[비즈한국] Pada 23 Juli, debat publik besar tentang kebijakan properti yang dipimpin langsung oleh Presiden akan diselenggarakan. Bahkan sebelum debat dimulai, kancah politik sudah memanas. Pihak oposisi menyebutnya sebagai "debat yang sudah diatur hasilnya", sementara partai berkuasa membalas dengan bertanya, "Apakah kalian takut dengan kecerdasan kolektif rakyat?" Namun, saat mengamati perdebatan ini, saya memiliki kekhawatiran lain. Sebelum memperdebatkan apakah hasilnya sudah diatur atau tidak, saya khawatir pertanyaannya sendiri sudah salah sejak awal.
Mari kita lihat enam poin masalah yang diungkapkan Presiden melalui media sosial sebelumnya. Tingkat pajak kepemilikan yang wajar, perpajakan yang berbeda untuk satu rumah yang ditinggali sendiri versus non-penghuni/pemilik banyak rumah, tingkat perbedaan pajak, penanganan khusus untuk rumah tinggal dengan harga sangat tinggi, ambang batas untuk rumah sangat mahal, hubungan antara pajak kepemilikan dan pajak transaksi, serta penggunaan pendapatan pajak kepemilikan. Mengungkapkan poin-poin tersebut dan meminta pendapat publik adalah hal yang patut dihargai. Ini adalah sikap yang jauh lebih maju dibandingkan metode masa lalu di mana kebijakan dibuat secara tertutup dan tiba-tiba diumumkan.
Namun, jika kita meletakkan keenam pertanyaan tersebut secara berdampingan, ada satu kesamaan. Semuanya tentang pajak. Berapa banyak yang harus dipungut, siapa yang harus dipungut lebih banyak, dan di mana uang tersebut akan digunakan. Kerangka pertanyaannya sudah diarahkan pada "perpajakan" sejak awal. Seberapa canggih pun jawaban yang diisi ke dalamnya, jawaban untuk pertanyaan yang sebenarnya ingin diketahui masyarakat tidak akan muncul. Pertanyaan masyarakat sederhana: "Kapan, di mana, dan berapa banyak rumah yang tersedia untuk saya tinggali?"
Pajak dipungut berdasarkan hasil pasar, bukan yang menciptakan penyebab pasar. Harga ditentukan pada titik di mana permintaan dan penawaran bertemu. Meskipun pajak dan regulasi pinjaman dapat mengubah "bentuk" permintaan untuk sementara, keduanya tidak dapat mengubah "struktur" kekurangan rumah di tempat yang ingin ditinggali, bahkan satu unit pun. Kebijakan yang hanya mengirimkan tagihan atas hasil tanpa mempedulikan penyebabnya, tidak peduli seberapa canggih dirancang, pada akhirnya akan kalah oleh pasar.
Tidak ada sejarah harga rumah bisa ditekan dengan pajak
Sebagai seseorang yang telah melacak pasar properti dengan data selama lebih dari 20 tahun, ada satu hal yang bisa saya tegaskan. Dalam sejarah properti Korea, tidak pernah ada satu kali pun upaya menekan harga rumah dengan pajak dan regulasi yang berhasil. Pemerintahan Roh Moo-hyun membuat Pajak Properti Komprehensif dan menaikkan pajak keuntungan modal, tetapi harga rumah di Seoul meroket selama masa jabatannya. Pemerintahan Moon Jae-in memperketat pajak kepemilikan, pajak transaksi, dan pinjaman dari segala arah dengan sekitar 20 langkah kebijakan, tetapi hasilnya sudah kita ketahui bersama. Sebaliknya, kapan harga rumah stabil? Pada pertengahan hingga awal 2010-an, ketika pasokan besar seperti Bogeumjari Housing dan proyek di Wirye serta Misa membanjiri pasar. Pasar stabil bukan karena tarif pajak rendah, melainkan karena volume pasokan yang banyak.
Mekanisme kegagalan kebijakan penekanan permintaan sangat jelas. Diharapkan bahwa dengan menaikkan pajak kepemilikan, pemilik banyak rumah akan menjual rumah mereka, tetapi karena pajak transaksi (pajak keuntungan modal) berat, mereka memilih untuk bertahan karena akan terkena bom pajak saat menjual. Properti hilang dari peredaran, dan beban pajak kepemilikan dibebankan ke sewa (jeonse dan bulanan). Pada akhirnya, penyewa, yaitu masyarakat kelas menengah ke bawah yang tidak memiliki rumah dan harus paling dilindungi, adalah pihak yang menerima tagihan akhir. Selain itu, semakin kuat regulasi, semakin orang-orang merapikan kepemilikan mereka menjadi satu rumah terbaik. Kecenderungan "satu rumah berkualitas" yang begitu dipermasalahkan oleh pemerintah bukanlah hasil keserakahan pasar, melainkan hasil pilihan rasional yang dirancang oleh regulasi. Jika Anda memukul tikus, tikus tidak akan hilang, melainkan muncul dari lubang di sebelahnya. Bukankah kita baru saja menyaksikan efek balon di mana permintaan berpindah ke wilayah non-regulasi setiap kali wilayah regulasi ditetapkan dalam setahun terakhir?
