[BizHankook] Lanskap kekosongan di pusat industri pengetahuan (knowledge industry center) yang terletak di kota baru Namyangju sedang berubah. Ruang pabrik dan kantor, yang dulunya mengalami kontroversi mengenai kelebihan pasokan dan rendahnya tingkat hunian, kini mulai berkurang kekosongannya berkat perluasan jenis industri yang diperbolehkan dan perbaikan kondisi transportasi. Namun, pertokoan di lantai bawah dan fasilitas komersial terkait masih terjebak dalam kekosongan yang berkepanjangan.
Pada tanggal 7, mengunjungi sebuah pusat industri pengetahuan di Dasan-dong, Namyangju-si, Gyeonggi-do. Meskipun masalah kelebihan pasokan dan rendahnya hunian sempat dibahas, ruang pabrik dan kantor di lantai atas gedung tampak sebagian besar telah terisi. Di koridor, terlihat deretan ruangan dengan papan nama perusahaan penyewa, dan orang-orang yang datang dan pergi untuk bekerja pun tampak terlihat.
A, yang bekerja di tempat ini, mengatakan, "Sepengetahuan saya, saat ini hampir tidak ada kekosongan," dan menambahkan, "Bahkan ruangan yang tidak ditempeli papan nama sebenarnya sebagian besar sudah terisi."
Berbeda dengan lantai atas yang ramai dengan orang-orang yang beraktivitas, pertokoan di lantai bawah tampak sepi. Di berbagai sudut pusat tersebut, masih terdapat toko kosong dengan tulisan 'Menerima Penyewa', dan kekosongan juga terlihat di pertokoan yang menghadap trotoar lantai dasar. Beberapa toko tutup hanya dengan meninggalkan sisa-sisa operasional. Menurut pihak terkait di pusat industri pengetahuan tersebut, dari total 70 unit toko, 26 unit di antaranya kosong. Tingkat kekosongannya sekitar 37%.
Kondisi di Byeollae-dong, kota baru lainnya di Namyangju, pun serupa. Di area pusat industri pengetahuan Byeollae-dong yang dikunjungi keesokan harinya, ruang pabrik dan kantor juga tampak sudah banyak terisi. Sebaliknya, di pertokoan lantai bawah, tidak sedikit toko yang tidak beroperasi atau kosong.
P Square di Stasiun Byeollae adalah tempat di mana perbedaan suhu ini paling terlihat jelas. Tempat ini merupakan kompleks terpadu yang terdiri dari dua gedung: P Square sebagai fasilitas komersial di lantai bawah dan P Tower sebagai pusat industri pengetahuan di lantai atas. Dari lantai basement 1 hingga lantai 2 digunakan sebagai fasilitas komersial, sedangkan lantai 3 ke atas digunakan sebagai pusat industri pengetahuan. Strukturnya membuat fasilitas komersial lantai bawah berperan sebagai pertokoan yang terhubung dengan pusat industri pengetahuan.
Pada tanggal 8 sekitar pukul 11 siang, lantai basement 1 P Square tampak sepi, bahkan tidak terlihat orang yang lalu lalang. Di kedua sisi lorong, terdapat deretan toko kosong dengan lampu yang padam. Bahkan toko-toko yang berada di lokasi menghadap jalur pejalan kaki dan pemandangan sungai pun banyak yang kosong.
Suasana di lantai 1 tidak jauh berbeda. Beberapa toko memang sedang beroperasi, namun di bagian dalam pertokoan yang berjarak beberapa langkah, kekosongan terus berlanjut. Lantai 2 tampak sedikit lebih terisi dibandingkan basement 1 dan lantai 1, namun ruang kosong tetap terlihat lebih banyak daripada toko yang beroperasi.
B, yang menjalankan bisnis real estat di P Square, mengatakan, "Di sini hampir tidak ada arus orang selain pekerja, jadi bisnis tidak berjalan lancar," dan menambahkan, "Tidak banyak penyewa baru yang ingin masuk, dan karena kekosongan berlangsung lama, pemilik toko saling menurunkan harga sewa untuk mencari penyewa."
