[비즈한국] Saat ini di depan pasar aset Korea Selatan, hanya ada dua jenis orang. Mereka yang belajar dan mereka yang tidak. Paruh kedua tahun 2026 akan menentukan nasib keduanya. Ini bukan sekadar dibesar-besarkan. Mulai sekarang, saya akan memaparkan alasannya satu per satu.
Tiga papan sedang bergejolak secara bersamaan
Mari kita lihat ke belakang. Pada paruh pertama tahun ini, pasar aset Korea Selatan telah melewati tiga pergeseran tektonik secara bersamaan.
Pertama, pasar saham. KOSPI, di tengah pasar bullish yang belum pernah terjadi sebelumnya yang didorong oleh semikonduktor, melonjak lebih dari 28% hanya dalam sebulan dan naik ke posisi 5 besar kapitalisasi pasar dunia. Ini adalah kejadian yang belum pernah ada dalam sejarah pasar saham Korea Selatan. Namun, ada bayang-bayang di balik pesta pora tersebut. Analisis mulai muncul di pasar bahwa puncak siklus laba semikonduktor mungkin terbentuk sekitar bulan Agustus mendatang. Ini bukan sekadar kata-kata dari seminar, melainkan analisis riset perusahaan sekuritas. Bukan apakah laba akan meningkat, tetapi apakah kecepatan peningkatan tersebut akan melambat. Rekening mereka yang bisa membaca titik balik yang halus ini dan mereka yang tidak, akan mencatatkan angka yang sangat berbeda di akhir tahun.
Kedua, properti. Pada 1 Juli, Dongtan, Giheung, dan Guri secara bersamaan ditetapkan sebagai zona regulasi. Namun, satu kebenaran yang dibuktikan oleh sejarah regulasi adalah: regulasi tidak bisa menghilangkan permintaan. Regulasi hanya memindahkannya. Data sudah membuktikannya. Pada fase regulasi sebelumnya, transaksi di zona regulasi anjlok 76%, tetapi transaksi di luar zona regulasi justru naik 22%. Ini seperti permainan 'whack-a-mole'. Jika satu tempat dipukul, tempat lain akan muncul. Masalahnya adalah di mana tempat berikutnya akan muncul. Mereka yang mengetahuinya akan menangkap peluang, sementara mereka yang tidak tahu akan melihat berita, mengejar terlambat, dan berakhir membeli di harga puncak.
Ketiga, lingkungan makro. Nilai tukar won terhadap dolar AS melayang di angka 1.550 won. Keyakinan bahwa "suku bunga akan segera turun" yang mendominasi pasar sepanjang paruh pertama telah runtuh di depan pergeseran hawkish Bank of Korea (BoK). Bahkan ada proyeksi bahwa BoK mungkin menaikkan suku bunga di paruh kedua. AS membekukan, Korea menaikkan. Ini adalah kombinasi yang sulit dibayangkan bahkan setengah tahun yang lalu. Fase di mana jawaban paruh pertama menjadi jawaban yang salah di paruh kedua. Inilah posisi kita saat ini.
Risiko sebenarnya adalah ketidakmampuan melihat ‘keterkaitan’
Ada hal yang lebih penting daripada fakta bahwa ketiga papan tersebut bergejolak. Yaitu fakta bahwa ketiga papan ini saling terkait satu sama lain.
Ikuti jalurnya. Nilai tukar naik. Bank of Korea mempertimbangkan suku bunga. Jika suku bunga naik, pinjaman diperketat. Jika pinjaman diperketat, transaksi terhambat. Permintaan yang terhambat dari pembelian beralih ke sewa (jeonse). Jika permintaan sewa terkonsentrasi, harga sewa naik. Harga sewa yang naik menopang harga jual dari bawah. Itulah sebabnya meskipun ada regulasi, harga rumah tidak mudah turun. Di sisi lain, likuiditas yang kehilangan arah di properti mengalir ke pasar saham yang mencapai rekor tertinggi. Nasib pasar saham tersebut bergantung kembali pada kebijakan moneter AS dan nilai tukar. Dan jika nilai tukar naik, siklus ini dimulai lagi dari awal.
Pasar aset sudah menjadi satu sistem sirkulasi. Namun, pembelajaran kita masih terjebak di dalam kotak-kotak terpisah. Orang yang berinvestasi saham hanya melihat grafik. Orang yang ingin membeli rumah hanya melihat regulasi. Orang yang membeli dolar hanya melihat nilai tukar. Penilaian yang dibuat hanya dengan melihat satu sisi dari sistem sirkulasi tidak mungkin utuh. Prinsipnya sama seperti tidak bisa menyerahkan seluruh tubuh kepada dokter yang hanya tahu tentang jantung.
Orang yang membeli rumah tanpa tahu mengapa harga sewa naik, orang yang membeli saham semikonduktor tanpa tahu mengapa nilai tukar berada di level 1.550, orang yang menjual dolar tanpa tahu mengapa Bank of Korea berubah menjadi hawkish. Mereka semua memiliki satu kesamaan: tidak mempelajari tata bahasa pasar tempat uang mereka dipertaruhkan. Pasar paruh kedua pasti akan mengirimkan tagihan atas kelalaian ini.