Krisis nyata bukanlah tagihan pajak, melainkan jurang pasokan hunian
Bom waktu yang sebenarnya di pasar saat ini bukanlah tagihan pajak. Ini adalah grafik volume pasokan hunian. Jika melihat data dari lembaga survei swasta, meskipun ada perbedaan tergantung pada kriteria, arahnya sama. Dominasi proyeksi menunjukkan bahwa volume pasokan apartemen di Seoul akan turun dari kisaran 30.000-40.000 unit pada tahun 2025 menjadi setengahnya pada tahun 2026, dan turun hingga sekitar 10.000 unit pada tahun 2027. Meskipun angkanya berbeda-beda karena perbedaan kriteria setiap lembaga statistik (termasuk sewa atau tidak), dengan kriteria apa pun, Seoul sedang menuju jurang pasokan terburuk dalam 10 tahun terakhir pada periode 2026-2027.
Rumah bukanlah mi instan. Bahkan jika izin diberikan hari ini, dibutuhkan lebih dari 5 tahun hingga siap huni. Jurang pasokan di depan mata sekarang adalah masa depan yang sudah dijadwalkan bertahun-tahun yang lalu, dan apa yang dilakukan sekarang akan menentukan pasar di awal tahun 2030-an. Saat ini, ketika serikat pekerja dan kontraktor berkonflik di mana-mana karena melonjaknya biaya konstruksi, dan perusahaan konstruksi menghentikan proyek baru akibat gagal bayar PF, sangatlah santai bagi pemerintah untuk berdebat di debat publik mengenai perbandingan internasional tarif pajak kepemilikan efektif. Menaikkan pajak di pasar di mana harga naik karena kekurangan rumah sama seperti memberikan tagihan kepada pasien yang demam alih-alih obat penurun panas.
Demikian pula dengan regulasi pinjaman. Sejak kebijakan 6.27 tahun lalu, batas pinjaman hipotek terus diperketat, dan pada Juli tahun ini ditambahkan apa yang disebut "triple regulation" di mana Dongtan, Giheung, Guri, dan Gwangju dimasukkan ke dalam wilayah regulasi. Apa hasilnya? Orang kaya dengan uang tunai tidak terpengaruh, sementara pengguna nyata yang sangat membutuhkan pinjaman, yaitu lulusan baru dan pengantin baru serta mereka yang ingin pindah rumah, justru terhalang masuk ke pasar. Regulasi pinjaman bukanlah kebijakan untuk menekan harga rumah, melainkan kebijakan yang menyusun ulang "siapa yang bisa membeli rumah" berdasarkan kepemilikan uang tunai. Dan setiap kali wilayah regulasi ditetapkan, permintaan tidak mati, melainkan pindah ke lingkungan sebelah. Kita telah melihat secara langsung di paruh pertama tahun ini pemandangan di mana harga di wilayah non-regulasi melonjak tepat di sebelah tempat yang ditekan oleh tangan regulasi.
Perbandingan internasional yang diajukan pemerintah sebagai dasar kenaikan pajak kepemilikan juga merupakan kebenaran setengah-setengah. Memang benar bahwa angka tarif pajak kepemilikan efektif Korea lebih rendah dari rata-rata OECD. Namun, Korea adalah negara dengan beban pajak transaksi, yaitu pajak akuisisi dan pajak keuntungan modal, yang tertinggi di dunia. Negara-negara dengan pajak kepemilikan tinggi umumnya memiliki pajak transaksi yang ringan. Mengambil satu jenis pajak saja dan membandingkannya dengan rata-rata internasional untuk mengatakan "kita rendah jadi harus dinaikkan" adalah ilusi statistik yang menutupi total beban pajak keseluruhan. Berdasarkan total beban, rasio pendapatan pajak terkait perumahan di Korea sudah berada di jajaran atas OECD.
Harga jeonse (sewa jangka panjang) sudah memberikan jawaban. Tidak ada permintaan spekulatif di pasar jeonse. Harga jeonse adalah indikator pasar paling jujur yang hanya mencerminkan permintaan nyata, yaitu penawaran dan permintaan antara "orang yang ingin tinggal di daerah itu sekarang" dan "rumah yang tersedia di daerah itu sekarang". Bahwa harga jeonse di wilayah utama Seoul terus naik adalah teriakan pasar bahwa pasokan tidak cukup dibandingkan permintaan nyata, bukan karena spekulan. Jika harga jeonse naik, selisih harga (gap) menyempit, dan selisih yang menyempit itu memicu kembali permintaan pembelian. Titik awal dari lingkaran setan ini selalu adalah kekurangan pasokan.
Tiga agenda nyata yang harus dibahas dalam debat besar
Oleh karena itu, saya berharap pada debat besar tanggal 23 nanti. Alih-alih enam pertanyaan tentang pajak, letakkan tiga hal berikut di atas meja.
