[비즈한국] Pasar properti residensial Seoul sekali lagi menunjukkan sinyal yang jelas. Secara keseluruhan, sikap hati-hati para pembeli masih terus berlanjut. Beban harga yang masih tinggi, ditambah dengan regulasi pinjaman dan beban pendanaan, bukanlah hal yang mudah. Namun, minat beli yang kuat tetap terlihat pada properti yang memiliki lokasi strategis, ekspektasi terhadap bangunan baru, dan kelangkaan.
Menurut Seoul Real Estate Information Plaza, transaksi harga riil tertinggi di antara properti residensial yang diperdagangkan di Seoul dari 29 Juni hingga 3 Juli berasal dari Jamsil Raemian I-Park di Sincheon-dong, Songpa-gu. Unit dengan luas eksklusif 84,96㎡ di lantai 30 terjual seharga 4,32 miliar won, menjadikannya nomor satu dalam transaksi harga riil mingguan.
Transaksi ini mendapat perhatian bukan hanya karena harganya yang tinggi. Jamsil Raemian I-Park adalah kompleks besar yang dibangun melalui proyek rekonstruksi Apartemen Jamsil Jinju, sebuah kompleks yang telah lama dinantikan oleh peminat apartemen baru di kawasan Jamsil. Ditambah dengan kondisi unit seluas 84㎡, lantai tinggi, dan lokasi utama, permintaan yang kuat terkonfirmasi terlepas dari sikap waspada pasar. Transaksi ini menunjukkan bahwa meskipun memiliki luas yang sama, yaitu 84㎡, standar harga bisa sangat bervariasi tergantung pada lokasi, lantai, dan nilai masa depan kompleks tersebut.
Posisi kedua ditempati oleh Maple Xi di Jamwon-dong, Seocho-gu. Unit dengan luas eksklusif 84,253㎡ di lantai 23 terjual seharga 3,3 miliar won. Maple Xi adalah kompleks baru yang dipasok melalui proyek perbaikan rekonstruksi skala besar di area Jamwon-dong, dan tren yang terlihat adalah premi bangunan baru yang tercermin dalam harga menjelang masa serah terima unit. Jamwon-dong adalah area dengan preferensi yang sangat kuat terhadap kompleks baru karena berbatasan dengan poros hunian kelas atas yang terhubung ke Banpo, Apgujeong, dan Hannam. Transaksi ini menunjukkan bahwa 'apartemen baru' tetap menjadi faktor penentu harga yang kuat di kawasan Gangnam.
Posisi ketiga datang dari sebuah officetel, bukan apartemen. Unit Yeouido the# Island Park di Yeouido-dong, Yeongdeungpo-gu, dengan luas eksklusif 154,44㎡ di lantai 12, terjual seharga 2,95 miliar won. Hal ini diartikan sebagai hasil dari kombinasi lokasi yang dekat dengan distrik bisnis pusat Yeouido, luas unit yang besar, dan permintaan hunian mewah. Yeouido adalah kawasan di mana permintaan hunian yang dekat dengan tempat kerja serta permintaan hunian yang dekat dengan Sungai Han dan taman berjalan secara bersamaan. Ini adalah kasus yang menonjol di antara transaksi teratas minggu ini karena menunjukkan bahwa transaksi harga tinggi dimungkinkan meskipun bukan apartemen, asalkan didukung oleh lokasi dan kualitas produk.
Posisi keempat adalah sebuah rumah di Seongbuk-dong, Seongbuk-gu. Unit dengan luas eksklusif 66,45㎡ terjual seharga 2,5 miliar won. Seongbuk-dong adalah kawasan hunian mewah tradisional dengan basis permintaan yang berbeda dari pasar apartemen. Meskipun luasnya tidak besar, dapat dilihat bahwa kelangkaan lokasi, lingkungan hunian, dan nilai tanah tercermin dalam harganya. Fakta bahwa apartemen, officetel, dan rumah masuk ke jajaran atas minggu ini menunjukkan bahwa permintaan hunian kelas atas di Seoul tidak hanya terbatas pada satu jenis produk saja.
Posisi kelima adalah Dangsan Central I-Park di Dangsan-dong 5-ga, Yeongdeungpo-gu. Unit dengan luas eksklusif 84,98㎡ di lantai 17 terjual seharga 2,435 miliar won. Meskipun Dangsan bukan bagian dari Gangnam, kawasan ini memiliki akses yang baik ke Yeouido, Mapo, dan Mok-dong, serta dilengkapi dengan lingkungan tepi Sungai Han dan jaringan transportasi kereta bawah tanah. Salah satu tren yang menonjol di pasar Seoul baru-baru ini adalah munculnya transaksi di kisaran 2 miliar won menengah di area populer untuk hunian di luar 3 distrik Gangnam. Transaksi Dangsan Central I-Park menunjukkan tren ini dengan baik.