Tebing pasokan adalah masa depan yang telah diperingatkan
Di bidang properti, detak jarum jam bom waktu sudah berbunyi. Jumlah unit apartemen yang akan dihuni di Seoul tahun ini sekitar 9.600 unit. Itu seperempat dari jumlah tahun lalu yang mencapai sekitar 37.000 unit. Dan mulai tahun 2027, pasokan unit baru di Seoul akan turun hingga di bawah setengah dari rata-rata masa lalu. Pembangunan kembali dan pengembangan ulang, bahkan jika diputuskan hari ini, butuh 10 tahun hingga bisa dihuni. Pasokan tidak pernah berbohong. Tidak adanya apartemen baru tidak berarti hanya barang untuk dijual yang tidak ada. Itu juga berarti tidak ada barang untuk disewakan. Jika sewa menjadi langka, harga sewa naik, dan harga sewa menciptakan dasar bagi harga jual. Ini bukan ramalan, ini adalah matematika dasar.
Mereka yang memahami matematika ini tidak akan goyah oleh berita regulasi. Karena mereka tahu bahwa regulasi hanya mengulur waktu, tidak bisa mengubah pasokan dan permintaan. Sebaliknya, mereka yang tidak tahu matematika ini akan merasa mual setiap hari antara tajuk berita "harga rumah terkendali" dan "tetap saja naik". Melihat pasar yang sama, satu orang memegang peta sementara yang lain menutup mata.
Tujuan belajar bukan untuk memprediksi, melainkan untuk bertahan hidup
Seseorang mungkin akan bertanya balik. Apa gunanya belajar jika pakar pun bisa salah? Itu hanya benar separuh. Tujuan belajar bukanlah untuk menebak masa depan dengan benar. Melainkan untuk menyiapkan skenario.
Apa yang akan dilakukan jika suku bunga naik? Ke mana harus melihat jika regulasi diperluas ke daerah tetangga? Apa yang harus dijual jika tingkat pertumbuhan laba semikonduktor anjlok di bulan Agustus? Bagaimana masing-masing akan bergerak jika nilai tukar menembus 1.600 won atau justru turun ke kisaran 1.400 won? Orang yang memiliki skenario tidak akan panik ke mana pun pasar bergerak. Hanya mereka yang tidak memiliki skenario yang terkejut oleh berita, menjual karena ketakutan, membeli karena keserakahan, dan kehilangan waktu tidur. Penyesalan atas banyaknya transaksi yang terjadi di paruh pertama datang bukan dari absennya pengetahuan, melainkan dari absennya skenario.
Dan skenario tidak bisa dibuat sendiri. Mata yang membaca siklus saham, mata yang membaca pasokan dan permintaan properti, mata yang membaca arus makro. Hanya dengan menumpuk ketiga lensa tersebut, gambaran paruh kedua baru akan terlihat jelas. Itulah alasan mengapa kita harus belajar dari pakar di setiap bidang, satu per satu, menembus ketiga bidang tersebut.
Kita hidup di zaman yang aneh. Kita menghabiskan jutaan won per bulan untuk bahasa Inggris dan matematika bagi anak-anak, namun orang dewasa justru merasa sayang mengeluarkan biaya beberapa gelas kopi untuk mempelajari tata bahasa pasar yang mempertaruhkan seluruh aset mereka. Di zaman di mana sudah menjadi rahasia umum bahwa kita tidak bisa merancang hari tua hanya dengan pendapatan tenaga kerja, literasi aset bukanlah mata pelajaran pilihan, melainkan mata pelajaran bertahan hidup.
Untungnya, pintu untuk belajar terbuka lebar. Kuliah dan seminar di mana para pakar terdepan di setiap bidang berdiri di hadapan publik ada di mana-mana, dan ada juga kesempatan untuk mendengarkan perspektif saham, properti, dan makro secara terpadu hanya dengan investasi satu hari. Di zaman di mana biaya satu kesalahan penilaian mencapai puluhan juta hingga ratusan juta won, tidak ada perhitungan yang lebih tidak ekonomis daripada menimbang-nimbang biaya kursus yang hanya beberapa puluh ribu won.
Paruh pertama sudah menjadi sejarah. Paruh kedua masih berupa lembaran kosong. Titik balik semikonduktor di bulan Agustus, efek balon setelah regulasi, keputusan suku bunga BoK. Jadwal ujian untuk masalah-masalah besar sudah dirilis. Apa sebutan kita bagi siswa yang sudah tahu tanggal ujian tapi tidak belajar?
Hanya investor yang belajarlah yang akan bertahan. Sekaranglah waktunya untuk duduk di depan meja belajar dan di ruang kuliah.
※Kim Hak-ryeol, kepala SmartTube Property Research Institute yang terkenal dengan nama pena Pashong, pernah menjabat sebagai ketua tim divisi riset properti di Korea Gallup. Ia mengoperasikan dan membawakan blog Naver 'Pashong's World Exploration' dan YouTube 'StuTV'. Buku karyanya antara lain '3040 Pemula Investasi Properti Pertama (2026)', 'Panduan Penggunaan Properti Korea yang Ditulis Ulang (2025)', 'Kekuatan Properti Gyeonggi-do (2024)', 'Prinsip Mutlak Properti Seoul (2023)', 'Masa Depan Properti Incheon (2022)', 'Prinsip Mutlak Investasi Properti Kim Hak-ryeol (2022)', 'Peta Masa Depan Properti Korea (2021)', 'Mulai Sekarang Hanya Tempat yang Akan Naik yang Akan Naik (2020)', dan lain-lain.