penangguhan naik 5.726 unit (65%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Akumulasi transaksi selama tiga bulan sebelum berakhirnya penangguhan mencapai 32.933 unit, hanya naik 1% dibandingkan periode yang sama tahun lalu, namun transaksi apartemen di bawah 1 miliar won mencapai 20.023 unit, naik 2.581 unit (15%) dibandingkan periode yang sama tahun lalu.
Lee Eun-hyung, peneliti di Korea Institute for Construction Policy, menyatakan, "Penghentian penangguhan pajak yang dikenakan secara berat merupakan langkah yang terbatas pada perumahan milik pemilik rumah ganda, sehingga dampaknya terhadap perubahan arus transaksi pasar secara keseluruhan cukup terbatas." Ia menambahkan, "Peningkatan jumlah listing atau transaksi sebelum berakhirnya penangguhan juga harus mempertimbangkan faktor musiman, yakni musim pindahan di musim semi, serta dampak perluasan cakupan penerapan penangguhan pada bulan April."