Selanjutnya, unit Doosan We've Complex 2 di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 106,829㎡ terjual seharga 2,42 miliar won. Unit e-Pyeonhansesang Sangdo Nobility di Sangdo-dong, Dongjak-gu dengan luas eksklusif 84,97㎡ terjual seharga 2,27 miliar won, dan unit Gongdeok Xi di Ahyeon-dong, Mapo-gu dengan luas eksklusif 59,99㎡ terjual seharga 2,25 miliar won. Unit Garak Ssangyong Apartment di Garak-dong, Songpa-gu dengan luas eksklusif 84,69㎡ terjual seharga 2,19 miliar won, dan unit Doosan We've Complex 1 di Nonhyeon-dong, Gangnam-gu dengan luas eksklusif 84,993㎡ terjual seharga 2,12 miliar won.
Jika transaksi minggu ini dikonversi ke harga per pyeong, perbedaan suhu pasar menjadi lebih jelas. Jamsil Raemian I-Park, yang mencatat harga tertinggi mingguan, diperdagangkan sekitar 168,09 juta won per pyeong. Dibandingkan dengan rata-rata harga jual apartemen di Seoul sebesar 59,259 juta won per pyeong pada Desember tahun lalu yang diumumkan oleh KB Real Estate, nilainya hampir tiga kali lipat. Maple Xi di Jamwon-dong juga jauh melampaui rata-rata Seoul dengan sekitar 129,48 juta won per pyeong. Di sisi lain, Yeouido the# Island Park tercatat sekitar 63,14 juta won per pyeong, yang berarti meskipun masuk dalam jajaran teratas berdasarkan total harga, ia menunjukkan struktur harga yang berbeda dari apartemen baru di Jamsil dan Jamwon dalam hal harga per pyeong.
Kesamaan dari 10 transaksi teratas sangat jelas. Sulit untuk menjelaskan tren ini hanya dengan mengatakan bahwa "harga rumah di Seoul naik". Sebaliknya, pasar saat ini menjadi lebih selektif. Pembeli tidak memilih sembarang properti. Sebaliknya, mereka menginvestasikan dana secara selektif ke properti yang merupakan bangunan baru, langka, atau memiliki ekspektasi kenaikan nilai di masa depan di area yang lokasi dan lingkungannya telah teruji, seperti Jamsil, Jamwon, Yeouido, Dangsan, dan Ahyeon.
Hal ini juga berkaitan dengan sikap waspada pasar properti baru-baru ini. Dalam fase di mana kapasitas pinjaman terbatas dan beban pendanaan meningkat, permintaan beli untuk properti dengan harga menengah ke bawah atau lokasi yang kurang diminati cenderung melemah terlebih dahulu. Sebaliknya, pembeli yang memiliki kemampuan kas berpindah ke aset yang dinilai memiliki peluang penyesuaian harga rendah dan nilai kepemilikan jangka panjang yang tinggi. Ini adalah latar belakang di mana preferensi untuk apa yang disebut 'satu hunian berkualitas' (ddol-ddol-han han-chae) kembali menguat.
Secara khusus, poin yang perlu diperhatikan dalam transaksi minggu ini adalah bahwa transaksi harga tinggi tidak hanya didominasi oleh kawasan Gangnam. Harga tertinggi berasal dari Jamsil, Songpa, dan posisi kedua adalah Jamwon, Seocho. Namun, officetel di Yeouido, rumah di Seongbuk-dong, kompleks kelas baru di Dangsan, serta kompleks populer untuk hunian di Sangdo dan Ahyeon juga termasuk dalam daftar teratas. Meskipun pusat pasar hunian kelas atas Seoul masih berada di kawasan Gangnam, jangkauan transaksi harga tinggi semakin meluas ke area yang menggabungkan kedekatan dengan tempat kerja, kenyamanan hidup, jaringan transportasi, dan preferensi terhadap bangunan baru.
Namun, sulit untuk menafsirkan tren ini sebagai tren kenaikan di seluruh Seoul. Transaksi teratas minggu ini lebih merupakan contoh di mana permintaan dengan kekuatan pendanaan terkonsentrasi daripada suasana rata-rata pasar secara keseluruhan. Sulit untuk menyimpulkan arah pasar secara umum hanya dari beberapa transaksi harga tinggi dalam situasi di mana volume transaksi belum sepenuhnya pulih. Meskipun demikian, jelas bahwa properti unggulan di lokasi utama mempertahankan daya tahan harga di tengah variabel kebijakan dan sikap waspada pasar.
Singkatnya, pesan dari pasar properti Seoul pada minggu pertama Juli 2026 sangat sederhana. Pasar memang tenang, tetapi properti yang bagus terjual secara diam-diam. Di tengah tekanan regulasi pinjaman dan beban harga yang menekan psikologi pembeli, transaksi mendekati rekor tertinggi terus berlanjut di lokasi utama seperti Jamsil, Jamwon, dan Yeouido. Pasar perumahan Seoul tidak lagi bergerak dalam satu arah. 'Pasar selektif', di mana kesenjangan harga melebar tergantung pada lokasi, kualitas produk, dan kelangkaan, menjadi semakin jelas.
※Artikel ini ditulis bersama oleh Biz Hankook dan AI Generatif MetaVX.