Pertama, volume penjualan. Harus ada cara agar properti masuk ke pasar. Struktur di mana pemilik banyak rumah dan pemilik rumah non-penghuni tidak bisa menjual rumah meskipun ingin karena pajak keuntungan modal yang berat harus dipecahkan terlebih dahulu. Jika ingin menaikkan pajak kepemilikan, setidaknya beri jalan keluar, yaitu pajak transaksi harus dipastikan dibuka, setidaknya untuk sementara. Kita sudah belajar dengan membayar biaya pelajaran yang mahal bahwa jika jalur penjualan ditutup dan beban kepemilikan hanya dinaikkan, pasar akan merespons dengan penguncian properti dan pembebanan biaya sewa.
Kedua, volume jeonse/sewa bulanan. Lebih dari 80% perumahan sewa di Korea tidak disediakan oleh publik, melainkan oleh pemilik rumah pribadi. Jika pemilik banyak rumah hanya didefinisikan sebagai spekulan dan dikeluarkan dari pasar, pasokan jeonse/sewa yang mereka sediakan juga akan hilang. Apakah pemerintah memiliki kemampuan fiskal untuk mengisi kekosongan tersebut? Jika tidak, jauh lebih realistis untuk memulihkan dan merapikan sistem bisnis sewa terdaftar guna memberikan kewajiban dan insentif kepada penyedia sewa swasta. Fungsi positif sebagai "penyedia rumah sewa" harus ditarik ke dalam sistem.
Ketiga, pipa pasokan. Rencana pelaksanaan untuk mempercepat waktu hunian di kota mandiri generasi ke-3 (3rd New Town), manajemen proses dan dukungan keuangan untuk mempercepat dimulainya proyek pembenahan di Seoul yang terhenti akibat konflik biaya konstruksi, serta peta jalan untuk mengurai hambatan proyek pembenahan seperti sistem pengembalian keuntungan 재건축 (pembangunan kembali) dan diagnosis keselamatan. Inilah agenda yang harus ditangani langsung oleh Presiden. Jalan keluar untuk mendapatkan apartemen baru di Seoul praktis hanyalah melalui pengembangan kembali (redevelopment) dan pembangunan kembali (reconstruction). Kombinasi kebijakan yang mengikat "tangan yang membangun" namun hanya memperkuat "tangan yang menekan" akan menghasilkan tagihan yang lebih besar dalam 5 tahun ke depan.
Sebagai tambahan, saya berharap debat ini tidak terjebak dalam lensa sempit "apartemen harga sangat tinggi di Seoul". Sementara transaksi senilai 25 miliar won di Hannam-dong menjadi berita, di daerah (luar Seoul), unit yang tidak terjual menumpuk dan rumah yang tetap tidak menemukan pemiliknya setelah selesai dibangun semakin meningkat. Jika standar pajak dan regulasi pinjaman yang seragam diterapkan di pasar di mana panas dan dingin hidup berdampingan di negara yang sama, Seoul tidak akan bisa ditekan dan daerah akan mati.
Kebijakan harus dirancang dengan cermat sesuai dengan pasokan dan permintaan per wilayah, bukan rata-rata. Dan di tengah semua diskusi ini harus ada generasi 2030-an. Ini adalah era di mana untuk memiliki rumah di wilayah metropolitan, seseorang harus menabung selama hampir 9 tahun tanpa mengeluarkan sepeser pun dari pendapatan. Yang mereka butuhkan bukanlah katarsis penghukuman terhadap pemilik banyak rumah, melainkan kompleks apartemen untuk dilamar (aplikasi pembelian), pasokan hunian untuk ditempati, dan tangga pinjaman yang terjangkau.
Jika masyarakat di kursi pengemudi, tujuannya harus diluruskan
Partai berkuasa mengatakan bahwa debat ini akan mendudukkan masyarakat dari kursi penonton ke kursi pengemudi kebijakan. Kata-kata yang bagus. Namun, jika mereka duduk di kursi pengemudi dan tujuan navigasi disetel ke "pengamanan pendapatan pajak", masyarakat hanya akan dibawa ke tempat yang tidak mereka inginkan. Tujuannya harus jelas. Meningkatkan pasokan yang dapat dipilih masyarakat di ketiga pasar: penjualan, jeonse, dan sewa bulanan. Itulah satu-satunya jalur yang terverifikasi untuk stabilisasi harga rumah.
Saya tidak menentang diskusi rasionalisasi perpajakan itu sendiri. Memang benar bahwa ketidakwajaran di mana potongan pajak yang berlebihan diterapkan pada rumah harga sangat tinggi yang bahkan tidak ditinggali harus diperbaiki. Namun, ini adalah masalah urutan dan proporsi. Pajak tidak bisa menjadi "pemeran utama" stabilitas pasar, dan seharusnya tidak demikian. Pemeran utamanya selalu adalah pasokan. Pada tanggal 23, di ruang debat Blue House, saya berharap grafik volume pasokan tahun 2027 ditampilkan di layar sebelum angka tarif pajak kepemilikan efektif. Karena yang ingin diketahui masyarakat bukanlah tagihan pajak tahun depan, melainkan kapan rumah yang akan ditinggali anak mereka akan dibangun.