Meskipun muncul pemilik toko yang menurunkan harga sewa karena kekosongan yang berkepanjangan, pusat industri pengetahuan dan fasilitas komersial terkait sulit menyesuaikan harga seperti ruang pabrik dan kantor karena harga jual awal (presale) yang tinggi. Faktanya, menurut agen properti di dekat pusat industri pengetahuan di Byeollae-dong, ruang pabrik/kantor memiliki harga jual sekitar 250 juta won dengan biaya sewa bulanan 600.000-700.000 won, sementara toko memiliki harga jual 450 juta won namun biaya sewa bulanannya setara atau sedikit lebih tinggi dari ruang kantor. Pemilik toko sebenarnya membutuhkan biaya sewa yang lebih tinggi untuk mendapatkan keuntungan, namun mereka terpaksa menerima harga sewa rendah demi mengurangi tingkat kekosongan.
Pusat industri pengetahuan adalah bangunan kolektif di mana perusahaan di bidang manufaktur, industri pengetahuan, industri informasi dan komunikasi, serta fasilitas pendukung dapat masuk bersama-sama. Dalam beberapa tahun terakhir, pasokan pusat industri pengetahuan di seluruh wilayah ibu kota meningkat pesat, sehingga menimbulkan masalah kekosongan. Pasokan meningkat seiring dengan permintaan investasi selama masa suku bunga rendah, namun setelahnya, kombinasi suku bunga tinggi dan perlambatan ekonomi membuat masalah rendahnya hunian dan kekosongan dibahas di beberapa wilayah.
Pemerintah Kota Namyangju telah memperluas jenis industri yang dapat menempati lokasi untuk mengatasi kekosongan. Pada April tahun lalu, jumlah jenis industri yang diizinkan di pusat industri pengetahuan ditingkatkan dari 513 menjadi 577, dengan menambahkan manufaktur OEM, pertanian vertikal smart farm, bisnis dapur bersama (shared kitchen), konstruksi, serta bisnis instalasi listrik/informasi/komunikasi/pemadam kebakaran. Seorang pejabat kota mengatakan, "Masalah kekosongan berangsur-angsur membaik melalui upaya seperti memperluas jenis industri yang dapat menempati gedung."
Faktanya, hasil tinjauan ke pusat industri pengetahuan di Dasan dan Byeollae selama dua hari pada tanggal 7-8 menunjukkan bahwa ruang pabrik dan kantor sebagian besar telah terisi. Para agen properti setempat juga menjelaskan bahwa tingkat hunian sudah mendekati 90%.
Penurunan harga akibat kekosongan yang lama juga dianggap sebagai latar belakang meningkatnya hunian di ruang pabrik dan kantor pusat industri pengetahuan. Agen properti di area Dasan dan Byeollae menjelaskan bahwa harga pasar ruang pabrik/kantor telah turun sekitar 20-25% dari harga jual awal, sehingga perusahaan mulai menempati ruang tersebut. Seorang agen properti mengatakan, "Karena kekosongan berlangsung lama, pemilik yang ingin mendapatkan uang sewa akhirnya melepasnya dengan harga rendah, sehingga hunian mulai terjadi," dan menambahkan, "Dengan turunnya harga, hunian perlahan mulai terisi."
Di sisi lain, pertokoan lantai bawah dan fasilitas komersial terkait menunjukkan tren yang berbeda. Ruang kerja bisa menarik lebih banyak perusahaan berkat perluasan jenis industri dan penyesuaian harga, namun pertokoan tidak akan langsung terisi hanya karena jumlah perusahaan penyewa bertambah. Penyewa harus mendapatkan omzet bulanan untuk bisa bertahan, dan di tempat dengan arus pejalan kaki yang minim serta permintaan konsumsi yang lemah, sulit untuk menemukan penyewa baru.
Para ahli menganalisis bahwa meskipun masalah kekosongan ruang pabrik/kantor teratasi, masalah pertokoan tidak akan langsung selesai. Shin Bo-yeon, profesor Departemen Real Estat AI Konvergensi di Universitas Sejong, menyebutkan bahwa konsumsi daring meningkat sejak pandemi Covid-19 dan permintaan di luar sektor kebutuhan sehari-hari berkurang. Ia mengatakan, "Meskipun jumlah pekerja perusahaan penyewa bertambah, jika mereka hanya bekerja lalu kembali ke tempat tinggal masing-masing atau pergi ke pusat kota, sulit bagi hal itu untuk menghasilkan konsumsi di toko terkait." Ia menambahkan, "Harga sewa toko seharusnya turun agar toko bisa masuk, namun dengan mempertimbangkan harga jual awal yang tinggi, hal itu tidak terlihat mudah."